1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 12187

Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?

Проблемы с участием в долевом строительстве жилья существуют не первый день. Однако именно в последнее время все чаще в качестве оптимального решения этих проблем представители власти предлагают полностью запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия. И хотя столь радикальных изменений в законодательстве пока что не было, в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым смогут далеко не все из них. Подробнее о ближайших изменениях в правовом регулировании долевого строительства — в материале «ЭЖ».

В этом году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Принятые законодателем меры направлены на совершенствование действующего регулирования, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение градуса социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов. Как известно, спектр проблем в данной сфере широк: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Причем проблемы эти имеют место практически во всех регионах страны.

Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство. Рассмотрим поправки, имеющие существенное значение для участников данного рынка.

Новые требования к застройщику

► В первую очередь изменено само понятие «застройщик». Так, с 1 июля 2018 г. застройщиком, по общему правилу, сможет выступать только хозяйственное общество, наименование которого должно содержать слова «специализированный застройщик» и которое (или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) имеет не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Отметим, что ранее застройщиком могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе все предусмотренные законом некоммерческие организации. Теперь же некоммерческая организация может признаваться застройщиком только в том случае, если данная организация создана в соответствии с Законом РФ от 15.04.93 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».

► Кроме того, законодателем введен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это означает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Таким образом, с 1 июля 2018 г. застройщик будет не вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости одновременно по нескольким разрешениям на строительство.

► Требование о минимальном размере уставного капитала застройщика в зависимости от максимальной площади объектов долевого строительства застройщика, ранее предусмотренное подп. 1 п. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, теперь отменено. Вместо него Законом № 218-ФЗ введено требование о наличии у застройщика собственных средств, размер которых должен составлять не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства. На дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, собственные средства застройщика в размере не менее установленного Законом должны быть в наличии на его банковском счете.

► Также Законом № 218-ФЗ введены новые требования к участникам и органам управления застройщика. Эти требования предъявляются к единоличному исполнительному органу (руководителю застройщика), коллегиальному исполнительному органу или управляющей компании, если она осуществляет функции руководителя застройщика, главному бухгалтеру, а также к кандидатам на указанные должности.

Так, с 1 января 2018 г. руководителем или главным бухгалтером застройщика не может являться лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти; лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации; лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица в связи с его банкротством и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет; лицо, в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в порядке п. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, осуществлявшее функции единоличного исполнительного органа юридического лица, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом); лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации, более 25% акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

О принятия решений о прекращении полномочий руководителя застройщика, об избрании (назначении) нового руководителя застройщика, об образовании временного единоличного исполнительного органа в течение трех рабочих дней застройщик обязан уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, с предоставлением информации о соответствии указанных лиц приведенным выше требованиям.

Кроме того, физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25%) корпоративным юридическим лицом — застройщиком (то есть учредитель и/или участник застройщика), также должно соответствовать новым требованиям.

Ужесточение законодателем требований, предъявляемых к органам управления и участникам застройщика, очевидно, имеет целью исключить доступ лиц, ранее проявивших себя отрицательно при осуществлении экономической деятельности, к денежным средствам дольщиков и деятельности, имеющей социальную значимость.

► С 1 июля 2018 г. застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика).

Кроме того, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.

При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.

Застройщик обязан предоставлять в уполномоченный банк документы (их копии), являющиеся основаниями для совершения платежей, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору.

Банк осуществляет проверку соответствия назначения и размера платежа содержанию документов, представленных застройщиком, и в случае выявления несоответствия обязан уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительств.

С учетом количества платежных операций, которыми обычно сопровождается строительство долевых объектов, дополнительная нагрузка, которая ляжет как на застройщиков, так и на банки, в связи с введением нового порядка, представляется весьма существенной.

► Кроме того, Законом № 218-ФЗ существенно ограничены возможности застройщика по осуществлению хозяйственной деятельности (правосубъектность застройщика). Так, с 1 июля 2018 г. застройщик не вправе осуществлять какую-либо иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство; не вправе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; не вправе принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций; не вправе предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

► Также положениями Закона № 218-ФЗ конкретизирован порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства, расширен перечень статей расходов, на покрытие которых такие денежные средства могут быть направлены застройщиком.

