1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 136

НДФЛ при продаже недвижимости

Будет ли возникать доход, облагаемый НДФЛ, при реализации заграничной недвижимости? Как применяется имущественный вычет при продаже квартиры, которая оплачивается покупателем несколько лет, и квартиры, полученной при переселении из ветхого жилья? Ответы на эти вопросы — в нашем обзоре писем Минфина России.

Заграничная недвижимость

Гражданин, проживающий в основном за пределами РФ, продал свою недвижимость, находящуюся в иностранном государстве. Нужно ли ему уплачивать НДФЛ в России?

В письме от 31.08.2017 № 03-04-05/56002 Минфин России разъяснил, что это будет зависеть от того, является ли гражданин налоговым резидентом РФ или нет. При этом гражданство значения не имеет.

Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ). Следовательно, если гражданин в год продажи заграничной недвижимости присутствовал в России менее 183 дней, он налоговым резидентом не является.

У лиц, не признаваемых налоговыми резидентами РФ, налогом облагаются только доходы от источников в РФ (п. 2 ст. 209 НК РФ). Суммы, полученные от реализации недвижимости, находящейся в иностранном государстве, относятся к доходам от источников за пределами РФ (подп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ). Таким образом, если в календарном году, когда была продана заграничная недвижимость, гражданин был в России менее 183 дней, обязанности по уплате НДФЛ у него не возникает. Минфин России в вышеуказанном письме это подтвердил.

Оплата квартиры в рассрочку

Доходы, получаемые физическим лицом от реализации квартиры, освобождаются от обложения НДФЛ, если квартира находилась в его собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ). В общем случае этот срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но если право собственности на недвижимость получено по наследству или в порядке дарения от членов семьи или близких родственников, признаваемых таковыми Семейным кодексом РФ, в результате приватизации, передачи по договору пожизненного содержания с иждивением, этот минимальный предельный срок владения равен трем годам (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Такой порядок применяется в отношении недвижимости, приобретенной начиная с 1 января 2016 г. Если жилье приобретено до этой даты, минимальный срок владения составляет три года (письма Минфина России от 14.02.2017 № 03-04-05/8238, от 09.02.2017 № 03-04-05/6951).

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, гражданин вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи квартиры, не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Допустим, в 2017 г. гражданин продал квартиру, находившуюся в его собственности полтора года, за 1,2 млн руб. Договором купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает ее частями: в 2017 г. — 500 000 руб., в 2018 г. — 400 000 руб. и в 2019 г. — 300 000 руб. Как в этом случае должен применяться имущественный вычет?

В письме от 25.08.2017 № 03-04-05/54892 Минфин России указал, что налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным вычетом, не превышающим в целом 1 млн руб., в том числе если денежные средства в счет оплаты квартиры поступили в разных налоговых периодах. То есть в нашем примере гражданин вправе получить вычет по доходам от продажи квартиры за 2017 г. в размере 500 000 руб., за 2018 г. — в размере 400 000 руб. и за 2019 г. — в размере 100 000 руб.

Продажа квартиры, полученной при переселении из ветхого жилья

При переселении из аварийного жилищного фонда гражданам возмещается стоимость изымаемой квартиры. Размер возмещения определяется соглашением с собственником (п. 6 ст. 32 ЖК РФ). С согласия собственника ему может предоставляться другое помещение с зачетом его стоимости при определении размера выкупной цены за изымаемое жилье (п. 8 ст. 32 ЖК РФ).

В письме от 25.08.2017 № 03-04-05/54847 Минфин России рассмотрел следующую ситуацию. В связи с принятием программы переселения из ветхого жилья Фондом жилищного строительства совместно с администрацией города в 2016 г. гражданину была предоставлена квартира на основании заключенного соглашения о выкупе жилого помещения. В этом соглашении указана стоимость старой и новой квартиры. В 2017 г. гражданин полученную квартиру продал. Согласно подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при реализации квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, вправе получить имущественный вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 млн руб., либо уменьшить полученный доход на фактически произведенные им и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением реализованной квартиры. Возникает вопрос: может ли гражданин воспользоваться вышеуказанным правом при продаже квартиры, полученной при переселении из ветхого жилья?

Специалисты финансового ведомства отметили, что если из заключенного соглашения о выкупе жилого помещения следует, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одну квартиру в обмен на другую, то такое соглашение имеет характер договора мены. Пунктом 2 ст. 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Исходя из этого, финансисты разъяснили, что в случае продажи квартиры, полученной по программе переселения и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, он вправе получить имущественный вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 млн руб., либо уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением. При этом в расходы, связанные с приобретением проданной квартиры, включается ее стоимость, указанная в соглашении о выкупе жилого помещения, имеющего характер договора мены.