1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1293

За что отвечает продавец недвижимости

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассмотрела интересный спор об ответственности продавца некачественной недвижимости1. Ее выводы могут стать неприятным сюрпризом для продавцов, отказавшихся в добровольном порядке исполнять обоснованные требования покупателей.

Суть спора

История простая. Гражданка в 2015 г. купила у предпринимателя дом с земельным участком. Однако в период гарантийного срока в доме были выявлены серьезные строительные недостатки. В результате она обратилась к предпринимателю с претензией, содержащей заявление об отказе от исполнения договора купли-продажи, а также требование о возврате уплаченной за дом суммы и возмещении убытков. Предприниматель решил не удовлетворять претензию в добровольном порядке.

Так стороны оказались в суде. Решением районного суда в августе 2017 г. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был расторгнут и с индивидуального предпринимателя в пользу покупателя была взыскана полная стоимость покупки в размере 3 080 000 руб., убытки в размере 565 821 руб. 64 коп., 300 000 руб. неустойки, компенсация морального вреда в размере 30 000 руб. и штраф в сумме 100 000 руб.

Поскольку решение суда предпринимателем было исполнено только в конце 2017 г., покупатель обратился в суд с требованием взыскать с предпринимателя неустойку по день фактического исполнения решения в размере 3 542 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб.

Весной 2018 г. районный суд, рассмотрев данное требование, значительно уменьшил сумму неустойки (до 80 000 руб.), а в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда, а также во взыскании штрафа и вовсе отказал.

Апелляционная инстанция поддержала выводы суда.

Покупательница с выводами апелляционной инстанции не согласилась и написала кассационную жалобу. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Решение ВС РФ

Верховный суд поддержал покупательницу и отменил решения нижестоящих судов относительно взыскания неустойки по день фактического исполнения решения, отправив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суды, частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки, исходили из того, что за нарушение сроков возврата потребителю уплаченной за товар суммы покупатель вправе требовать с продавца неустойку на основании ст. 23 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 2300-1) за период с момента вынесения решения суда и до дня его фактического исполнения. Применив положения ст. 333 ГК РФ, суд снизил размер неустойки до 80 000 руб.

Во взыскании компенсации морального вреда суд отказал, мотивировав это тем, что такой вред уже компенсирован истцу по решению районного суда в августе 2017 г.

Отказывая во взыскании штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, суд посчитал, что такой штраф представляет собой дополнительную однократную санкцию, которая применяется к недобросовестному ответчику (продавцу) в случае отказа в добровольном порядке удовлетворить правомерные требования потребителя в связи с нарушением его прав, и такая мера ответственности была применена ранее при рассмотрении спора об отказе от исполнения договора купли-продажи.

ВС РФ не согласился с такими выводами по следующим основаниям.

Согласно ст. 15 Закона № 2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Решением районного суда от августа 2017 г. с ответчика в пользу истца взысканы компенсация морального вреда и штраф за нарушение его прав в связи с выявленными недостатками в приобретенном имуществе, а также за нарушение срока исполнения обязательства по устранению недостатков и срока возврата денежных средств по договору за период с января по август 2017 г. Указанное решение суда исполнено в декабре 2017 г.

Судами установлено право покупательницы на уплату ей неустойки продавцом за иной период — с момента вынесения решения суда и до дня его фактического исполнения.

Также установлено, что возложенная законом обязанность добровольно удовлетворить требования потребителей ответчиком не исполнена.

Факт нарушения прав потребителей за иной период является достаточным условием для удовлетворения иска о компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Ссылка суда на то, что ранее компенсация морального вреда уже взыскивалась в пользу истца, является несостоятельной, поскольку эта компенсация взыскивалась за другое нарушение.

По правилам п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, при взыскании с исполнителя в пользу потребителя денежных сумм, связанных с восстановлением нарушенных прав последнего, в силу прямого указания закона суд должен разрешить вопрос о взыскании с виновного лица штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Вывод суда о том, что взыскание данного штрафа является однократной санкцией, а в дальнейшем ответчик освобождается от его уплаты, является ошибочным и не основан на нормах действующего законодательства.


1 Определение СК по гражданским делам Верховного суда РФ от 25.06.2019 № 77-КГ19-9.