Основные тенденции судебной практики в делах о пересмотре кадастровой стоимости

| статьи | печать

Установленная государством кадастровая стоимость объектов недвижимости, рассчитанная без учета особенностей отдельных объектов недвижимости, зачастую не соответствует объективным рыночным показателям. Это приводит к необоснованному увеличению имущественных платежей, рассчитанных от кадастровой стоимости. Оспаривание в таких случаях призвано стабилизировать налоговую и арендную нагрузку на правообладателей объектов недвижимости. В материале рассмотрим последние изменения в законодательстве о пересмотре кадастровой стоимости, а также тенденции в соответствующей судебной практике по регионам.

Процедуры определения и пересмотра кадастровой стоимости в последние годы претерпевают большое количество изменений. С 01.01.2023 установление кадастровой стоимости в размере рыночной будет возможно только посредством обращения с соответствующим заявлением в государственное бюджетное учреждение (далее — ГБУ), проводившее государственную кадастровую оценку (ст. 22.1 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Появление нового механизма пересмотра кадастровой стоимости может восприниматься негативно с точки зрения опыта рассмотрения заявлений иной досудебной инстанцией — Комиссией при Росреестре. Комиссии значительно уступали в эффективности судебным процессам, при этом существенно затягивая общий срок рассмотрения заявлений.

Некоторое недоверие к процедуре пересмотра кадастровой стоимости на основании заявления в ГБУ также продиктовано тем, что при удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной учреждение по факту должно признавать свою же ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости.

В случае отсутствия положительного эффекта в ГБУ заявитель может обратиться в суд. Стоит отметить, что в настоящее время в судебной практике не сформирована позиция по ряду ключевых процессуальных вопросов, от которых в том числе зависит целесообразность выбора данного способа защиты прав.

Неединообразная судебная практика: государственная или частная экспертиза?

Обширная судебная практика показывает, что в большинстве случаев механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной реализуется через проведение судебной оценочной экспертизы.

Распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-Р «Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственным судебными организациями» (далее — Перечень) проведение экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости отнесено к компетенции государственных судебных экспертов.

Учитывая, что государственную кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения, заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в обязательном порядке с 2023 г. рассматривают они же, назначение судебной экспертизы в государственные организации представляется не вполне справедливым и независимым.

Положения названного распоряжения были предметом оспаривания в Верховном суде РФ (решение Верховного суда РФ от 24.03.2022 № АКПИ22-93). Суд отказал в удовлетворении требования о признании положений недействующими, однако обозначил важный вывод — распоряжение не исключает возможности назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, не являющимися государственными судебными экспертами.

ВС РФ также отметил, что оспариваемые положения относятся к судебно-экспертной деятельности в рамках судебных строительно-технической и землеустроительной экспертиз и не могут рассматриваться как создающие дискриминационные условия для осуществления оценочной деятельности, в том числе в рамках проведения судебной оценочной экспертизы.

Позиция Верховного суда РФ не породила единообразие в практике применения. В ряде регионов суды продолжают назначать экспертизы по делам об оспаривании кадастровой стоимости исключительно государственным экспертам, например в Москве, Московской области (решения Московского городского суда от 27.06.2022 по делу № 3а-0705/2022, Московского областного суда от 24.03.2022 по делу № 3а-121/2022).

В данном случае с сугубо процессуальной точки зрения суды не допускают никаких нарушений, так как имеют право выбирать экспертную организацию по своему усмотрению. В свою очередь, ограниченность в выборе экспертов ведет к перегрузке государственных экспертных учреждений и существенному затягиванию процессуальных сроков.

Вместе с тем анализ судебной практики показывает, что в большинстве регионов с принятием Верховным судом РФ вышеописанного решения практика изменилась — судебную оценочную экспертизу стали назначать в частные экспертные организации, например в Нижегородской, Омской областях, Ямало-Ненецком автономном округе, Республике Саха (Якутия) (апелляционные определения Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 25.05.2022 № 66а-494/2022, Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 27.04.2022 № 66а-599/2022).

