Собственник получил вето: новое условие для пересмотра кадастровой стоимости

До внесения этих изменений в Закон правообладатель (например, арендатор, обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления) мог самостоятельно инициировать пересмотр кадастровой стоимости, от которого напрямую зависели его финансовые обязательства. Это могло входить в противоречие с интересами собственника и вести к изменению налогооблагаемой базы по налогу на имущество. Разрешение этого противоречия в судебном порядке требовало от судов обращения к общей правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума от 30.06.2015 ВС РФ № 28.

Согласно новому требованию правообладатель обязан приложить к заявлению документированное согласие собственника, содержащее его данные и кадастровый номер недвижимости. Отсутствие такого согласия влечет за собой возврат заявления без рассмотрения в сокращенный пятидневный срок, что создает дополнительный процессуальный фильтр. При этом законодатель сделал исключение для объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Отметим, что нормативное закрепление требования порождает ряд практических вопросов, центральным из которых остается неурегулированная форма согласия. Установленная Росреестром форма заявления не регламентирует данный вопрос, что создает правовой вакуум. На практике это может привести к разночтениям: будет ли уполномоченный орган настаивать на нотариальной форме согласия или ограничится его простой письменной. Тем не менее до формирования однозначной правоприменительной практики этот вопрос может стать источником потенциальных споров.

Введение механизма согласования с собственником, безусловно, усиливает гарантии защиты его имущественных интересов и вносит определенность в отношения сторон. Однако для арендаторов и иных добросовестных правообладателей это создает дополнительный административный барьер, который может быть использован для необоснованной блокировки пересмотра завышенной кадастровой стоимости. Рекомендуем закреплять в договорах аренды обязанность собственника по содействию в оспаривании кадастровой стоимости, включая выдачу необходимого согласия в надлежащей форме.

Кадастровая стоимость, определяемая уполномоченными учреждениями субъекта РФ исходя из вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке, не всегда устраивает собственников и арендаторов.

Ранее любые заинтересованные лица, чьи права или обязанности зависели от кадастровой стоимости, имели право подать заявление об установлении ее в размере рыночной. Это создавало ситуацию, когда лицо, не являющееся собственником и без его согласия, могло инициировать изменение кадастровой стоимости. Это влекло для собственника неблагоприятные последствия — одностороннее уменьшение арендной платы и даже риски взыскания неосновательного обогащения в пользу арендатора.

При этом отсутствие закрепленного в законе соответствующего согласия собственника порождало судебные споры вплоть до настоящего времени.

Очевидно, что принятые изменения направлены на повышение стабильности рынка и защиту прав собственников имущества. Теперь закон напрямую закрепляет приоритет воли собственника.

Владелец, каким бы вещным или обязательственным правом он ни обладал, не может влиять на основную стоимостную характеристику объекта без разрешения его титульного владельца. Данные изменения приведут к более взвешенному подходу при изменении кадастровой стоимости, которая является основой для расчета налогов, арендных и иных платежей.