Новые правила возмещения убытков собственникам и арендаторам земельных участков: что можно получить, если права на землю ограничили?

| статьи | печать

Опубликовано новое положение о том, как возместить убытки, если из-за действий других лиц произошло ухудшение качества земельных участков или были ограничены права. В частности, права собственников, арендаторов, землевладельцев, землепользователей и правообладателей недвижимости на таких участках. Например, если органы власти изменили режим использования земельного участка и его собственник больше не может пользоваться участком как раньше. В документе предусмотрен подробный перечень вариантов, какие убытки можно возместить и как заключить соглашение о возмещении убытков.

Правительство РФ утвердило единые правила возмещения ущерба собственникам, арендаторам и другим пользователям земельных участков (постановление Правительства РФ от 27.01.2022 № 59 «Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», далее — Положение о возмещении убытков). Документ вступит в силу 06.02.2022.

В Положении о возмещении убытков предусмотрены:

  • порядок определения размера убытков при ухудшении качества земель и ограничении прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости;

  • порядок заключения соглашения о возмещении убытков;

  • порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка и иных объектов недвижимости в связи с невозможностью их использования в результате установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории;

  • случаи и правила учета платы за публичный сервитут при возмещении убытков, причиненных в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории в результате осуществления деятельности, для обеспечения которой установлен публичный сервитут.

При этом утратило силу прежнее постановление Правительства РФ от 07.05.2003 № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Новые правила возмещения убытков не распространяются на случаи:

  • возмещения вреда, причиненного лесам;

  • выкупа земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также возмещения за прекращение прав на земельные участки.

Почему поменялись правила возмещения убытков?

Ранее действовавшие правила возмещения убытков действовали с 2003 г. За это время произошло множество изменений в земельном и градостроительном законодательстве. Кроме того, это были общие правила. Многие другие положения, касающиеся возмещения убытков собственникам и арендаторам земельных участков, были закреплены в других документах.

Также на порядок возмещения убытков повлияла позиция КС РФ, изложенная в постановлении от 05.03.2020 № 11-П. Дело в том, что в 2020 г. КС РФ рассмотрел жалобу собственницы земельного участка, который попал в границы охраны объекта культурного наследия. Из-за этого кадастровая стоимость участка снизилась до 1 руб. Хотя раньше она составляла почти 6 млн руб. Собственница потребовала возместить убытки. Но суды общей юрисдикции ей отказали, поскольку действия органов власти являлись правомерными. Все было в рамках закона. КС РФ решил, что это несправедливо и нужно внести поправки в законодательство. То есть даже если убытки возникли в результате правомерных действий, их все равно нужно возместить пострадавшей стороне.

Впоследствии Президент РФ подписал поправки о возмещении убытков, в том числе правомерными действиями (Федеральный закон от 30.12.2021 № 467-ФЗ «О внесении изменения в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон № 467-ФЗ). В частности, в Законе № 467-ФЗ указано, что если органы власти причинили убытки при совершении правомерных действий, в результате которых права на земельный участок были ограничены, то можно требовать убытки на основании ст. 57.1 ЗК РФ. Например, это распространяется на ситуации, если была установлена зона с особыми условиями использования территории, публичный сервитут. В том случае, если органы власти причинили убытки незаконными действиями, то их можно требовать, ссылаясь на ст. 61 ЗК РФ о признании акта органа власти недействительным.

Какие убытки можно взыскать?

По-прежнему размер убытков определяется путем сложения реального ущерба, понесенного правообладателем земельного участка или объекта недвижимого имущества, и размера упущенной выгоды. Но теперь подробно установлены возможные случаи убытков, которые можно взыскать:

  • если они причинены ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;

  • если они причинены ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также правообладателей объектов недвижимого имущества или иными причинами, указанными в главе VIII и ст. 107 ЗК РФ.

Полный перечень возможных вариантов убытков см. в таблице на с. 02.

Как заключить соглашение о возмещении убытков?

Соглашение о возмещении убытков можно заключить в письменной форме или в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

В соглашении должны быть указаны:

  • сведения о сторонах;

  • кадастровые номера земельных участков или объекта недвижимого имущества;

  • сведения о правах на земельные участки или объект недвижимого имущества;

  • причина, вследствие которой возникли убытки;

  • состав и размер причиненных убытков в денежном выражении;

  • форма, размер и порядок предоставления возмещения убытков (единовременно или несколькими платежами), в том числе срок предоставления такого возмещения, а в случае натурального возмещения убытков — перечень имущества, работ, обеспечивающих возмещение убытков, и их рыночная стоимость, порядок предоставления натурального возмещения;

  • банковские реквизиты для зачисления денежных средств, получаемых в счет возмещения убытков.

