ВС РФ в пункте 3 Обзора судебной практики № 1 (2019) обозначил строгие рамки применения такого способа оспаривания зарегистрированного права как признание его отсутствующим. Однако, судебная практика последних лет не исключает расширения оснований для его применения. Какие факторы позволяют применять такой исключительный механизм и в других случаях? Может ли техническая ошибка или результаты экспертизы являться дополнительным основанием для его применения? Рассмотрим на примерах из актуальной судебной практики.
Допустимость оспаривания зарегистрированного права, которое может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими, была обозначена еще в п. 52 и 53 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 для случаев, когда запись о регистрации нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск, ст. 301 ГК РФ). Ответчиком по такому иску является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Впоследствии, в п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 1(2019) был сформулирован тезис о том, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
К таким искам, в дополнение к виндикационному, справедливо также отнести иск об устранении нарушений права (негаторный иск, ст. 304 ГК РФ), а также иск о признании права (если оспаривается само право истца), иск об установлении границ (при межевом споре), иск об исправлении реестровой ошибки (при ошибках в ЕГРН) и др.
Таким образом, иску о признании права отсутствующим изначально был придан статус исключительного механизма. При этом, в п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 1(2016) иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, отнесен к разновидности негаторного иска.
Область применения этого способа защиты для истца применима к ситуации, когда ответчик юридически обладает правом на спорую недвижимость, и истцу необходимо обосновать, почему признание его права, виндикация или иное специальное требование не обеспечивают защиту его законного интереса.
Расширение оснований для применения исключительного механизма
Из последней судебной практики, на наш взгляд, следует обратить внимание на подход, который был раскрыт в определении ВС РФ № 305-ЭС25-2385 от 25.07.2025 по делу № А40-88564/20.
ВС РФ отметил, что:
цитируем документ
…требования по настоящему делу с учетом
нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица, в связи с чем истец был вправе заявить требование о признании права ответчика отсутствующим…
При этом суды на основании п. 3 постановления Пленума № 10/22 должны были при очевидности преследуемого материально-правового интереса самостоятельно определить — из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.
В развитие этой тенденции, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 04.08.2026 № Ф05-10551/26 по делу № А41-59624/2025 разъясняется, что при предъявлении иска о признании права собственности отсутствующим истец должен доказать наличие «конфликта» между указанными правами (зарегистрированным правом собственности и своим ограниченным вещным правом) и нарушения в связи с этим его прав и законных интересов.
Показательным прецедентом применения института оспаривания зарегистрированного права стало рассмотрение дела № А03-20819/2023.
В рамках этого спора столкнулись требования индивидуального предпринимателя (истец), имеющего в собственности здания, к обществу -собственнику земельного участка, на котором оно расположено (ответчик), об установлении порядка пользования земельным участком и встречные требования ответчика о признании отсутствующим права собственности истца на здание.
Здание состояло из двух помещений: конторы площадью 758,8 кв.м, принадлежащей истцу, и склада площадью 421,7 кв.м, принадлежащего ответчику, которые являются отдельными помещениями, имеющими общую смежную стену.
В техническом паспорте в соответствии с ситуационным планом указано, что здание состоит из двух литер «А» — здание конторы, «Г» — помещение склада, в результате чего пришел к выводу, что в здание конторы площадью 1 187,4 кв.м безосновательно включена площадь склада, принадлежащего обществу.
ИП, совершив покупку здания конторы, приобрел право пользования земельным участком, на котором оно расположено.
Экспертиза определила координаты характерных точек проектируемого въезда к зданию предпринимателя, рассчитана годовая стоимость платы за пользование земельным участком в размере 88 110 руб.
В связи с чем суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения как первоначальных требований в части определения порядка пользования земельным участком, так и встречных исковых требований в части признания отсутствующим права собственности ИП на 428,6 кв.м в здании конторы и установления платы за пользование данным участком.
Суд округа отметил, что поскольку договором 11, заключенного между ОАО «РЖД» (первоначального собственника) площадь продаваемого здания составляла 758,8 кв.м и именно этой площадью было передано истцу по договору при совершении сделок купли-продажи.
При указанных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что наличие в ЕГРН записи о праве предпринимателя на здание конторы площадью 1 187,4 кв.м нарушает права общества как собственника, поскольку в эту площадь фактически входит и здание склада общества, в связи с чем правомерно признали отсутствующим право собственности ИП на 428,6 кв.м.
Исправление ошибки как основание для признания права собственности отсутствующим
Среди аналогичных судебных актов, восстановивших материально-правовые притязания действительного собственника путем удовлетворения его иска о признании зарегистрированного права иного лица отсутствующим, обратим также внимание на определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2026 № 88-2113/2026, 88-34875/2025.
С иском о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме, и в этой связи подлежащее отнесению к общедолевой собственности, обратилась одна из собственниц жилых помещений, однако суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, сославшись на ненадлежащий способ защиты права.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, указал, что поскольку требования по настоящему делу с учетом нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица, истец, являющийся собственником помещения в многоквартирном доме, был вправе заявить требование о признании права ответчика на нежилое помещение отсутствующим, а суд на основании п. 3 постановления Пленума № 10/22 должен был при очевидности преследуемого материально-правового интереса самостоятельно определить – из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.
Кассационная инстанция поддержала суд апелляционной инстанции с учетом неоднократно высказанной позиции ВС РФ о том, что признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на спорный объект (Определение ВС РФ от 25.07.2025 № 305-ЭС25-2385 по делу № А40-88564/2023).
Примерно по таким же основаниям определением Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27.05.2026 № 88-7655/2026 было удовлетворено исковое заявлении о признании права собственности на фонтан отсутствующим и отказано во встречном исковом заявлении о признании права собственности ответчика на фонтан, так как было установлено, что ответчиком произведена регистрация права собственности на фонтан с другим кадастровым номером, но другого фонтана на участке нет, и фактически был осуществлен двойной кадастровый учет одного и того же объекта.
В качестве характерных примеров применения института оспаривания зарегистрированного права для исправления нарушающих права собственников регистрационных записей можно также привести постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2025 № 17АП-12384/2024-ГК по делу № А60-15783/2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2025 № 17АП-11003/2024-ГК по делу № А60-9873/2024.
В рамках этих двух дел рассматривались требования истцов о признании отсутствующим права государственной собственности на объекты недвижимости в ситуации, когда сведения о помещениях, переданных в порядке приватизации частным лицам, дублировались в ЕГРН под другими кадастровыми номерами и с принадлежностью к федеральной собственности.
Апелляционные суды пришли к выводу, что так как истцы являются владеющими собственниками объектов, на которые одновременно зарегистрировано право федеральной собственности на объект, вопрос о праве мог быть разрешен исключительно путем предъявления иска о признании права федеральной собственности отсутствующим, а иной способ защиты права у общества отсутствовал, поскольку в соответствии с п. 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ в случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда.
***
В заключение замечу, что на мой взгляд, отдельного внимания требует еще одна проблема, связанная с регистрационными действиями — вопрос о судьбе залога в банкротстве.
Реализованное на торгах залоговое имущество в силу положений абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве и п. 1 ст. 352 ГК РФ освобождается от залога, однако эти нормы не рассматриваются Росреестром, как основания для исключения из ЕГРН записи о залоге, что влечет в ряде случаев необходимость покупателей залогового имущества обращаться в суд с исками о признании залога отсутствующим.