Ложка дегтя для владельцев апартаментов

Рынок недвижимости пестрит предложениями о продаже апартаментов. Они выгодно отличаются от обычных квартир. Как правило, апартаменты располагаются в районах с развитой инфраструктурой, имеют нестандартную планировку и дешевле квартир с аналогичным месторасположением. Но при всех своих плюсах апартаменты имеют один большой минус — они не относятся к жилому фонду. К чему это приводит — читайте в нашей статье.

Правовой статус

Многие застройщики, продавая гражданам апартаменты, умалчивают о том, что такие помещения не являются жилыми. А это действительно так.

Чтобы узнать, какие помещения относятся к жилому фонду, достаточно обратиться к положениям Жилищного кодекса. Так, в п. 2 ст. 15 ЖК РФ сказано, что жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, квартира и комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). При этом под квартирой понимается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении.

В Жилищном кодексе об апартаментах не говорится ни слова. Более того, как такового понятия «апартаменты» действующее законодательство не содержит. Такой вид помещений упоминается в законодательных актах, регулирующих гостиничный бизнес.

Например, в п. 5 Положения о классификации гостиниц, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 № 158 (далее — Положение о гостиницах), говорится о том, что под комплексом апартаментов понимается вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом. В свою очередь, гостиница — это средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения. А из понятия «средство размещения» прямо следует, что гостиницы предназначены для временного проживания физических лиц (ст. 1 Федерального закона от 24.11.96 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации»).

Согласно п. 27 Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, утвержденного приказом Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215, апартаменты относятся к гостиничным номерам высшей категории. Они должны иметь площадь не менее 40 кв. м, состоящую из двух и более комнат (гостиной/столовой и спальни) с кухонным уголком.

Подведем итог. Исходя из приведенных положений законодательства, можно сделать вывод, что апартаменты не предназначены для постоянного проживания граждан. А предназначенность для постоянного проживания граждан является одним из главных признаков жилого помещения. Следовательно, апартаменты в отличие от квартир не относятся к жилым помещениям (решение Свердловского УФАС России от 13.03.2017 по делу № 143).

Без постоянной прописки

Все россияне обязаны встать на учет по месту пребывания (временная регистрация) или по месту жительства (постоянная регистрация). Таковы требования ст. 2 Закона РФ от 25.06.93 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Местом жительства является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает. В свою очередь, под местом пребывания понимается место, где гражданин временно проживает, например гостиница. Основание — п. 3 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.95 № 713.

Собственники апартаментов не могут оформить в них постоянную регистрацию. Ведь как мы уже сказали, такие помещения не предназначены для постоянного проживания граждан. Данный подход подтверждают суды (постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.11.2017 по делу № А32-5060/2017). Поэтому владельцы апартаментов должны встать на учет по месту временного пребывания.

Без имущественного вычета по НДФЛ...

При покупке апартаментов собственник может не рассчитывать на получение имущественного вычета по НДФЛ. Не спасет ситуацию и перевод помещения из нежилого фонда в жилой. Об этом сообщили специалисты Минфина России в письме от 03.02.2020 № 03-04-05/6583. Приведем логику рассуждений финансистов.

Физические лица имеют право на получение имущественного вычета по НДФЛ при приобретении на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Для подтверждения права на этот вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие его право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Из приведенных норм Налогового кодекса следует, что физическое лицо может получить имущественный вычет только при приобретении жилых объектов (например, квартиры, комнаты или доли (долей) в них). Апартаменты не относятся к жилым помещениям. Следовательно, вычет по ним не положен.

При этом финансисты отметили, что предоставление имущественного вычета в связи с переводом нежилого помещения (апартаментов) в жилое помещение (квартиру) Налоговым кодексом не предусмотрено.

О том, что при покупке апартаментов гражданин не может получить имущественный вычет по НДФЛ, говорят и суды (решение Свердловского УФАС России от 13.03.2017 по делу № 143).

Отметим, что владельцы апартаментов, приобретенных в ипотеку, не могут получить имущественный вычет по НДФЛ по расходам на уплату процентов ипотечного кредита. Аргумент все тот же — апартаменты не являются жилым помещением, в то время как вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение жилых объектов (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

...но с налогом на имущество по полной программе

Вне зависимости от того, является приобретенный объект жилым или нежилым, его собственник должен уплачивать налог на имущество физических лиц. Это связано с тем, что к объектам обложения данным налогом отнесены не только жилые дома, квартиры и комнаты, но и иные помещения (подп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ).

Ставки налога на имущество физлиц устанавливают местные власти, но они не могут быть выше ставок, предусмотренных ст. 406 НК РФ. Согласно подп. 1 п. 2 указанной нормы ставка налога по жилым объектам составляет 0,1% их кадастровой стоимости. А вот для нежилых помещений применяется повышенная ставка. Так, ставка в размере 0,5% применяется при выполнении следующих условий:

• апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе), их назначение не предусматривает размещение в них офисов, объектов торговли или общепита;

• кадастровая стоимость апартаментов не больше 300 млн руб.

Если вышеприведенные условия не выполняются, то налог придется заплатить по ставке 2% (подп. 2 и 3 п. 2 ст. 406, ст. 378.2 НК РФ).

Следует отметить, что местные власти могут устанавливать льготный порядок налогообложения апартаментов.

Собственники апартаментов не смогут воспользоваться льготой в виде уменьшения налоговой базы по квартире на величину кадастровой стоимости 20 кв. м общей площади этой квартиры (п. 3 и 4 ст. 403 НК РФ). Опять же по той причине, что апартаменты не являются жилым помещением.