Правительство внесло на рассмотрение Госдумы очередной блок поправок, направленный на поддержку бизнеса из-за распространения коронавируса. Госдума приняла его в первом чтении 12.05.2020. Главные новшества — это поправки по поводу продления договоров аренды государственного и муниципального имущества, а также изменения, предоставляющие арендаторам право отказаться от договора аренды без уплаты штрафов или убытков. Кроме того, арендодателей могут обязать вернуть арендаторам обеспечительный платеж, предусмотренный договором.
Госдума приняла 12.05.2020 в первом чтении законопроект с новыми антикоронавирусными мерами. Речь идет о законопроекте № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее — законопроект)1. В нем предусмотрены поправки, связанные с продлением аренды, правом не платить штрафы при отказе от договора аренды, штрафами для малого бизнеса, банкротством, туризмом и др.
Аренда
В законопроекте предлагается ввести новые меры поддержки арендаторов. В частности, для арендаторов государственного или муниципального имущества могут предусмотреть возможность продления договоров (для аренды земельных участков установят немного другие правила). Если поправки примут, то арендодатель не сможет отказать арендатору в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Это будет возможно, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности. Таким образом, заключить дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды можно будет без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды. Однако важно, чтобы договор аренды был заключен до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Арендаторам любого недвижимого имущества разрешат отказаться от договора аренды без взимания какой-либо платы, в том числе за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора, предусмотренных ст. 393.1 ГК РФ, связанных исключительно с досрочным расторжением договора. Но для этого должны соблюдаться следующие условия:
-
у арендатора снизились ежемесячные доходы более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
-
арендатор направил арендодателю уведомление об отказе от договора аренды;
-
договор аренды был заключен до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
-
арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Кроме того, если в договоре аренды был предусмотрен обеспечительный платеж, то арендодателю придется его вернуть. Исключение — если после принятия органом государственной власти решения арендатор не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обязательства, не связанные с выплатой арендных платежей. Это правило также распространяется на аренду как частной, так и государственной недвижимости.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будет вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате.
Подать такое требование нужно будет до 01.03.2021. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
-
договор аренды земельного участка должен быть заключен до принятия в 2020 г. решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;
-
на дату обращения арендатора срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем в суд не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;
-
на дату обращения арендатора с требованием о продлении договора у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства при использовании земельного участка.
Арендатор вправе определить самостоятельно срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка. Но этот срок не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или трех лет, если срок действия договора составляет более чем три года. В этом случае арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
Малый бизнес
Субъектам малого и среднего бизнеса, а также их должностным лицам предоставят рассрочку для оплаты административных штрафов. Рассрочка составит 180 дней. Этот срок будет считаться со дня вступления постановления о наложении административного штрафа в законную силу либо со дня истечения срока отсрочки или срока рассрочки исполнения постановления о наложении административного штрафа. Такое правило не будет распространяться на нарушения санитарных норм, в области дорожного движения, за «фейки» в средствах массовой информации и некоторые другие, связанные с коронавирусом.
Если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель не попали до 10.08.2019 в единый реестр малого бизнеса из-за непредоставления соответствующих сведений, то их включат в реестр, если они подали сведения за 2018 г. после 01.07.2019, но не позднее 31.05.2020.
Туризм
Ряд поправок касается предоставления Правительству РФ права на принятие мер, связанных с туризмом при возникновении чрезвычайных ситуаций. Например, Правительство РФ получит право устанавливать особенности отмены либо переноса бронирования места в гостинице или ином средстве размещения в отношении порядка, сроков и условий возврата заказчикам (потребителям) денег, уплаченных при бронировании.
Также оно сможет принять решение о приостановлении обязанности туроператора по возврату туристам и уплаченных ими за туристский продукт денежных сумм при условии предоставления таким туроператором туристам и (или) иным заказчикам туристского продукта обязательства об обеспечении предоставления им в установленный срок равнозначного туристского продукта.
Банкротство
Если в период действия моратория по заявлению должника, на которого распространяется действие моратория, будет введена процедура наблюдения или реструктуризации долгов гражданина, такой должник вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о предоставлении судебной рассрочки. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
-
выручка (доходы) должника за отчетный период календарного года, в котором возбуждено дело о банкротстве, более чем на 20% ниже выручки (доходов) должника за аналогичный период предыдущего календарного года. Если на момент подачи заявления должника не истек ни один отчетный период, то нужно будет сравнивать между собой показатели выручки (доходов) должника за два года, предшествующие году подачи заявления;
-
отсутствует задолженность по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также задолженность по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору;
-
собрание кредиторов приняло решение против заключения мирового соглашения (или воздержалось от принятия такого решения);
-
отсутствуют заявления кредиторов о признании должника банкротом, поданные до даты введения моратория и возвращенные арбитражным судом;
-
заявление должника о его банкротстве подано не ранее чем через один месяц после даты введения моратория.
Условия такой судебной рассрочки должны предусматривать:
-
изменение сроков уплаты обязательств, являющихся просроченными на дату возбуждения дела о банкротстве, а также обязательств, подлежащих включению в реестр требований кредиторов, срок исполнения которых наступает в течение одного года с даты предоставления судебной рассрочки;
-
исполнение обязательств ежемесячно равными долями в течение одного года;
-
право доступа кредиторов, сумма требований каждого из которых превышает десять процентов совокупной задолженности (за исключением заинтересованных по отношению к должнику лиц), включенной в реестр требований кредиторов, к информации об имуществе, имущественных правах и обязательствах должника в течение срока действия судебной рассрочки и обязанность должника предоставлять ее указанным кредиторам в разумный срок;
-
начисление договорных процентов на период действия судебной рассрочки, превышающий один год (если начисление таких процентов в договоре не предусмотрено, начисляются проценты в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в период действия судебной рассрочки);
-
обязанность должника предоставлять кредиторам, указанным в абзаце десятом настоящего пункта, отчет об исполнении судебной рассрочки не реже одного раза в квартал.
Процесс
Еще одна поправка не касается коронавируса. Дело в том, что с 30.03.2020 действуют п. 3 ч. 2 ст. 124, п. 4 ч. 1 ст. 127, п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ о том, что в иске нужно обязательно указывать один из идентификаторов ответчика-гражданина (СНИЛС, ИНН и т.д.).
В законопроекте указано, что это правило не будет действовать до конца 2020 г. для компаний или индивидуальных предпринимателей в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В частности, это те, кто осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные, иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, специализированные некоммерческие организации, осуществляющие деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, ресурсоснабжающие организации, осуществляющие предоставление коммунальных услуг (энергоресурсов) гражданам, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.