Судебная практика в 2025 г. продолжила активно формировать подходы к толкованию и применению норм земельного и градостроительного законодательства, разрешая в том числе вопросы добросовестности участников оборота, объема гарантий, предоставляемых застройщикам, оценки существенности нарушений при самовольном строительстве и др. Основное условие — повышенная осмотрительность. Какие из выводов и прогнозов правоприменительных тенденций сохранят свою актуальность и определят риски и возможности в сфере недвижимости в 2026 г.?
Новые стандарты добросовестности и риски оспаривания сделок с недвижимостью
Нельзя отрицать тот факт, что в 2025 г. положения о добросовестности устойчиво закрепились в судебной практике по совершенно разным спорам. Несмотря на достаточно субъективный подход к определению добросовестного поведения, суды все чаще применяют положения ст. 10 ГК РФ в качестве одного из основных положений при разрешении споров.
Точно в будущем году сохранит свою актуальность правовая позиция, сформулированная КС РФ в постановлении от 28.01.2025 № 3-П. В нем КС РФ предложил подход, при котором в исключительных случаях при рассмотрении негаторного иска суды должны интегрировать в механизм разрешения спора гарантии, присущие виндикационному иску, — принимать во внимание добросовестность приобретателей и сроки исковой давности.
При этом КС РФ привел примеры добросовестного поведения приобретателя земельных участков, которые неизбежно будут имплементированы в практику применения на долгосрочный период:
цитируем документ
…что оценивается как в соответствии с требованиями к добросовестному приобретателю согласно пункту 1 статьи 302 ГК Российской Федерации, так и в соответствии с общими требованиями к добросовестности гражданско-правового поведения (пункты 3 и 4 статьи 1, пункты 1 и 5 статьи 10 ГК Российской Федерации) …
Так, несмотря на отсутствие в ЕГРН сведений об особо охраняемой природной территории, если лицо приобретает земельный участок с явными признаками леса, то требования разумности и осмотрительности предполагают повышенное внимание со стороны покупателя к законности предоставления такого участка. Все это говорит о необходимости комплексного подхода при проверке земельных участков перед приобретением, а также о принятии превентивных действий, которые в случае спора подтвердят добросовестность приобретателя.
Только за 2025 г. принято несколько десятков судебных актов, содержащих отсылку к указанной правовой позиции КС РФ, что говорит о необходимости учитывать данные разъяснения и в следующем году.
Добросовестность приобретателя учитывается в том числе и в случае применения последствий недействительности сделки о приобретении недвижимого имущества. В Определении № 305-ЭС23-27921 ВС РФ указал, что возмещение извлеченных доходов и понесенных расходов при применении последствий недействительности сделки производится на основе принципа симметрии взаимных затрат и приобретений:
цитируем документ
...в соответствии с которым расходы должны ложиться на то лицо, которое, в конечном счете, извлекает преимущества от пользования имуществом, а также в зависимости от добросовестности незаконного владельца.
Если будет установлено, что покупатель объекта недвижимости знал или должен был знать о незаконности своего владения, то помимо применения реституции, предусматривающей возврат объекта недвижимости продавцу, покупатель должен вернуть все полученные за время владения доходы за вычетом понесенных затрат, которые являлись необходимыми для содержания и сохранения имущества.
При этом ВС РФ уточнил общие положения ст. 1108 ГК РФ о возмещении затрат на имущество, подлежащее возврату. ВС РФ понимает под необходимыми затратами:
цитируем документ
...на содержание и сохранение имущества, которые вычитаются из возмещаемых доходов согласно статье 1108 Гражданского кодекса, следует понимать издержки, направленные на поддержание имущества в том состоянии, в котором оно поступило к приобретателю, а также расходы, имеющие разумный, экономически обоснованный характер.
Учитывая волну деприватизационных исков, а также тренд по оспариванию сделок ввиду совершения их под влиянием заблуждения или обмана (ст. 178, 179 ГК РФ), важно обратить внимание на тщательную проверку рисков до совершения сделки по приобретению недвижимости и предпринять все действия, которые в дальнейшем могут быть приняты в качестве доказательства добросовестного поведения.
Новые риски для застройщиков, связанные с изменением документов территориального планирования и градостроительного зонирования
Судебная практика ВС РФ и арбитражных судов в 2025 г. продолжила активно формировать подходы к толкованию и применению норм земельного и градостроительного законодательства, уточняя иерархию и соотношение ключевых документов территориального планирования и градостроительного зонирования (генерального плана, правил землепользования и застройки) и определяя объем гарантий, предоставляемых застройщикам при получении градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Так, в Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2025) было включено Кассационное определение № 14-КАД24-3-К1 об оспаривании генерального плана городского округа.
