Активное стимулирование ипотеки при нынешних темпах строительства жилья, по оценке ЦБ, привело к перекосам на рынке недвижимости. Ипотечными заемщиками за последний год стали 1,5 млн россиян, что подхлестнуло цены вверх и в реальности снизило доступность жилья для большей части населения. Число граждан, которые смогут брать ипотеку ближайшие годы без проблем для семейного бюджета, будет составлять порядка 500 тыс. в год.
Уровень проникновения ипотеки в России, по оценке Всемирного банка, по состоянию на 2017 г. равнялся 15% от взрослого населения. Более высокие показатели среди стран с формирующимся рынком наблюдались лишь в государствах с бÓльшими доходами (Южная Корея, Чехия). К настоящему времени уровень проникновения ипотеки в России значительно повысился.
«При условии сохранения текущих тенденций к 2030 г. он может достичь уровня развитых стран, — отмечают эксперты Департамента исследований и прогнозов (ДИП) Центрального банка РФ в специальной аналитической записке. — Однако реальные среднедушевые доходы и российская экономика еще не выйдут на соответствующие развитым государствам уровни к 2030 г. даже с учетом предпосылки о повышенных темпах роста ВВП. Поэтому устойчивость таких темпов развития ипотеки в России вызывает опасения».
Важная деталь: показатели доступности жилья в России уже три года назад уступали уровням стран, близким к нам по развитию экономики (ЮАР, Индии и Турции). Кроме того, в 2021 г. произошло ухудшение показателя доступности по сравнению с мартом 2020 г. Потери в уровне доступности из-за роста цен на жилье, по мнению аналитиков ЦБ, превысили выигрыш от снижения ипотечных ставок, даже несмотря на действие программы льготной ипотеки.
Аннуитетный платеж по стандартной ипотеке на первичном рынке составляет около 31 тыс. руб. в месяц при ставке 6,5% и 35 тыс. руб. при ставке 8,5%. Безопасный уровень доходов семей из двух человек, которые могут обслуживать такую ипотеку, составляет 61—70 тыс. руб. (с учетом того, что комфортный ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять не более 50% от ежемесячного дохода семьи). Согласно данным Росстата за прошлый год, этому условию удовлетворяли доходы 14% населения страны, или около 10 млн семей.
Однако фактически возможностью осуществления таких выплат по ипотеке обладают меньше людей, поскольку многие из них априори обладают повышенной долговой нагрузкой из-за выплат по другим, ранее выданным кредитам. Так, по состоянию на 1 октября 2020 г. общее число банковских заемщиков составляло 39 млн человек.
Более того, далеко не все домохозяйства, финансы которых позволяют использовать ипотечный кредит, захотят его взять. В частности, исходя из самооценки финансового положения домохозяйств по опросам статведомства можно сделать вывод, что около 1,5 млн семей имеют достаточно средств, чтобы купить все, что считают нужным, и не предъявлять спрос на ипотеку.
Наконец, нужно учитывать региональные особенности рынка жилья. Это стало особенно актуальным с 1 июля 2021 г., когда максимальная сумма льготной ипотеки была ограничена 3 млн руб.
«В 14 регионах (включая Москву и Санкт-Петербург) обслуживание ипотеки уже является проблематичным с точки зрения средних по региону доходов, — комментирует ситуацию директор ДИП Александр Морозов. — В случае роста цен на жилье на 10 и 20% количество таких регионов вырастет до 27 и 37 соответственно. Таким образом, круг потенциальных регионов для массового вовлечения в ипотеку сужается из-за опережающего роста цен на жилье по сравнению с ростом доходов».
Активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы, по оценке экспертов ДИП, чревато резким падением спроса в 2026—2030 гг., что негативно скажется на рынке жилья и на строительном секторе.
«Мы полагаем, что поддержание текущих темпов роста строительства нового жилья, весьма вероятно, в перспективе опередит динамику будущего спроса. Поэтому с точки зрения устойчивости спроса на жилье и ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 г.) оптимальным представляется выдача примерно 0,5 млн ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 г.», — делает вывод аналитик ДИП Артур Ахметов.