1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2141

Правила определения кадастровой стоимости и пересмотра результатов ее оценки предлагают изменить

Минэкономразвития разработало и представило на общественное обсуждение проект изменений в законодательство, регулирующее государственную кадастровую оценку, а также процедуры оспаривания установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости. По замыслу разработчиков, поправки должны улучшить положение правообладателей недвижимости и сделать процедуру кадастровой оценки более прозрачной.

Как отмечается в пояснительной записке, проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и Федеральный закон от.03.07.2016 № 237-ФЗ „О государственной кадастровой оценке“» (опубликован на портале regulation.gov.ru под ID 02/04/07-18/00081912, далее — законопроект) направлен на совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Основная цель поправок, которую преследует Минэкономразвития России, — не допустить применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости. В законопроекте предлагается ряд мер как по формированию механизмов исправления ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки, так и по совершенствованию положений законодательства с тем, чтобы не допускать определения необоснованной кадастровой стоимости в будущих государственных кадастровых оценках.

Законопроект до 29 октября проходит публичное обсуждение.

Пересматривать кадастровую стоимость по заявлениям правообладателей будут бюджетные учреждения

Серьезные изменения предлагается внести в предусмотренную Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Закон о кадастровой оценке) процедуру изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости по инициативе правообладателей.

Напомним, что согласно ст. 248 КАС РФ основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Действующая на сегодняшний день редакция ст. 22 Закона о кадастровой оценке предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии при Росреестре или в суде.

Проект предлагает убрать из Закона о кадастровой оценке ст. 22, регулирующую порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, и дополнить его отдельной ст. 22.1, определяющей порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, в Законе о кадастровой оценке планируется детально прописать два механизма изменения кадастровой стоимости:

  • исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости;

  • установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Отметим, что в проекте предлагается скорректировать и само понятие ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Так, в ч. 2 ст. 21 Закона о кадастровой оценке в редакции проекта указывается, что ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

  • несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

  • описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшая на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Дополняет этот список п. 13 той же ст. 21 Закона о кадастровой оценке в редакции проекта. В нем отмечается, что при рассмотрении заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, ошибкой будет также являться допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

  • неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта в границах зон с особыми условиями использования территории);

  • использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости.

Рассматривать заявления правообладателей как об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости (ст. 21 Закона о кадастровой оценке в редакции проекта), так и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости такого объекта (ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в редакции проекта) будут бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Иными словами, законопроект предусматривает процедуру изменения кадастровой стоимости без оспаривания результатов ее оценки или установления в размере рыночной в суде или комиссии.

Подавать заявления об исправлении ошибки в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости правообладатели смогут, в том числе через существующую сеть МФЦ и портал госуслуг. Рассматриваться такое заявление правообладателя будут десять дней. По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение должно принять решение либо об удовлетворении заявления и пересчете кадастровой стоимости, либо об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если ошибок не выявлено. В случае принятия решения об отказе должны быть приведены обоснования принятия такого решения. Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде.

В случае принятия решения об удовлетворении заявления и пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок уполномоченный орган будет обязан проверить также соседние, смежные, однотипные объекты недвижимости на предмет наличия выявленной ошибки. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также должна быть пересчитана.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной необходимо будет подавать в бюджетное учреждение лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или через интернет. Такое заявление подлежит рассмотрению в течение 30 календарных дней со дня его поступления. По результатам его рассмотрения бюджетное учреждение может принять решение либо об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо об отказе в изменении. Решение об отказе должно быть обоснованным и также может быть оспорено в суде.

Пересмотренная в сторону уменьшения кадастровая стоимость будет применяться ретроспективно

Другое важное изменение, предлагаемое в проекте Минэкономразвития России, —ретроспективное применение пересмотренной кадастровой стоимости. Что это значит?

Согласно действующей редакции ч. 2 и 4 ст. 18 Закона о кадастровой оценке в случае исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном ст. 20 или 21 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством, со дня вступления в силу акта, утвердившего ошибочно определенную кадастровую стоимость. А в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Закона о кадастровой оценке (при оспаривании кадастровой стоимости в комиссии или суде), сведения о кадастровой стоимости применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Законопроект предлагает иной подход. Так, в ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке в редакции проекта среди прочего устанавливается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в зависимости от оснований ее определения применяется:

  • со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

  • с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости.

Схожее правило предлагается закрепить и в ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В ней предлагается прописать, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

  • внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

  • установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иными словами, законопроектом устанавливается правило, что кадастровая стоимость, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, применяется на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Более того, любая ошибка в определении кадастровой стоимости рассматривается в пользу правообладателя объекта недвижимости. Это означает, что если исправление ошибки в определении кадастровой стоимости влечет ее уменьшение, то такое уменьшение имеет ретроспективное применение на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости. И напротив, если исправление ошибки приводит к увеличению кадастровой стоимости, то такая новая стоимость применяется с года, следующего за годом ее исправления.

Процедуру кадастровой оценки хотят сделать более прозрачной

Законопроектом предлагается также ряд мер для обеспечения прозрачного и точного определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на будущее.

Так, устанавливается режим непрерывного надзора за проведением государственной кадастровой оценки Росреестром. В частности, предлагается постоянное наблюдение не только по формальным признакам соответствия требованиям действующего законодательства, но и на предмет соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, а в отношении квартир, комнат в квартирах, многоквартирных домов, жилых домов, садовых домов, земельных участков, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, и на предмет соответствия уровню цен на аналогичные объекты недвижимости. Уровень цен, характеризующийся индексом рынка недвижимости, предлагается определять на основе сведений о ценах возмездных сделок, содержащихся в ЕГРН.

Кроме того, законопроект уточняет формат предварительного публичного рассмотрения результатов оценки. Эта мера направлена на снижение степени влияния региональных властей на бюджетные учреждения, осуществляющие определение кадастровой стоимости, в части непубличной корректировки результатов оценки до их оформления в итоговом отчете об определении кадастровой стоимости. В частности, предполагается исключить возможность внесения изменений в результаты кадастровой оценки без публичного рассмотрения таких изменений.

Законопроект также устанавливает необходимость применения всеми бюджетными учреждениями, осуществляющими определение кадастровой стоимости, автоматизированной информационной системы обеспечения применения методических указаний о государственной кадастровой оценке. Предполагается, что это позволит обеспечить единообразие практики применения таких методических указаний.