1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 19

Ввод офисов в регионах России сократился до минимального уровня за десять лет

Согласно отчету компании JLL в региональных городах-миллионниках (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) на протяжении четырех лет наблюдается снижение объема ввода офисных площадей. В 2017 г. рынок увеличился всего на 60 000 кв. м, что на 27% меньше результата предыдущего года и является минимумом за десятилетие. По мнению аналитиков Cushman & Wakefield, рекордно высокий спрос на офисы вернулся к докризисным показателям. В текущем году эксперты ожидают небольшое падение спроса, которое остановится в следующем году.

Александр Баженов, аналитик офисной недвижимости компании JLL сообщил: «На региональном офисном рынке наблюдается стагнация ввода». Аналитик пояснил, что, с одной стороны, это связано с окончанием очередного девелоперского цикла — аналогичная ситуация происходила в период с 2009 по 2012 гг. С другой стороны, девелоперам зачастую невыгодно строить качественные объекты, так как спрос на офисные помещения в регионах в основном формируется небольшими локальными компаниями, которые предпочитают офисы в менее технологичных и современных зданиях, но по более низкой ставке.

Совокупный объем офисного предложения в региональных городах-миллионниках к началу 2018 г. достиг 3,29 млн кв. м, что составляет лишь 18% от совокупного объема рынка Москвы. Лидером среди регионов является Екатеринбург (668 000 кв. м офисов), составляя 20% от общего показателя. За ним следуют Новосибирск (509 000 кв. м) и Нижний Новгород (289 000 кв. м).

На 2018 г. анонсировано около 228 000 кв. м новых офисных площадей, однако, учитывая тенденцию к переносу сроков ввода, итоговый результат будет ниже. Среди крупнейших объектов, заявленных на текущий год, эксперты выделили вторую фазу БЦ «Небо» в Екатеринбурге (28 000 кв. м) и ТОЦ «Снежная Миля» в Новосибирске (20 000 кв. м). По оценке JLL, до 2020 г. совокупный объем ввода может составить около 421 000 кв. м, а предложение региональных офисов достичь 3,71 млн кв. м.

Эксперты обратили внимание, что в существующих качественных зданиях объем незанятых помещений продолжает уменьшаться. Средняя вакантность офисов в регионах снизилась с 7,5% в 1-й половине 2017 г. до 6,2% по итогам года. Наиболее существенная динамика наблюдалась в классе А, где доля свободных площадей сократилась за полгода с 8,1 до 5,5%.

Самая высокая вакантность зафиксирована в Челябинске, где показатель в среднем по рынку составляет 12,5%, что тем не менее ниже среднего уровня по Москве (13,8%). Наименьшая доля свободных площадей (2,8%) по-прежнему наблюдается в Волгограде — самом маленьком офисном рынке среди городов-миллионников. В классе А самая низкая вакантность зафиксирована в Омске — 1%, в классе В — в Уфе (3,4%).

По мнению аналитиков Cushman & Wakefield, рекордно высокий спрос на офисы вернулся к докризисным показателям. Значительная доля спроса в IV квартале была реализована через приобретение нескольких зданий целиком и отдельных блоков в бизнес-центрах. Самыми активными и заинтересованными в переезде индустриями в 2017 г. стали ИТ и ПО (21%), банки и финансы (13%) и розничная торговля (11%).

Лидирующим по спросу в IV квартале 2017 г. стал субрынок «Москва-Сити», который показал высокое поглощение. Объем предложения увеличился на 239 000 кв. м, а вакансия осталась на прежнем уровне ввиду высокого спроса. Таким образом, как только в «Москва-Сити» появились новые качественные площади по хорошим ставкам и условиям, спрос сразу покрыл предложение.

Cushman & Wakefield ожидает небольшое падение спроса на офисные помещения в 2018 г. А в 2019 г. показатель будет держаться на аналогичном уровне, считают эксперты.

«В 2018—2020 гг. мы ожидаем увеличение ставок на уровне инфляции ввиду стабильного курса рубля и отсутствия экономических предпосылок для активизации рынка», — озвучила прогноз Мария Логутенко, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield. По данным компании, на конец прошлого года доля долларовых договоров в целом по рынку достигла исторического минимума (показатель постепенно снижается: с 98% в 2014 г. до 18% по итогам 2015 г. и до 7% — в 2017 г.). Доля долларовых договоров в 2017 г. в классе В составила лишь 1,2%. Доля долларовых договоров аренды в классе А — 23% (показатель продемонстрировал рост относительно прошлого года, когда договоры в валюте составили 18%).

Согласно данным Cushman & Wakefield средневзвешенный долларовый эквивалент ставок аренды по сделкам, заключенным в 2017 г., составил 307 долл./кв. м в год. Это исторический минимум арендной ставки на офисы в Москве. Средневзвешенный рублевый эквивалент составил 17 848 руб./кв. м в год.

По данным JLL, запрашиваемые ставки аренды на региональных рынках во 2-м полугодии 2017 г. увеличились в среднем на 4% в классе А и на 5% в классе В. По итогам года средняя запрашиваемая ставка аренды в классе А составила 11 100 руб./кв. м в год, в классе В — 8100 руб./кв. м в год (без учета НДС).

К сведению

Москва заняла 71-е место по объему инвестиций в коммерческую недвижимость в мировом рейтинге городов

Москва с общим объемом инвестиций в коммерческую недвижимость в размере 3,5 млрд долл. заняла по данному показателю 71-е место в рейтинге мировых городов, говорится в ежегодном исследовании Knight Frank о распределении благосостояния в мире The Wealth Report 2018.

Москву опередили Дюссельдорф (3,7 млрд долл.), Стокгольм (4,3 млрд долл.), Сан-Диего (5,9 млрд долл.). Более низкие показатели — у Осло (3,3 млрд долл.), Рима (2,6 млрд долл.) и Варшавы (1,3 млрд долл.).

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость по всему миру по итогам 2017 г. увеличился на 1,3% и составил 840 млрд долл. Как отмечают аналитики Knight Frank, за счет стабильной доходности и потенциала роста стоимости капитала частные и институциональные инвесторы продолжают рассматривать недвижимость как привлекательную часть своего глобального инвестиционного портфолио.

Первое место в рейтинге городов занял Лос-Анжелес — общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость здесь составил 21,3 млрд долл.

Второе место в рейтинге занял Центральный Лондон (20,8 млрд долл.). Основной объем инвестиций в этот район столицы Великобритании был получен за счет притока иностранного капитала. Ориентированная на арендаторов политика лендлордов, юридическая защищенность крупных активов и недавняя слабость фунта стерлингов перевесили все опасения инвесторов по возможному выходу Великобритании из Евросоюза.

Третье место — район Нью-Йорка Манхэттен с объемом инвестиций в 20,2 млрд долл. В целом в Нью-Йорке по итогам 2017 г. наблюдалось снижение объема сделок. Местные и иностранные инвесторы опасались повышения процентной ставки и изменений в бюджетно-налоговой политике, поэтому приостановили свою активность. Однако эксперты Knight Frank считают, что затишье было краткосрочным и объем сделок вырастет в 2018 г., поскольку основные экономические показатели и индикаторы рынков недвижимости США демонстрируют позитивную динамику.

Берлин занял 10-е место в рейтинге с объемом инвестиций в размере 10,4 млрд долл.