Нарушение гражданского законодательства ≠ недобросовестная конкуренция: ВС РФ разъяснил критерии для застройщиков

Нельзя признать недобросовестной конкуренцией несущественное изменение договора при отклонении от согласованной площади помещения не более чем на 5% (ч. 6.2 ст. 55 ГрК РФ, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве) и систематическое применение данного условия в отношениях с участниками долевого строительства.

Суть дела

В Управление ФАС поступила жалоба граждан о нарушении обществом законодательства. Общество указывало в рекламе и договорах долевого строительства меньшую площадь, чем по факту после завершения строительства, чем вводило покупателей недвижимости в заблуждение относительно площади квартир в жилом комплексе.

В результате проверки нарушение подтвердилось и УФАС вынесло обществу предупреждение. В связи с его невыполнением УФАС признало действия общества недобросовестной конкуренцией. По мнению УФАС, действия общества привели к необходимости доплаты со стороны участников долевого строительства за дополнительную площадь, что создало обществу необоснованные конкурентные преимущества. УФАС потребовало от общества перечисления в федеральный бюджет дохода, полученного вследствие акта недобросовестной конкуренции.

Общество, не согласившись с решением УФАС, обратилось в суд.

Выводы судов

Суды трех инстанций отказали обществу, поддержав УФАС, поскольку общество размещало в проектных декларациях, договорах долевого строительства и информационных материалах заведомо недостоверную информацию о площади квартир с целью привлечения потребителей. В заключаемых договорах оно указывало информацию согласно действовавшей на момент заключения договора редакции проектной декларации. При этом планы объекта долевого строительства, являющиеся частью договоров участия в долевом строительстве, не соответствовали утвержденному проекту.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав на следующее.

При рассмотрении спора о нарушении запрета недобросовестной конкуренции должны быть установлены в совокупности:

• факт осуществления хозяйствующим субъектом действий, способных оказать влияние на состояние конкуренции;

• отличие избранного хозяйствующим субъектом способа конкуренции на рынке от поведения, которое в подобной ситуации ожидалось бы от любого субъекта, преследующего свой имущественный интерес, но не выходящего за пределы осуществления гражданских прав и честной деловой практики;

• направленность поведения хозяйствующего субъекта на получение преимущества, в частности имущественной выгоды или возможности ее извлечения, при осуществлении экономической деятельности за счет иных участников рынка, в том числе посредством оказания влияния на выбор покупателей (потребителей), на возможность иных хозяйствующих субъектов, конкурирующих добросовестно, извлекать преимущество из предложения товаров на рынке, на причинение вреда хозяйствующим субъектам-конкурентам иными подобными способами (п. 30 постановления Пленума ВС РФ от 04.03.2021 № 2, далее — постановление № 2).

Применительно к нарушению запретов, предусмотренных ст. 14.2 Закона о защите конкуренции, доказыванию подлежит факт распространения недостоверных (ложных, неточных или искаженных) сведений хозяйствующим субъектом в отношении своей собственной деятельности и (или) своих товаров (п. 31 постановления № 2), который влечет негативные последствия для конкурентов.

Для доказывания факта нарушения законодательства о защите конкуренции, по общему правилу, требуется проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке (п. 56 постановления № 2, п. 3 ч. 2 ст. 23 и ч. 5.1 ст. 45 Закона о защите конкуренции).

Однако, в нарушение требований ч. 5.1 ст. 45 Закона о защите конкуренции, управление не проводило анализ состояния конкуренции на товарном рынке в объеме, достаточном для установления вышеуказанных юридически значимых обстоятельств: отсутствует подтвержденная информация о продуктовых границах рынка (долевое строительство жилых домов экономического, среднего, премиального класса, иные возможные характеристики реализуемого продукта), географических границах товарного рынка, составе конкурентов, чьи права, по мнению управления, могли быть нарушены, иных преимуществах застройщиков, кроме ценовой привлекательности, которые могут оказывать влияние на выбор покупателей.

Кроме того, при доказывании наличия акта недобросовестной конкуренции управление должно доказать, что решающим фактором при выборе потребителями объекта строительства была именно итоговая стоимость квартиры независимо от цены квадратного метра.

В связи с этим управление должно было доказать, что при наличии информации об итоговой цене приобретаемой квартиры с учетом дополнительной площади потребители могли бы сделать выбор в сторону приобретения жилья у других застройщиков.

Квалифицируемое законодателем как несущественное изменение договора при отклонении от согласованной площади помещения не более чем на 5% (ч. 6.2 ст. 55 ГрК РФ, п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве) и систематическое применение данного условия в отношениях с участниками долевого строительства само по себе не может свидетельствовать о наличии в действиях общества акта недобросовестной конкуренции.

Возможное нарушение хозяйствующим субъектом при ведении своей деятельности норм гражданского и иного законодательства само по себе не означает совершение акта недобросовестной конкуренции.

Иное толкование правонарушений приводило бы к тому, что каждый факт введения потребителя в заблуждение о свойствах любого реализуемого товара, услуги следует квалифицировать не как нарушение требований законодательства о защите прав потребителей, гражданского законодательства, а как акт недобросовестной конкуренции, что не соответствует предмету регулирования Закона о защите конкуренции.