Если требуется снос здания или другого объекта либо приведение их параметров и разрешенного использования в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, то в соглашении о возмещении убытков должны быть дополнительные сведения, в частности:

  • указание на необходимость сноса здания или сооружения либо осуществление его реконструкции в целях приведения их параметров или разрешенного использования в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (при наличии такого объекта), и срок проведения этих мероприятий;

  • расчет убытков для каждого этапа сноса здания или сооружения либо его реконструкции (подготовка проектной документации, осуществление работ по сносу или реконструкции здания либо сооружения);

  • порядок возмещения стоимости работ и стоимости проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства или проектной документации на реконструкцию здания или сооружения, если такая документация на день заключения соглашения отсутствует.

Для заключения такого соглашения правообладатель или его представитель должны направить требование о возмещении убытков по почте или по электронной почте.

Лицо, возмещающее убытки, также вправе предложить заинтересованному правообладателю подписать соглашение о возмещении убытков без предварительного предъявления этим лицом требования о возмещении убытков, направив ему два подписанных экземпляра проекта соглашения.

Таблица. Какие убытки можно возместить?

Убытки, причиненные ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц

Убытки, причиненные ограничением прав собственников, арендаторов и т.д.

1. Убытки в связи с подготовкой проекта рекультивации земель и ее проведения, включая расходы на почвенные, геоботанические и другие обследования, обеззараживание земель, стоимость работ по выравниванию земель, приобретение почвы, внесение агрохимикатов и иных удобрений, приобретение и внесение семян для биологической рекультивации и иные мероприятия, связанные с рекультивацией земель.

2. Убытки в размере рыночной стоимости земельного участка и расположенных на нем объектов - в случае необходимости консервации земельного участка.

3. Убытки, вызванные уменьшением рыночной стоимости земельного участка при невозможности полного восстановления полезных свойств почвы, в том числе путем рекультивации.

4. Убытки, вызванные перерывом в хозяйственной деятельности на время осуществления рекультивации земель.

5. Убытки, возникающие в связи с расторжением договоров из-за невозможности их исполнить, если причиной расторжения явилось ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц.

6. Упущенная выгода, вызванная невозможностью осуществления правообладателем земельного участка своей деятельности в связи с ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

7. Расходы на подготовку проекта мелиорации земель и ее проведение.

8. Иные убытки, причиненные ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

1. Убытки, связанные с уменьшением рыночной стоимости участков или иного недвижимого имущества (прав на них).

2. Расходы, связанные с приведением хозяйственной деятельности на участке в соответствие с ограничениями, возникшими в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории или изменением правового режима участка.

3. Убытки, возникающие в связи с расторжением договоров по причине невозможности их исполнения из-за ограничения прав или наступления иных причин, повлекших возникновение убытков, в том числе повлекших невозможность исполнения обязательств перед третьими лицами.

4. Расходы на инженерные изыскания, проектирование, подготовку и строительство, которые начаты до дня ограничения прав или наступления иных причин, повлекших возникновение убытков, если размещение здания, сооружения не допускается в связи с такими ограничениями прав или иными причинами, повлекшими возникновение убытков.

5. Денежные средства, выплачиваемые в качестве возмещения убытков за неотделимые улучшения, в том числе насаждения, которые были повреждены или иным образом стали недоступны для использования правообладателем участка.

6. Убытки, причиненные в результате деятельности, осуществляемой в связи с ограничением прав, связанные в том числе с повреждением имущества (вследствие аварии или в связи с предотвращением аварии).

7. Расходы, связанные с возобновлением деятельности, прерванной в связи с наступлением ограничения прав или иных причин, повлекших возникновение убытков, если участок и иной объект невозможно использовать с разрешенным использованием и назначением (эти расходы не учитываются при наличии неустраненных нарушений, выявленных в рамках государственного земельного надзора и связанных с неиспользованием участка по целевому назначению или использованием с нарушением).

8. Упущенная выгода из-за невозможности вести деятельность в связи с наступлением причин, повлекших возникновение убытков.

9. Расходы, связанные с приведением параметров или разрешенного использования (назначения) зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, ограничениями использования земельных участков.

10. Деньги, выплачиваемые в качестве возмещения убытков, связанных с реконструкцией, которая была начата по градостроительным правилам до дня наступления ограничения прав или иной причины, повлекшей возникновение убытков, а также деньги, выплачиваемые в качестве возмещения убытков, связанных с проведением капитального ремонта, начатого до дня наступления причин, повлекших возникновение убытков, которые не могут быть завершены в связи с ограничением прав или наступлением иной причины, повлекшей возникновение убытков, либо в связи с изменением условий завершения строительства объектов незавершенного строительства.

11. Расходы на снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства с учетом рыночной стоимости сносимых объектов (включая расходы, связанные с подготовкой проекта организации работ по сносу объекта, и расходы на проведение работ по сносу).

12. Убытки, которые пользователь жилого помещения несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств, связанных с использованием жилого помещения, перед третьими лицами, в том числе убытки в виде упущенной выгоды.

13. Иные убытки, причиненные ограничением прав или иными причинами, повлекшими возникновение убытков.

 

День
Неделя
Месяц