КС РФ защитил права залоговых кредиторов, которые лишились права на компенсацию из-за передачи недостроя Фонду защиты прав дольщиков

| статьи | печать

До КС РФ дошел вопрос о том, что делать залоговым кредиторам застройщика, который обанкротился, а его имущество передано Фонду защиты прав дольщиков для завершения строительства домов. Дело в том, что при банкротстве застройщика его имущество передается Фонду, а регистрационные записи о залоге погашаются. Соответственно, залоговые кредиторы лишены возможности получить какую-либо компенсацию. КС РФ решил, что такая ситуация не соответствует Конституции РФ, и рассказал, что делать, пока не примут изменения в законодательстве по этому вопросу

Опубликовано постановление КС РФ от 21.07.2022 № 34-П по делу о проверке конституционности ч. 14 и 17 ст. 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве <…>“», подп. 3 и 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 5 ст. 201.10, абз. 2 п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1, п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Это дело было рассмотрено по запросу ВС РФ, а также по жалобе одного из заявителей — залоговых кредиторов.

Проблема: залоговые кредиторы остались без компенсации

Основная проблема дела была связана с тем, что раньше недостроенный дом можно было передать другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия (ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее — Закон о банкротстве). Впоследствии было введено правило о том, что в случае банкротства застройщика его имущество для дальнейшего строительства может быть передано Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства, далее — Фонд (ч. 14 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ, п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве). В результате введения этих поправок получилось, что лица, которые давали деньги в кредит застройщикам до этих изменений, лишились залоговых прав из-за передачи Фонду имущества обанкротившихся застройщиков.

Так, в рамках дела о банкротстве застройщика — ООО «Солдес Строй» Фонд подал заявление о намерении стать приобретателем прав застройщика на имущество и исполнить его обязательства перед дольщиками, чьи требования включены в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью не более 7 кв. м.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили это требование. Два физлица (залоговые кредиторы), чьи требования были включены в реестр требований кредиторов должника с удовлетворением в четвертую очередь как обеспеченные залогом, обратились в ВС РФ. Они указывали, что вследствие одного лишь факта передачи заложенного имущества Фонду они не могут быть лишены своих залоговых прав, то есть права на получение удовлетворения за счет этого имущества (на получение соответствующей денежной компенсации). Отклоняя возражения, суды сослались на ч. 14 и 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ. В них указано, что передача объектов застройщика Фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

С аналогичным требованием Фонд обращался в рамках дела о банкротстве ООО «Юг-Стройка». Суд принял решение о передаче Фонду права собственности на земельный участок с находящимся на нем недостроенным объектом. Он указал, что определение суда является основанием для погашения регистрационных записей в ЕГРН о залоге прав застройщика в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, на земельный участок, в пределах которого расположены объекты незавершенного строительства.

Залоговый кредитор (физлицо) заявил, что тем самым нарушены его права как залогового кредитора, не являющегося участником строительства. Тогда он обратился в КС РФ, указав, что положения п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве и некоторые другие нормы не соответствуют Конституции РФ, поскольку из-за них при банкротстве застройщика и передаче его прав и имущества региональным фондам происходит погашение регистрационных записей о залоге прав застройщика на земельный участок и недостроенные объекты.

В еще одном деле рассматривалось банкротство застройщика ООО «КилСтройИнвест». Суды признали необоснованным заявление ПАО «Сбербанк России», предоставившего кредит для строительства двух многоквартирных домов, о соразмерном удовлетворении его требований Фондом. ВС РФ пришел к выводу о наличии неопределенности в применяемых нормах, приостановил производство и направил запрос в КС РФ.

Проблема: погашение Фондом текущих платежей застройщика

Еще один вопрос, который стал предметом рассмотрения КС РФ, — это разногласия между конкурсным управляющим ООО «Солдес Строй» и Фондом по поводу суммы текущих платежей, подлежащих перечислению Фондом на специальный счет застройщика.

Управляющий исходил из того, что у застройщика после передачи имущества и права аренды Фонду не останется других активов, за счет которых могут быть погашены текущие обязательства. Поэтому он просил обязать Фонд выплатить компенсацию в сумме, равной задолженности по всем текущим платежам.

Фонд же настаивал на том, что вопрос о размере компенсации по текущим платежам специально урегулирован в п. 5 ст. 201.10, абз. 2 п. 2 ст. 201.15 и подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве. То есть к числу погашаемых за счет средств Фонда текущих платежей отнесены только судебные расходы по делу о банкротстве, расходы на вознаграждение конкурсному управляющему, на оплату деятельности лиц, привлеченных конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве.

Суды согласились с управляющим и возложили на Фонд обязанность погасить все текущие платежи. Это, в частности, расходы на охрану многоквартирного дома, строительство которого не завершено, на оплату услуг организации, сопровождающей деятельность управляющего (ввиду большого объема работы), на аренду помещений для хранения документов, на выплату арендной платы за земельный участок и т.д.

В своем запросе ВС РФ указал, что на приобретателя имущества, то есть на Фонд, возложена обязанность по погашению не всех, а только части текущих платежей, относящихся к первой очереди. По его мнению, положения Закона о банкротстве неконституционны в той части, в которой не допускается погашение требований текущих кредиторов, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, за счет Фонда.

Выводы КС РФ о залоговых кредиторах

КС РФ указал, что ч. 14 и 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ и п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не предусматривают гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства Фонду.

Но это не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, поскольку это могло бы влечь препятствия для завершения строительства в случае банкротства застройщика и для удовлетворения потребностей граждан в жилище.

Защита прав таких залоговых кредиторов должна осуществляться посредством иных правовых механизмов. Законодатель должен внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав залоговых кредиторов до принятия оспариваемого регулирования, в случае утраты ими своих залоговых прав.

До внесения поправок нужно придерживаться следующего: в таких ситуациях у залоговых кредиторов возникает право требования к Фонду основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более (совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами) стоимости предмета залога на день принятия решения суда о передаче имущества Фонду. Данные требования подлежат удовлетворению Фондом в следующем порядке:

  • посредством распределения между залоговыми кредиторами пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации Фондом помещений в объекте незавершенного строительства, кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя Фондом обязательствами. Размер части выручки устанавливается судом с учетом совокупного размера требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, к Фонду, объема работ и иных обстоятельств. Фонд, если это возможно, должен принять меры по увеличению площади помещений в объекте незавершенного строительства так, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, без ущерба для иных обязательств, связанных с завершением строительства;

  • Фонд вне зависимости от реализации помещений также выплачивает сумму, устанавливаемую судом на основе равного для всех лиц процентного отношения (но не выше 50%) к размеру их требований к Фонду, следующим лицам: лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами по обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением денежных средств в качестве кредита или инвестиций, без которых строительство не могло бы осуществиться), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства, обязательства по оплате которых полностью исполнены.

Обязательства Фонда будут считаться погашенными, если размер выплат достиг размера требований залоговых кредиторов к Фонду либо если этот размер не достигнут, но возможность реализации Фондом помещений в объекте незавершенного строительства исчерпана, а выплата осуществлена.

За лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди, с тем чтобы совокупное удовлетворение требований этих лиц Фондом и в порядке процедуры банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству.

Данная позиция КС РФ не может быть основанием для отмены решения о передаче Фонду прав застройщика.

Выводы КС РФ о текущих платежах

КС РФ указал, что оспариваемые нормы являются неконституционными в той мере, в какой они не допускают погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет Фонда. При этом в любом случае затраты на оплату труда работников, работающих на объекте строительства, который передан Фонду, относятся на Фонд.

День
Неделя
Месяц