ВС РФ выявил безусловное основание для признания генерального плана недействующим с момента его принятия — отсутствие положительного заключения Рослесхоза в случае включения в границы населенного пункта земель лесного фонда. Фактически ВС РФ был разрешен вопрос о соотношении норм земельного, лесного и градостроительного законодательства о невозможности оставлять несогласованным вопрос о границах населенного пункта, в том числе когда изменение территории населенного пункта предполагает включение в его состав земель лесного фонда и перевод земель из одной категории в другую.
Интересантом в указанном споре являлась Российская Федерация как собственник земель лесного фонда, однако выводы, изложенные в Определении, могут быть восприняты практикой в 2026 г. и в защиту интересов частных заявителей при оспаривании генеральных планов.
В своем следующем Обзоре № 2 (2025) ВС РФ обратил внимание на Определение № 18-КАД24-71-К4, которое еще раз закрепило приоритет генерального плана как документа долгосрочного планирования перед текущим использованием участков и ПЗЗ.
Суд указал на отсутствие в ГрК РФ норм, предусматривающих необходимость при формировании функциональных зон отражать фактическое землепользование. При разработке генерального плана органы МСУ обязаны учитывать, что ПЗЗ направлены на конкретизацию положений генплана и не должны изменять назначение территории, определенное функциональными зонами.
При этом в вопросах строительства суды отмечают приоритет ПЗЗ над генпланом.
Так, в постановлении от 10.03.2025 № Ф10-6066/2024 Арбитражный суд Центрального округа указал, что разрешение на строительство выдается на основании соответствия проектной документации, ПЗЗ и документации по планировке территории (ст. 26, 36 ГрК РФ), а положения генплана напрямую не применяются к узким вопросам строительства, поскольку реализуются посредством документации по планировке территории.
Аналогичная позиция о возможности выдачи разрешения на строительство при наличии несоответствия приложенных документов генеральному плану была высказана ранее ВС РФ (Кассационное определение № 42-КАД20-2-К4) и воспринята судами. Актуальная судебная практика говорит о вероятном сохранении данной тенденции и в 2026 г.
Важным для застройщиков в текущем году также стало Определение ВС РФ № 308-ЭС24-20719, которым суд фактически установил, что получение ГПЗУ не гарантирует сохранение градостроительных регламентов для застройщика даже в течение трехлетнего периода действия ГПЗУ, если за это время в документы градостроительного регулирования будут внесены изменения, влекущие невозможность реализации проекта, подготовленного в соответствии с выданным ГПЗУ.
Фактически суд подтвердил исключительно информационный характер ГПЗУ и возложил на застройщика обязанность учитывать изменение правил осуществления строительства при подготовке проектной документации и подаче заявления о выдаче разрешения на строительство.
Подобное ограничение использования информации, указанной в ГПЗУ, со ссылкой на новые положения закона, принятые уже после выдачи ГПЗУ, не признано нарушающим права застройщика, поскольку такое ограничение основывается на общих принципах градостроительной деятельности, направленной, в частности, на обеспечение комплексного и устойчивого развития территории, а также обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов.
При этом в случае получения отказа в выдаче разрешения на строительство на том основании, что текущие правила строительства не соответствуют выданному ГПЗУ, правообладатель вправе обратиться в суд с требованием о взыскании убытков, вызванных невозможностью реализации проекта, подготовленного в строгом соответствии с ранее выданным ГПЗУ.
В спорах о самовольном строительстве наблюдается фокус на сохранение объектов: ВС РФ ужесточает требования к оценке существенности нарушений и роли экспертизы
Несмотря на принятое в конце 2023 г. постановление Пленума ВС РФ № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», все еще большое количество дел по данной категории споров доходит до рассмотрения ВС РФ, что говорит о наличии неразрешенных вопросов, подлежащих уточнению, а также необходимости подобных разъяснений для нижестоящих судов.
Так, в Определении ВС РФ № 309-ЭС25-1917 указал, что:
цитируем документ
Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (пункт 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса).
Отказ в удовлетворении требований о признании права на самовольную постройку лишь на том основании, что к моменту обращения правообладателя за актом ввода в эксплуатацию ранее заключенный договор аренды прекратил свое действие, не соответствует положениям постановления № 44 и является незаконным.