Со ссылкой на правовую позицию, изложенную в решении Верховного суда РФ от 24.03.2022 № АКПИ22-93, в одном из дел суд пришел к выводу о том, что установленные данным решением высшей судебной инстанции обстоятельства свидетельствуют о законности распоряжения № 3214-р, положения которого относятся к судебно-экспертной деятельности в рамках судебных строительно-технической и землеустроительной экспертиз и не могут рассматриваться как создающие дискриминационные условия для осуществления оценочной деятельности, в том числе в рамках проведения судебной оценочной экспертизы (Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 04.08.2022 по делу № 66а-1838/2022).

В другом деле определение о назначении экспертизы было вынесено 12.11.2021, то есть до утверждения Перечня, следовательно, суд нижестоящей инстанции при определении экспертной организации не мог руководствоваться положениями Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р (Апелляционное определение Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 06.07.2022 № 66а-1048/2022).

Распределение судебных издержек между сторонами спора

Обращение в суд с требованием об оспаривании кадастровой стоимости влечет за собой значительные расходы для заявителя: оплата пошлины, отчета об оценке, судебной экспертизы.

По вопросу распределения судебных расходов при рассмотрении данной категории дел сложился такой подход. Положения ст. 111, ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 1 и 2 ст. 110 АПК РФ были признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями — по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, — при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стои­мости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда:

  • ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

  • и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска (постановление КС РФ от 11.07.2017 № 20-П).

Вместе с тем в судебной практике сохраняется неоднозначность относительно вопроса о том, какая разница является «существенной». В Кассационном определении от 16.09.2020 по делу № 58-КАД20-6-К9 Верховный суд указал, что расходы подлежат возмещению при расхождении более 30%, при этом суд призвал к необходимости анализа соотношения судебных расходов и размера налоговой выгоды.

Несмотря на указанную позицию, в практике преобладает подход к определению порога допустимого расхождения кадастровой и рыночной стоимости в размере 50% (см. табл. 1). Прибегая к выбору 50% порога снижения, суды мотивируют это тем, что понесенные в рамках дела судебные расходы незначительны по сравнению процессуальным результатом рассмотрения дела — налоговой выгодой от оспаривания кадастровой стоимости (Апелляционное определение судебной коллегии Первого апелляционного суда общей юрисдикции по делу № 66а-1446/2022 от 17.05.2022).

И только в единичных регионах, например в Самарской области, суды возлагают судебные расходы на ответчика при отклонении кадастровой стоимости от рыночной более чем на 30%.

Так, например, в Кассационном определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.06.2022 № 88а-13729/2022 отмечено, что ввиду значительного расхождения между определенной ранее кадастровой стоимостью указанного земельного участка и его рыночной стоимостью судебные расходы должны быть возмещены заинтересованному лицу на основании ч. 2.1 ст. 111 КАС РФ.

Таким образом, существующая неоднозначность в вопросах выбора экспертной организации, а также распределения судебных расходов по делам оспаривания кадастровой стои­мости порождает правовую неопределенность, затрудняет оценку перспектив обращения в суд с соответствую­щими требованиями.

 

Таблица. Судебная практика по регионам

Регион

Судебные акты

г. Москва

Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2022 № 88а-5175/2022

Воронежская область

Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25.10.2021 № 88а-26116/2021,

Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 04.06.2021 № 88а-13516/2021,

Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2022 № 88а-9261/2022

Пензенская область

Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.03.2020 № 88а-9174/2020,

Брянская область

Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.04.2022 № 88а-12115/2022 по делу № 3а-228/2021,

Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06.06.2022 № 88а-15721/2022

Саратовская область

Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.05.2022 № 88а-14248/2022 по делу № 3а-23/2021

Ярославская область

Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10.06.2022 № 88а-13753/2022,

Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 08.06.2022 № 88а-12544/2022,

Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2022 № 88а-5175/2022

Ленинградская область

Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2022 по делу № 88а-10299/2022,

Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 03.12.2021 по делу № 88а-21327/2021

Новгородская область

Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2022 № 88а-2323/2022,

Кассационное определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09.02.2022 по делу № 88а-6577/2022

Свердловская область

Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2022 № 88а-11307/2022

Ростовская область

Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2022 № 88а-20259/2022 по делу № 3а-131/2021

