1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1494

Сособственник земельного участка сельхозназначения может арендовать доли других сособственников только после выделения своего участка

Наша компания имеет в собственности более чем 50-процентную долю в большом земельном участке сельхозназначения. Оставшаяся часть этого земельного участка принадлежит группе граждан (граждан около 1000, это бывший колхоз), доли не выделены. Мы арендуем у этих дольщиков оставшуюся часть участка. Но сейчас у нас возникла проблема — эта земля интересна многим, и нашим дольщикам-арендодателям предложили более выгодные условия по аренде. Мы, естественно, отказываться от аренды не хотим — мы работаем с этой землей, но компания, предложившая более выгодные условия, уговаривает дольщиков пойти в суд, чтобы попытаться признать договор с нами недействительным. По их словам, здесь имеет место совпадение кредитора и должника в одном лице — якобы мы арендуем принадлежащий нам же земельный участок. Насколько обоснованна эта позиция и что можно предпринять в нашем случае, если риск действительно есть?

К сожалению, позиция обоснована и выход из ситуации только один — договариваться с остальными дольщиками и менять структуру отношений с ними, потому что в рамках существующей структуры арендатор практически не защищен действующим законодательством.

Дело в том, что на сегодняшний день в практике существует две позиции по поводу судьбы договора аренды, по которому один из участников долевой собственности арендует у других участников принадлежащие им доли с тем, чтобы получить в пользование имущество целиком. И обе эти позиции складываются не в пользу арендатора.

Согласно первой позиции действительность такого договора аренды ставится под сомнение в принципе, поскольку согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. Некоторые суды, действительно, исходят из того, что с момента регистрации права собственности арендатора на долю в арендуемом земельном участке договор аренды прекращает свое действие (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.10.2016 № Ф08-7576/2016 по делу № А53-29594/2012). Регистрирующие органы отказывают в регистрации таких договоров.

По смыслу ст. 606 ГК РФ арендодатель и арендатор — это разные лица. В силу п. 1 ст. 308 ГК РФ договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, может быть заключен с множественностью лиц на стороне арендодателя. Однако ситуация, когда один из участников долевой собственности передает имущество самому себе, противоречит существу арендных отношений (см. постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2015 по делу № А35-4013/2014). Иными словами, велик риск того, что в случае судебного разбирательства суд укажет, что договора между сторонами нет.

Есть и другая позиция. Она заключается в том, что договор аренды, заключенный одним из долевых собственников участка в отношении оставшихся долей, является вовсе не договором аренды. Некоторые суды (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 26.11.2012 по делу № А53-11699/2012, от 11.03.2013 по делу № А53-19886/2012) квалифицируют такой договор как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, допускающее возможность передачи всего объекта долевой собственности во владение и пользование одному из дольщиков за плату.

Такая квалификация в первую очередь обусловлена тем, что выделения земельных участков в счет земельной доли сособственников не произошло. А закон (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») говорит, что участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Без такого выделения долю можно лишь завещать, отказаться от права собственности на нее, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Передавать невыделенную долю в земельном участке сельхозназначения в аренду нельзя. Соответственно, исходя из этой логики, сложившиеся между сторонами отношения не являются арендой, хотя и вполне законны.

К какому выводу можно прийти на основании вышеизложенного? Сохранить действующий договор в случае судебного разбирательства можно — если суд из аренды переквалифицирует его в соглашение о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности. Но вряд ли этот вариант полностью устроит арендатора, если договор заключен на непродолжительный срок с расчетом на будущую пролонгацию. Предусмотренное ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в таком случае работать не будет.

Какие есть варианты выхода из ситуации? Пожалуй, самый очевидный — поставить в качестве арендатора аффилированное лицо, которое не будет долевым собственником земельного участка. Но у этого варианта есть один нюанс. Передать права и обязанности арендатора может только лицо, которое этими правами обладает. Соответственно, если договора аренды нет, то и перенайм невозможен. Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. А это значит, что даже заключив договор перенайма с аффилированным лицом, арендатор не сможет снизить риски его оспаривания — сделку по перенайму можно будет оспорить точно так же, как и договор аренды.

Единственный допустимый вариант, который остается у арендатора, — договориться с другими дольщиками о заключении нового договора аренды, но уже с аффилированным лицом арендатора. Причем до тех пор, пока не будет произведен выдел земельного участка арендатора в счет принадлежащей ему земельной доли, договор аренды с аффилированным лицом надо будет заключать в отношениии целого участка (с учетом доли арендатора), поскольку, как уже говорилось выше, аренда невыделенной доли в земельном участке сельхозназначения запрещена законом.

Если арендатор все же выделит земельный участок в счет своей доли, он сможет заключить договор аренды в отношении оставшегося участка уже от своего имени, не прибегая к конструкции аффилированного лица. В любом случае в рассматриваемой ситуации арендатор практически не защищен, поэтому сложившуюся структуру отношений рекомендуется поменять.