Более того, истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов на землю и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Указанное имеет правоприменительное значение не только в спорах о самовольном строительстве, но и в рамках оспаривания отказов уполномоченных органов в выдаче разрешения на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию.
В этом споре также была затронута оценка добросовестности — нижестоящие суды, отказывая в требованиях о признании права собственности, пришли к выводу об умышленном затягивании правообладателем процесса строительства и применили положения ст. 10 ГК РФ об отказе заявителю в защите его прав.
Однако ВС РФ не согласился с оценкой судов и указал, что объективные обстоятельства, такие как длительная болезнь, арест имущества, отмененный в последующем в судебном порядке, приведение в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами ВРИ арендованного участка, обосновывают наличие препятствий для начала и своевременного завершения строительства в установленные договором аренды сроки.
Важный для правоприменительной практики вывод был также изложен ВС РФ в Определении № 18-КГ25-189-К4. Отменяя решения нижестоящих судов о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, ВС РФ обратил внимание на ключевые положения, направленные на защиту прав собственников (фактических владельцев) самовольных объектов, а именно необходимость оценки существенности допущенных при строительстве нарушений, а также обязательность суда мотивировать вывод о невозможности восстановления нарушенного гражданско-правового интереса заявителя иным способом, кроме сноса. Нарушения ПЗЗ в части этажности и минимального отступа до границы смежного земельного участка не свидетельствуют о существенности нарушений и невозможности сохранения самовольной постройки.
О безусловной необходимости проведения по делам о самовольном строительстве судебной строительно-технической экспертизы и принятия решения на основании ее выводов указал ВС РФ в Определении № 18-КГ25-195-К4, сославшись на отсутствие у суда специальных познаний для определения значимых для данной категории дел обстоятельств.
Разрешая спор о законности возведения постройки суд апелляционной инстанции, не обладая специальными познаниями в области строительства пришел к противоположным выводам по существу спора, отклонив заключение судебной экспертизы и мотивируя свои выводы только ссылкой на фотоматериал, то есть руководствовался доказательством, не основанным на применении специальных познаний.
цитируем документ
...суд апелляционной инстанции не установил ни единого признака, по которому размещение спорного объекта на принадлежащем истцу земельном участке являлось бы недопустимым и требовался бы его снос или демонтаж, в том числе не установлено несоответствия спорного объекта целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен.
Пределы полномочий Росреестра в вопросе регистрации перехода прав на земельный участок
В Определении № 309-ЭС24-7383 ВС РФ установил, что регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации перехода права на земельный участок, если тот ранее уже был поставлен на государственный кадастровый учет, но в соответствии с текущим градостроительным регулированием и положениями земельного законодательства в настоящее время не может находиться в частной собственности.
В рассматриваемом деле речь шла о расположении земельного участка частично в границах действующих красных линий. Представляется, что сформулированная правовая позиция может быть применена и в отношении других ограничений, не выявленных при первичной регистрации права собственности на участок.
Согласно общим положениям ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, ввиду чего регистрирующий орган не вправе отказать в проведении регистрационных действий в отсутствии факта оспаривания оснований возникновения прав собственности предыдущих правообладателей.
Таким образом, наличие нарушений при первичной регистрации права собственности на земельный участок, в том числе нарушение порядка приватизации, расположение участка в пределах территории общего пользования, само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи в ЕГРН, не может ограничивать право собственника на распоряжение участком, а также не может являться основанием для отказа в регистрации перехода права собственности.
Мораторий на неустойку за просрочку работ по договору строительного подряда
Важная правовая позиция была сформулирована ВС РФ в Определении № 305-ЭС25-8273 по спору между генподрядчиком и подрядчиком по договору строительного подряда. У сторон возникли взаимные претензии, связанные с нарушением сроков выполнения работ, а также просрочкой исполнения обязательства по их оплате, обе стороны заявили требования о взыскании неустойки.
Нижестоящие суды признали требования о взыскании неустойки подлежащими удовлетворению, однако ВС РФ указал, что суды должны были учесть введенный постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 мораторий на начисление финансовых санкций, который действовал в период просрочки.
ВС РФ закрепил императивную обязанность судов исследовать и применять нормы о моратории на начисление финансовых санкций (неустойки) за просрочку, если она пришлась на период его действия, даже если ответчик прямо не заявлял этот довод.