1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1052

Арендная плата за землю, право собственности на которую не разграничено, является регулируемой и устанавливается нормативными актами субъекта РФ

Величина арендной платы за земельный участок, которая является регулируемой, зависит от кадастровой стоимости такого участка. При утверждении новых результатов определения кадастровой стоимости земли они применяются в отношениях сторон договора с 1 января года, следующего за утверждением результатов такого определения (Определение ВС РФ от 30.05.2017 № 303-ЭС17-360 по делу № А51-4056/2016).

Суть дела

Департамент земельных и имущественных отношений субъекта РФ (далее — департамент), в 2013 г. заключил с индивидуальным предпринимателем договор аренды земельного участка сроком на пять лет. Участок входил в состав земель населенных пунктов, право государственной собственности на него не было разграничено.

Предприниматель обязался вносить арендную плату ежемесячно, при этом платежи считались внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. Кроме того, размер арендной платы мог быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства.

Через полгода на основании соглашения о передаче прав и обязанностей предприниматель передал свои права арендатора обществу с ограниченной ответственностью (далее — ООО, арендатор).

Через несколько месяцев департамент направил арендатору письмо, в котором предупредил о необходимости исполнить обязательства по заключенному соглашению и погасить задолженность по арендной плате за пользование земельным участком.

Департамент обратился в суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды за период, предшествовавший передаче прав новому арендатору. Также департамент потребовал взыскать задолженность с ООО, образовавшуюся после момента госрегистрации соглашения о передаче прав и обязанностей.

Судебное разбирательство

Арбитражный суд первой инстанции частично удовлетворил иск к обществу и полностью — к предпринимателю.

В формулу расчета арендной платы, установленную договором, были включены кадастровая стоимость земельного участка, ставка земельного налога и итоговый коэффициент аренды (коэффициент функционального использования и корректирующий коэффициент). Эта методика соответствует порядку определения размеров арендной платы, утвержденных в данном субъекте РФ.

Договором предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства. Таким изменением в данном случае являлся нормативный акт администрации субъекта РФ, которым установлено, что арендная плата за пользование земельным участком, предоставленным без проведения торгов, составляет 2% кадастровой стоимости участка.

В 2015 г. была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов субъекта РФ, результаты которой были утверждены в декабре 2015 г. и вступили в силу 1 января 2016 г. А 22 января 2016 г. в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о новой кадастровой стоимости, в том числе спорного земельного участка. Суд посчитал, что именно с этой даты расчет арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости должен производиться с учетом обновленной кадастровой стоимости.

Апелляционная жалоба департамента была возвращена в связи с пропуском срока на ее подачу, и истец обратился сразу в арбитражный суд округа с требованием отменить решение в части уменьшения заявленной ко взысканию с ООО суммы основного долга и пеней. Департамент указал, что суды неправильно применили положения постановления администрации субъекта РФ о порядке определения размера арендной платы, а также постановления департамента об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов. В результате неверно был определен момент, с которого подлежит применению нормативно измененная кадастровая стоимость земельного участка, а также категория земельного участка для выяснения правильной формулы расчета арендной платы.

Суд округа обратил внимание, что при взыскании с ООО долга по арендным платежам судом первой инстанции принято во внимание изменение с 2016 г. кадастровой стоимости спорного земельного участка на основании постановления департамента, вступившего в законную силу с 1 января 2016 г. Этот подход кассация признала верным, основываясь на ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ, по смыслу которой сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных данной нормой. Однако спорная ситуация, при которой кадастровая стоимость изменилась в связи с утверждением новых результатов государственной кадастровой оценки, к таким случаям не относится.

Поскольку новая величина кадастровой стоимости объекта аренды внесена в ГКН 22 января 2016 г., с этой даты суд произвел расчет арендной платы в размере 2% измененной кадастровой стоимости земельного участка. Довод заявителя о необходимости применения нормативно измененной кадастровой стоимости земельного участка в данном случае с 2017 г. суд отклонил как несостоятельный.

Позиция ВС РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам отменила вынесенные по делу решение и постановление и направила спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Договор аренды был заключен после введения в действие ЗК РФ в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, а размер арендной платы определен не по результатам торгов. В таком случае арендная плата по этому договору является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы (п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, действовавшего до 1 марта 2015 г.). Нормативные правовые акты, принятые такими органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

При определении даты, с которой подлежит изменению арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, следует руководствоваться положениями соответствующих нормативных правовых актов. А если такие акты порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки не содержат, то арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности или право государственной собственности на который не разграничено, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. 16.02.2017).

Соответственно, при наличии в нормативном правовом акте субъекта РФ порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки расчет арендной платы осуществляется на основании такого порядка. В данном деле администрацией субъекта РФ был утвержден порядок определения арендной платы, в соответствии с которым арендная плата, которая по условиям договора рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельного участка, подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости в субъекте РФ вступили в силу с 1 января 2016 г., сведения о новой кадастровой стоимости спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости 22 января. Новая кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежала применению только со следующего года, в котором произошло изменение кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2017 г., а не с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, как ошибочно посчитали суды.