Таков один из пяти выводов, сделанных учеными Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) по итогам рассмотрения рекордных результатов жилищного строительства в 2022 г.
В одном из новых «Тринадцати тезисов об экономике» они констатируют, что в 2022 г. были построены рекордные за всю историю страны 102,7 млн кв. м жилья, однако указывают, что для населения ряда регионов его покупка не становится более доступной из-за высокой стоимости квадратного метра (относительно уровня зарплат).
В 2022 г. в расчете на душу населения больше всего жилья было введено в Ленинградской, Московской, Калининградской областях, Чеченской Республике и Краснодарском крае. Самая низкая степень ценовой доступности жилья при этом отмечалась в Краснодарском крае, Севастополе, Москве, Республиках Татарстан и Алтай. Доступное, но невостребованное жилье находится в Еврейской автономной и Магаданской областях, Чукотском автономном округе и Камчатском крае.
«Отметим, что состав этих групп почти не поменялся по сравнению с 2019 г. Более того, усилился разрыв между регионами с активно развивающимися рынками жилья (интенсивное строительство и высокий спрос на покупку жилья, приток населения и, как следствие, низкая ценовая доступность жилья) и отстающими регионами (сокращение численности населения, незначительные объемы ввода жилья, падение спроса и, следовательно, высокая ценовая доступность жилья)», — констатируют эксперты ЦМАКП и делают следующие выводы.
Вывод № 1
Высокая интенсивность ввода жилья парадоксальным образом сопровождается ухудшением ценовой доступности.
Этот парадокс ученые объясняют следующим образом.
Миграция — основополагающий фактор, определяющий динамику региональных рынков жилья. Если регион привлекателен для жизни, то раскручивается цепочка событий: «миграция населения в регион — рост спроса на жилье — увеличение ввода жилья — усиление миграционного притока — расширение спроса на жилье — повышение цен на жилье». В итоге рынок жилья интенсивно развивается, однако ценовая его доступность снижается (прежде всего, для местных жителей).
Обратная ситуация наблюдается в регионах с сильным оттоком населения: спрос на жилье и его стоимость снижаются. В результате падает рентабельность жилищного строительства, что побуждает девелоперов уходить в другие регионы. Сжатие отрасли жилищного строительства тянет за собой снижение спроса на продукцию/услуги связанных отраслей (инфраструктура, производство транспортных средств и товаров длительного пользования).
Вывод № 2
Наблюдается дивергенция региональных рынков: у регионов с высокой интенсивностью строительства она продолжает нарастать (с низкой — снижаться или слабо расти), у регионов с высокой доступностью жилья она продолжает улучшаться (с низкой — как правило, ухудшаться).
Аналитики ЦМАКП фиксируют, что жилищное строительство в стране интенсивно развивается, наращивая темп с каждым годом, однако анализ ключевых показателей отрасли на региональном уровне показывает им, что этот выдающийся результат получен за счет достижений в ограниченном числе локальных рынков. В регионах с высокой интенсивностью ввода жилья и ростом населения она продолжает повышаться (Ленинградская, Московская, Калининградская области, Чеченская Республика и Краснодарский край). В регионах, где показатель интенсивности ввода жилья был низким, она продолжает снижаться или растет очень слабо. Такая же взаимосвязь отмечается для показателя ценовой доступности жилья. При этом взаимосвязь выражена более четко через миграционный прирост, а не через общий прирост населения.
Вывод № 3
Из-за глубоких различий на региональных рынках необходима выработка и проведение дифференцированных мер поддержки на уровне регионов.
Сохранение избыточного расслоения региональных рынков создает основу для роста социального напряжения, с одной стороны, с другой — ухудшает степень связанности территории страны:
-
социальная напряженность может возникнуть в регионах, в которые стекаются миграционные потоки и где возрастает ценовая недоступность жилья, несмотря на увеличение интенсивности строительства;
-
территориальная связанность может ухудшиться вследствие нарастающего снижения в уровне развития регионов, из которых происходит отток населения, и сам факт падения цен на жилье ускоряет регресс местной экономики.
Соответственно, политика «в среднем по стране» перестает работать.
Это говорит ученым ЦМАКП о востребованности политики, исходящей из региональной специфики, как минимум для этих двух ситуаций.
Они считают, что в первом случае во избежание перегрева на рынке жилья необходимы меры по поддержке его предложения, чтобы оно не было таким дорогим (например, помощь со стороны государства в выделении и освоении земельных участков, в строительстве транспортной и социальной инфраструктуры, поддержка модернизации строительного комплекса). Важно обеспечить удешевление строительства без ущерба его качеству. Во втором случае, чтобы не допустить падения рынка жилья, необходимо обеспечить поддержку спроса (например, развивать программы льготного ипотечного кредитования, нацеленные на соответствующие социальные ниши, арендное жилье, улучшать качество жилья).
