На портале проектов нормативных правовых актов обнародован проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты» (ID 02/04/09-18/00083624). В нем предлагается ряд мер, которые должны помочь завершить строительство объектов долевого участия, с которыми возникли проблемы из-за банкротства застройщиков.
Законопроект, разработанный Минстроем и представленный на общественное обсуждение, прежде всего, призван урегулировать вопросы заключения договоров участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) застройщиком-банкротом.
Так, законопроектом предлагается дополнить ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ч. 2.2-1, закрепив в ней право застройщиков-банкротов заключать ДДУ с «Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд защиты дольщиков, Фонд), даже если застройщик не соответствует установленным требованиям. Также предлагается, чтобы на такого застройщика не распространялись следующие требования:
-
обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
-
размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
В документе прописано, что зарегистрировать в Росреестре ДДУ, заключенные с застройщиком-банкротом, будет возможно, только если в качестве дольщика выступает Фонд защиты дольщиков. Причем до ввода объекта в эксплуатацию Фонд не сможет уступить свои права по приобретенным объектам долевого строительства.
Орган регистрации прав будет наделен правом отказать в государственной регистрации ДДУ, если застройщик, в отношении которого арбитражным судом принято решение о признании его банкротом, а также об открытии в отношении него конкурсного производства, заключит ДДУ не с Фондом. Для этого в ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости) предложено дополнить тремя новыми частями — 6.3, 6.4, 10.1. А статью 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ) предлагается дополнить ч. 8.1. Она устанавливает, что договор страхования либо договор поручительства не представляются для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если договор участия в долевом строительстве заключается застройщиком с Фондом в рамках финансирования мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства.
Проблема возможности передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, права собственности на который невозможно зарегистрировать (котлованов), решена в проекте путем расширения перечня имущества застройщика, установленного в ст. 201.15-1 Закона № 218-ФЗ, которое может быть передано приобретателю. В него будут добавлены:
-
объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства;
-
права на земельные участки, предназначенные для размещения объектов строительства, в отношении которых было выдано разрешение на строительство.
Законопроектом предлагается исключить распространение норм о страховании ответственности застройщика при заключении ДДУ между застройщиком-банкротом и Фондом защиты дольщиков.
Помимо этого, Минстрой разрешает вопрос, связанный с возможностью удовлетворения требований дольщиков застройщика-банкрота по машино-местам и кладовкам в рамках третьей очереди требований кредиторов (по ныне действующему законодательству в настоящее время это делается в рамках четвертой очереди). На них предложено установить права требования, аналогичные жилым помещениям. Соответствующие изменения предложено внести в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».