1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 340

Поправки в сфере регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета: обзор главных изменений

Опубликован закон с поправками, которые совершенствуют систему регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета. В них предусмотрен запрет на перепродажу выписок из ЕГРН на сайтах-посредниках. Росреестр больше не будет хранить оригиналы документов — он будет делать сканы и возвращать оригиналы заявителям. С 2023 г. можно будет подавать многие заявления в электронном виде через личный кабинет, причем без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью. Также поправки изменили положения о регистрации договоров долевого участия в строительстве, нотариальном удостоверении сделок, регистрации общей долевой собственности и многие другие.

Президент РФ подписал Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 120-ФЗ). Он вступил в силу 30.04.2021, но некоторые положения начнут действовать позже — с 28.10.2021 или с 01.01.2023. В Законе № 120-ФЗ содержатся многочисленные изменения, касающиеся порядка регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета. Газета «ЭЖ-Юрист» выбрала самые важные из них.

Получение сведений из ЕГРН

Выписки из ЕГРН больше нельзя будет получить через компании-посредники. В поправках установлен запрет на перепродажу сведений из ЕГРН. В частности, не допускается создание и использование сайтов и программ, в том числе мобильных приложений, посредством которых предоставляется доступ к информационным ресурсам и обеспечивается возможность предоставления сведений из ЕГРН (ч. 24, 25 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в новой редакции, далее — Закон № 218-ФЗ).

Однако этот запрет будет распространяться только на выписки. То есть передавать сведения за плату можно, если они оформлены не в виде выписки и в них не содержатся подписи должностных лиц Росреестра или ФГБУ «ФКП Росреестра» (ч. 27 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, считаются актуальными на дату подписания выписки должностным лицом Росреестра, а не на дату выдачи выписки из ЕГРН, как это было ранее. В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости указываются сведения о кадастровой стоимости на дату, указанную в запросе о предоставлении такой выписки (ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

В случае потери документов можно обратиться в Росреестр с требованием предоставить копии документов, на основании которых сведения внесены в ЕГРН, в том числе копии договоров. Раньше можно было получить только копии договоров, на основании которых внесены сведения в ЕГРН, но не всех других документов (ч. 15 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

Все эти поправки действуют уже с 30.04.2021.

Подача бумажных документов на регистрацию

Представить документы на регистрацию в бумажном виде можно только в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ. Сам Росреестр принимать их не будет (ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Также Росреестр больше не будет хранить оригиналы документов. Поэтому если заявитель предоставит документы для кадастрового учета или регистрации прав в бумажном виде (в том числе по почте), то сотрудники Росреестра переведут заявление и документы в электронный вид, а затем вернут оригиналы с отметкой о переводе в форму электронных образов. Такие электронные образы документов будут заверены усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица Росреестра и будут иметь такую же юридическую силу, что и документы, представленные заявителем в форме документов на бумажном носителе.

Данный порядок применяется независимо от того, куда поданы документы: в Росреестр или в МФЦ. Причем если заявитель не заберет документы в МФЦ в течение 45 дней, то их вернут обратно в Росреестр (ч. 13 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Эти поправки также действуют с 30.04.2021.

Подача электронных документов через личный кабинет

С 2023 г. можно будет подавать документы в электронном виде через личный кабинет, причем без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 1.1, 1.2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). В частности, таким способом можно будет подать заявление:

  • о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;

  • о кадастровом учете и регистрации права собственности на созданный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;

  • о кадастровом учете и регистрации прав в отношении земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и частного земельного участка, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа власти на заключение соглашения о перераспределении;

  • о кадастровом учете и регистрации прав в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, а также образования земельного участка в результате объединения с другими участками;

  • о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости;

  • о невозможности регистрации;

  • о внесении в ЕГРН сведений об адресе электронной почты и о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с лицом;

  • об исправлении технической ошибки.

Также через личный кабинет можно будет представить заявление о регистрации прав, возникающих, изменяющихся, прекращающихся или переходящих к другому лицу на основании сделки, заключенной в отношении объекта недвижимости, принадлежащего данному правообладателю. Заключение такой сделки может осуществляться с применением примерных условий договоров, разработанных Росреестром, размещенных на официальном сайте и опубликованных в печати в соответствии со ст. 427 ГК РФ.

Это будет похоже на «конструктор договоров» (ч. 1.3 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Основания для регистрации

Пополнился перечень оснований для осуществления кадастрового учета и регистрации прав. В качестве такого основания теперь указаны решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами (п. 5.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Это положение действует с 30.04.2021.

Выездной прием

Поставить недвижимость на кадастровый учет и зарегистрировать права на недвижимость можно с помощью выездного приема. Теперь в Законе № 120-ФЗ указали, что эту услугу будут оказывать ФГБУ «ФКП Росреестра» и МФЦ.