«Отметим, что в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 г. с прогнозом до 2035 г. предлагается распределить субъекты Российской Федерации по пяти кластерам рынка жилья для реализации соответствующих адресных мер поддержки жилищного строительства. К настоящему моменту такие меры не озвучены, между тем проведенный анализ показывает, что откладывать их реализацию уже нельзя», — предупреждают авторы анализа.
Вывод № 4
Модель развития рынка жилья, опирающаяся на интенсивный спрос, который, в свою очередь, базируется на росте численности населения в регионах (в основном за счет миграции), себя исчерпывает.
Эксперты ЦМАКП констатируют, что возросшая ценовая недоступность жилья ограничивает спрос не только со стороны тех, кто приобретает жилье за счет собственных средств, но также тех, кто покупает за счет ипотеки.
В 2022 г. активное развитие получили субсидированные программы от застройщиков: ипотека со ставками от 0,01 до 3%, ипотека за 1 руб., ипотека с первоначальным взносом в рассрочку или без него и другие, которые продолжили «разгон» цен. Чтобы компенсировать банкам выпадающие доходы от снижения ставки, в рамках таких программ стоимость квартир завышалась на 20—30%, по оценкам Банка России. Это, в частности, повлияло и на уровень цен, которые по итогам 2022 г. на первичном рынке выросли на 27%, на вторичном — на 18%.
Количество сделок с ипотекой на первичном рынке при этом сократилось на 14%, за счет собственных средств — на 35%. Общее количество сделок по договорам долевого участия (ДДУ) снизилось на 23%. Такая динамика наблюдалась в большинстве субъектов РФ. Аналитики ЦМАКП отмечают, что на вторичном рынке жилья в 2022 г. количество сделок также снизилось (–18%). При этом за счет собственных средств было заключено на 9% сделок меньше, за счет ипотеки — на 29%. Причем, несмотря на падение спроса, объем запусков новых проектов жилья вырос. Это указывает авторам анализа, что спрос снижается на фоне ценовых ограничений (в одном случае это цены на квартиру, в другом — плата за ипотеку).
«Это позволяет сомневаться в дальнейшей эффективности мер фронтальной „накачки“ спроса на жилье во всех регионах. В этой связи растет актуальность адресных мер поддержки рынков жилья, нацеленных на сглаживание неоднородности развития регионов», — считают ученые.
Вывод № 5
Чтобы отрасль продолжала играть роль «локомотива», стимулирование спроса должно иметь более адресный характер, стимулирование предложения — расширение производственного потенциала строительства. Строительная отрасль уникальна тем, что, наряду с оборонной промышленностью, в малой степени зависима от импортной продукции, а следовательно, создает значительные эффекты мультиплицирования отечественного производства в смежных отраслях.
Правда, авторы анализа отмечают, что рекордный ввод жилья в 2022 г. был обеспечен в том числе дачной амнистией и запуском в середине 2021 г. программы социальной газификации по поручению Президента РФ. Эта программа позволяет бесплатно провести газ до границ земельных участков, но только при наличии зарегистрированных жилых домов. В 2021 г., по оценке президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, порядка 13 млн кв. м (из 49 млн кв. м) индивидуальных жилых домов было не построено, а зарегистрировано («амнистировано») из ранее построенного.
«Учитывая, что программа газификации дачных участков стартовала лишь в середине 2021 г., а в 2022 г. она длилась в течение всего года, можно предположить, что ввод жилья в рамках „дачной амнистии“ был более низким. Так, в этот период из 57 млн кв. м вводов индивидуального жилья „реальный ввод“ оценивается в 40 млн кв. м», — заключают эксперты ЦМАКП.
Динамика ввода в действие жилых домов в 2022 г.*
|
|
Млн кв. м общей площади жилых помещений |
% к соответствующему периоду предыдущего года |
|
I квартал |
29,3 |
164,6 |
|
II квартал |
23,3 |
124,8 |
|
1-е полугодие |
52,6 |
144,2 |
|
III квартал |
26,5 |
101,7 |
|
Январь — сентябрь |
79,1 |
126,5 |
|
IV квартал |
23,6 |
78,6 |
|
Год |
102,7 |
111,0 |
*с учетом жилых домов, построенных населением на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства
Источник: Росстат