При этом отдельные статьи расходов ограничены. Например, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства. А совокупный размер авансовых платежей в целях строительства объекта долевого участия, подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий, проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, строительства инженерных сетей, подготовки документации по планировке территории, строительства инфраструктуры не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Компенсационный фонд

Как уже отмечалось выше, Закон № 218-ФЗ предусматривает прежде всего создание Российской Федерацией публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд защиты прав дольщиков).

Указанный фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», учрежденной Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства», в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства.

В рамках осуществления деятельности Фонда защиты прав дольщиков для достижения целей его создания, предполагается формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве. Размер таких обязательных отчислений застройщиков составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

Установленная величина взноса может быть изменена федеральным законом не чаще одного раза в год, при этом перерасчет и корректировка взносов, ранее внесенных застройщиками, производиться не будут. В то же время в случае увеличения цены договора долевого участия, предусматривающего передачу жилого помещения, застройщик обязан внести в компенсационный фонд дополнительные отчисления пропорционально увеличению цены.

Взнос подлежит внесению застройщиком на счет Фонда защиты прав дольщиков не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора долевого участия в установленном законом порядке. Если на дату рассмотрения документов о регистрации договора у Росреестра будут отсутствовать сведения о перечислении застройщиком взноса в компенсационный фонд, в регистрации договора будет отказано (уплаченная государственная пошлина при этом не возвращается).

В случае последующего расторжения договора долевого участия после его государственной регистрации в установленном порядке, возврат застройщику уплаченного взноса в компенсационный фонд не производится.

Обязанность по отчислению взносов в компенсационный фонд возникает у застройщика, осуществляющего строительство многоквартирного жилого дома, жилого дома блокированной застройки, если первый договор долевого участия, заключенный в отношении жилого помещения в указанном доме, представлен на государственную регистрацию после государственной регистрации Фонда защиты прав дольщиков, которая была завершена 20.10.2017 (постановление Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231 «О публично-правовой компании „Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства“», сайт Фонда: https://фонд214. рф/).

Если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до даты регистрации Фонда защиты прав дольщиков, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства применяются положения статей Закона об участии в долевом строительстве без учета изменений, внесенных Законом № 218-ФЗ. В таком случае исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участникам долевого строительства обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Помимо рассмотренных выше изменений, Закон № 218-ФЗ содержит целый блок норм, регулирующих особенности банкротства застройщика. Эти нормы вступают в силу с 1 января 2018 г.

В силу прямого указания п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ новые законодательные требования, в том числе запрет на осуществление строительства одновременно по нескольким разрешениям на строительство, проведение расчетов с использованием одного банковского счета, ограничение хозяйственной деятельности застройщика не будут применяться к разрешениям на строительство, полученным застройщиками до 1 июля 2018 г. (за исключением требований к участникам и органам управления застройщика, подлежащим применению с 1 января 2018 г.).

***

Из анализа рассмотренных законодательных нововведений становится очевидным, что с 2018 г. осуществлять деятельность застройщика станет сложнее. Причем сложности, ожидающие застройщиков, носят как организационный, так и экономический характер.

Можно прогнозировать, что определенная часть застройщиков, особенно некрупных, уйдет с рынка. Однако, полагаем, что большинство, скорее всего, успеют перестроиться на работу в соответствии с новыми правилами и должным образом организовать необходимые процессы.

На наш взгляд, ожидать от законодательных новелл существенного усиления защиты прав дольщиков вряд ли стоит. При этом с высокой долей вероятности дополнительные расходы застройщиков на соблюдение нового порядка будут заложены в цены на строящиеся «метры».

Надо отметить, что на текущий момент наблюдается всплеск активности застройщиков, которые пытаются получить разрешения на строительство новых объектов до 1 июля 2018 г. для того, чтобы осуществлять строительство по старым правилам.

Необходимо также учитывать данные на самом высоком федеральном уровне указания в течение трех лет полностью отказаться от концепции долевого участия в строительстве и перейти на проектное финансирование. В связи с этими тенденциями можно предположить, что в ближайшее время рынок долевого участия в строительстве ожидают новые законодательные инициативы, притом что участники еще не успели освоиться с уже принятыми и вступившими в силу. Такая активность законодателя в данной сфере, безусловно, приводит к тому, что рынок на сегодняшний день несколько «лихорадит», и это явно не служит интересам ни застройщиков, ни дольщиков, ни стабильности гражданского оборота в целом.