Минсельхоз России подготовил ряд поправок в законодательство, направленных на совершенствование регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Поправки предлагают повысить кворум общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, возложить на должностных лиц муниципальных органов обязанности по организации и проведению общих собраний собственников земли, а также ряд других изменений.
Сложившаяся на сегодняшний день правоприменительная практика выявила ряд недостатков действующего регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. В частности, можно выделить следующие проблемные моменты.
Во-первых, в законодательстве установлен достаточно низкий кворум общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Так, согласно п. 5 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» собрание признается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20% их общего числа. На практике это означает, что решения по вопросам владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельхозназначения, находящимся в долевой собственности, могут приниматься без учета мнения большинства участников долевой собственности.
Во-вторых, в законе отсутствует запрет на проведение нескольких общих собраний по схожим вопросам, что на практике нередко приводит к тому, что собственники земельных долей принимают несколько противоречащих друг другу решений.
Кроме того, на сегодняшний день федеральное законодательство не определяет минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельхозназначения — их определяют законы субъектов РФ. Таким образом, усложняется доступ граждан и фермерских (крестьянских хозяйств) к земельным ресурсам. В рамках существующих процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, крестьянские (фермерские) хозяйства, представляющие собой преимущественно семейные хозяйства, не могут конкурировать с крупными сельскохозяйственными организациями, созданными как крестьянские (фермерские) хозяйства.
Также на практике возникают проблемы с заключением договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков на новый срок — нередко исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления включают в договоры аренды земельных участков, заключаемые на новый срок, условия, существенно ухудшающие положение арендаторов.
Чтобы урегулировать перечисленные вопросы и устранить обозначенные недостатки действующего законодательства, регулирующего оборот земель сельхозназначения, Минсельхоз России разработал проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (опубликован на портале regulation.gov.ru под ID 02/04/04-17/00064434). В нем, в частности, предлагается следующее.
Во-первых, повышение кворума общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. В проекте общее собрание будет считаться правомерным, если на нем присутствуют:
-
участники долевой собственности, владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на земельный участок, если размеры земельных долей участников долевой собственности выражены в виде простой правильной дроби, или
-
не менее чем 50% от общего числа участников долевой собственности, если размеры земельных долей участников долевой собственности выражены иным способом.
Если первое общее собрание признано несостоявшимся в связи с недостаточным количеством участников для кворума, повторное собрание будет считаться правомочным при условии, что на нем будут присутствовать:
-
участники долевой собственности, владеющие более чем 30% долей в праве общей собственности на земельный участок, если размеры земельных долей участников долевой собственности выражены в виде простой правильной дроби, или
-
не менее 30% общего числа участников долевой собственности на этот земельный участок.
Кроме того, в проекте предлагается возложить обязанность по организации и проведению общего собрания на уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Такое лицо предлагается наделить в том числе полномочиями:
-
удостоверять полномочия присутствующих на собрании лиц;
-
председательствовать при открытии и ведении общего собрания;
-
подписывать протокол общего собрания;
-
участвовать в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.
Другой важной новеллой, которую предлагает закрепить проект, является установление ряда ограничений на формирование повестки общего собрания, в частности:
-
общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания, а также изменять повестку дня общего собрания;
-
в повестку дня общего собрания не допускается включение вопросов, решение по которым принято менее трех месяцев назад;
-
решение общего собрания, отменяющее и (или) изменяющее ранее принятые решения общего собрания, должно содержать указание на такие решения.
Разработчики проекта отмечают, что целью введения этих ограничений является исключение случаев принятия собственниками земли противоречивых решений путем проведения нескольких общих собраний по схожим вопросам.
Также в проекте уточняются нормы о возможности выдела земельного участка в счет земельной доли в случае, если земельный участок передан в аренду. Так, участник долевой собственности, не выразивший на общем собрании несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, сможет выделить земельный участок в счет своей земельной доли при наличии письменного согласия арендатора.
Еще одно важное изменение, предлагаемое Минсельхозом России, — дополнение п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, закрепляющего перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов положением о том, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, на новый срок должны сохраняться прежние условия договора аренды.
Ряд изменений предполагается внести и в Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В частности, в нем предлагается закрепить понятие максимального размера общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство. Этот размер должен будет устанавливаться законом субъекта РФ. Земельные участки, приобретение которых привело к превышению максимального размера общей площади земельных участков, установленного законом субъекта РФ, подлежат отчуждению собственником. Если собственник не произведет добровольного отчуждения земельных участков, орган государственной власти субъекта РФ в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельных участков на торгах (конкурсах, аукционах).
Кроме того, законопроектом предусматриваются изменения, согласно которым минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельхозназначения, которые устанавливаются законами субъектов РФ, не могут быть более устанавливаемого законами субъектов РФ предельного минимального размера земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
До 26 мая 2017 г. проект проходит публичные обсуждения.