Порядок и стоимость выездного приема установят отдельно. Только указано, что по общему правилу эта услуга является платной. Без взимания платы ею смогут воспользоваться ветераны ВОВ и инвалиды (ч. 1.1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Приостановление регистрации

С 30.04.2021 действует положение о том, что кадастровый учет и регистрация прав могут быть приостановлены, если в Росреестр поступила информация о том, что заявитель включен в перечень организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности, терроризму или к распространению оружия массового уничтожения. Приостановление прекратится, если в Росреестр поступит:

  • уведомление об исключении из перечня, либо

  • решение межведомственного координационного органа, осуществляющего функции по противодействию финансированию терроризма, об отмене решения о замораживании денег или иного имущества, либо

  • судебный акт об отмене ранее принятого судебного акта о приостановлении операций с имуществом (ч. 6.1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

Также появилось правило о том, что истечение срока действия договора безвозмездного пользования или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, не является основанием для приостановления кадастрового учета и регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства. Но для этого на момент предоставления документов должно быть действующее разрешение на строительство (ч. 2.1 ст. 40 Закона № 218-ФЗ).

Общая долевая собственность

Если нужно зарегистрировать права на недвижимое имущество, которое приобретается в общую долевую собственность, то с 30.04.2021 заявления нужно подать всем лицам, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность. Такое же правило будет распространяться на кадастровый учет, в том числе кадастровый учет изменений сведений об объекте недвижимости, находящемся в общей долевой собственности (ч. 4.1 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Регистрация прав, если продавец ликвидировался

Отдельно предусмотрено, как зарегистрировать переход прав на недвижимость, если на момент подачи документов продавец ликвидировался или его исключили из ЕГРЮЛ как недействующую организацию. В поправках указано, что переход зарегистрируют на основании заявления покупателя и выписки из ЕГРЮЛ о продавце, подтверждающей внесение записи о ликвидации или исключении, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Правда, если заявитель не представит выписку из ЕГРЮЛ, то Росреестр должен будет сам ее запросить в регистрирующем органе (ч. 9, 10 ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Это правило вступило в силу 30.04.2021.

Нотариальные сделки

Теперь не нужно нотариально удостоверять сделки по отчуждению долей в праве общей собственности:

  • на земельные участки сельскохозяйственного назначения;

  • если они заключены в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Регистрация сделок долевого участия в строительстве

С 28.10.2021 изменится срок регистрации договоров долевого участия со вторым и последующими дольщиками. Если заявление подано:

  • в бумажном виде, то срок регистрации составит пять рабочих дней;

  • в электронном виде, то три рабочих дня;

  • через МФЦ, то семь рабочих дней (п. 13, 14 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Сейчас пока для регистрации договора долевого участия в строительстве требуется до девяти рабочих дней независимо от того, с кем заключил договор застройщик: с первым или последующим дольщиком.

Дополнен перечень документов, которые необходимы для регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных с первым участником долевого строительства. В частности, нужно представить согласие залогодержателя, если до заключения застройщиком договора с первым дольщиком земельный участок, на котором осуществляется строительство, и права на него были переданы в залог. В частности, в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (п. 8 ч. 2 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). Это правило действует с 30.04.2021.

Кроме того, исключен п. 2 ч. 11 ст. 48 Закона № 218-ФЗ. А значит, больше не нужно предоставлять для регистрации права дольщика договор долевого участия в строительстве или договор об уступке прав требований.

Порядок действий после признания отказа Росреестра незаконным

Если суд признал отказ Росреестра в осуществлении кадастрового учета или регистрации прав незаконным и обязал произвести их, то подавать заявление в Росреестр повторно не нужно (ст. 27 Закона № 218-ФЗ). Ведомство должно само исполнить решение суда. В частности, в течение трех рабочих дней со дня поступления судебного акта в Росреестр.

Кроме того, Росреестр обязан в течение трех рабочих дней со дня поступления решения суда уведомить заявителя о поступлении судебного акта и сроке осуществления кадастрового учета и регистрации прав.

Эти положения действуют с 30.04.2021.

Аренда части здания

С 30.04.2021 для кадастрового учета арендованной части здания можно не предоставлять технический план. Но для этого нужно выполнить несколько условий:

  • в ЕГРН имеются сведения обо всех помещениях в этом здании;

  • на регистрацию был предоставлен договор аренды здания, в котором предусмотрено право пользования частью здания;

  • часть здания представляет собой одно или несколько помещений, имеющих общие строительные конструкции (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), здания (ч. 2 ст. 44 Закона № 218-ФЗ).