Краснодарский край

Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.05.2022 № 88а-20982/2022 по делу № 3а-29/2020,

Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2022 № 88а-11848/2022 по делу № 3а-563/2021,

Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.02.2022 № 88а-10181/2022 по делу № 3а-243/2019

Ставропольский край

Кассационное определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.06.2022 № 88а-6014/2022 по делу № 3а-441/2021,

Кассационное определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2022 № 88а-5113/2022

Республика Башкортостан

Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19.05.2022 № 88а-11070/2022

 

Мнение

Кадастровая стоимость: меньше можно, больше нельзя

В Государственную Думу ФС РФ был внесен законопроект № 175071-8 «О внесении изменений в статью 18 Федерального закона „О государственной кадастровой оценке“» (далее — законопроект). Предусмотренный законопроектом механизм направлен на гарантирование прав физических и юридических лиц, которые приобретают в собственность или в пользование недвижимость, находящуюся в государственной и муниципальной собственности. Речь идет о ситуации, когда при оказании государственной или муниципальной услуги изменилась кадастровая стоимость недвижимости и такое изменение оказало влияние на размер цены или платы по договору. Рассмотрим отдельные положения законопроекта подробнее. 

В июле 2020 г. ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон № 237-ФЗ) в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» удивила детализацией и объемом правил применения сведений о кадастровой стоимости. Указанные правила касались процедурных моментов, связанных с определением и изменением кадастровой стоимости (например, пересмотр кадастровой стоимости по заявлению об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, исправление ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки, определение стоимости при изменении качественных/количественных характеристик объекта недвижимости).

В свою очередь, рассматриваемый законопроект предложил урегулировать не только процедурные нюансы, но и сферу применения кадастровой стоимости в узком гражданско-правовом аспекте.

Законопроект предлагает зафиксировать на законодательном уровне, что размер арендной платы или выкупной цены, определяемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен рассчитываться от кадастровой стоимости указанного объекта, действующей в момент подачи соответствующего заявления.

Указанный принцип полностью соответствует логике гражданского законодательства — обращаясь за названными государственными/муниципальными услугами, заявитель исходит именно из текущих экономических параметров сделки. Учитывая, что для оформления договора требуется время, а кадастровая стоимость — величина непостоянная, в случае ее существенного изменения заявитель может утратить экономический интерес в реализации сделки.

Несмотря на это, вопрос момента фиксации ценовых условий в схожих обстоятельствах являлся дискуссионным в судебной практике. Позиция, соответствующая законопроекту в указанной части, была сформирована в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 30.05.2017 № 14-КГ17-12 и в настоящий момент широко используется в судебной практике. При формировании указанной позиции суды исходили из того, что в силу исключительных прав собственника расположенных на земельном участке строений у уполномоченного органа возникает обязанность заключить договор купли-продажи/аренды этого участка с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением. Таким образом, в рассматриваемой части законопроект фиксирует принцип, сложившийся в судебной практике.

Более того, законодатель предложил установить приоритет более низкой кадастровой стоимости в случае изменения последней с момента подачи заявления до момента заключения договора. Таким образом, в случае, если кадастровая стоимость изменилась на дату заключения договора, новая кадастровая стоимость будет применяться только в случае ее снижения.

Вне всякого сомнения, предлагаемые изменения улучшают положение заявителей и дают дополнительные гарантии того, что условия договора будут соответствовать их намерениям, возможностям и экономическим интересам, а при снижения кадастровой стоимости заявитель получает не только гарантии, но и дополнительные преференции. Учитывая проведение в 2022 г. повсеместной на территории РФ государственной кадастровой оценки земельных участков для целей применения новой кадастровой стоимости в 2023 г., рассматриваемый законопроект достаточно актуален в настоящий момент.

Удивительно, что данный «узкий» аспект привлек внимание законодателя, так как в сфере применения сведений о кадастровой стоимости есть более «широкие» пробелы, например, до сих пор не снято противоречие норм налогового законодательства и Закона № 237-ФЗ в вопросе периода применения пересмотренной кадастровой стоимости.