1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 481

Инвестиционный контракт: спорные вопросы

В истории российского законодательства не раз бывали неоднозначные ситуации. Сталкивались не только нормы международного и национального права, но и положения одинаковых по юридической силе нормативных правовых актов РФ. К счастью, зачастую возникающие противоречия удавалось разрешить путем судебного толкования или оперативного внесения поправок в нормативные правовые акты, создавшие коллизию. Однако в случае с относительно недавними изменениями, внесенными в Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», коллизия до сих пор никак не разрешена. Разберемся, какие нормы вступают в противоречие и как на это реагирует судебная практика.

Специальный режим регулирования

Проблемы порождает конкретное положение Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности) – п. 3 ст. 3.

Он был введен в состав акта Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Содержание положения следующее: «Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».

Если углубиться в анализ данной нормы, можно увидеть, что она фактически предусматривает специальный режим регулирования, исключение из общих правил, в вопросе правового статуса для объекта недвижимости, строительство (или реконструкция) которого проводится:

–на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности;

–по инвестиционному договору, который заключен застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, при этом договор должен быть заключен до 1 января 2011 года, а также предусматривать распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами договора;

– с привлечением внебюджетных источников финансирования.

При выполнении всех перечисленных условий мы сталкиваемся с исключением из многих общих правил, установленных для объектов инвестиционной деятельности ранее. В то время как все участники инвестиционной деятельности, участвующие в строительстве (или реконструкции) определенного объекта недвижимости, по общему правилу, определенному, в частности, положениями ст. 219 ГК РФ, имеют обязательственные права в отношении будущего объекта недвижимости, публичное образование, также являющееся стороной инвестиционного договора, имеет вещное право на этот объект. Налицо очевидное нарушение принципа равенства государственной и частной собственности, равенства прав кредиторов при банкротстве и иных фундаментальных начал российского законодательства.

Практика опровергает

Прежде всего отметим, что данное положение, введенное в Закон об инвестиционной деятельности в декабре 2011 года (о чем говорилось выше), появилось позже Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее – Постановление № 54). В пункте 7 Постановления № 54 указано, в частности, что «в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества».

Далее Пленум ВАС РФ разъясняет, что в соответствии с положениями, установленными в п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Закона № 122-ФЗ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании ст. 219 ГК РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. А в пункте 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности мы читаем: «государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется». Безусловно, Постановление № 54 было принято на несколько месяцев раньше Закона № 427-ФЗ, который и внес рассматриваемые изменения в Закон об инвестиционной деятельности.

Стоит отметить, что рассматриваемое положение российские суды в целом довольно активно используют в своих решениях, касающихся в том числе определения характера договора. Отталкиваясь от п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, а также, очевидно, от положений п. 1 ст. 1042 ГК РФ, согласно которым вкладом участника договора о совместной деятельности (простого товарищества) может быть практически что угодно (включая деловую репутацию, связи, профессиональные и иные знания, умения и навыки), суды характеризуют подобные инвестиционные договоры именно как договоры о совместной деятельности (простого товарищества) (постановления ФАС МО от 30.08.2012 № А40-6920/12-76-64, ФАС МО от 26.12.2012 по делу № А40-30007/12-126-275).

Когда рассматриваемые положения только появились в Законе об инвестиционной деятельности, специалисты разъясняли, что фактически данная норма предполагает исключение из правил, в соответствии с которыми при завершении строительства объекта недвижимости право собственности возникает в первую очередь у застройщика. С учетом же новых правил каждая сторона инвестиционного договора, заключенного до 1 января 2011 (и удовлетворяющего остальным условиям, приведенным в Законе об инвестиционной деятельности), получает право собственности на указанный объект раздельно и единовременно в момент завершения строительства, после чего стороны должны зарегистрировать возникшее право опять же раздельно. Однако подобный вывод опровергается последующей практикой.

В частности, в деле № А40-82850/11-114-702 коллегия судей ВАС РФ заняла интересную позицию при разрешении спора, возникшего между акционерным обществом, а также Правительством Москвы и федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением в отношении вопросов, связанных с заключенным между ними в 2001 году инвестиционным контрактом (который был квалифицирован судом как договор простого товарищества). Направляя дело на пересмотр в Президиум ВАС РФ в порядке надзора (Определение ВАС РФ от 04.03.2013 № ВАС-18185/12 по делу № А40-82850/11-114-702), в частности, коллегия отметила, что «суды апелляционной и кассационной инстанции исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество и целью обращения заявителя в суд является раздел этого имущества между сособственниками». Далее следует интересное обоснование того, почему это было нарушением сложившейся практики. Судьи ВАС РФ определили, что необходимо было учитывать также «правовые подходы, сформулированные в Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», а также постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (например, постановления от 25.09.2012 № 4007/12, от 24.01.2012 № ВАС-11450/11 и др.)».

В указанных актах ВАС РФ прямо сказано, что «к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность». Таким образом, сложилась ситуация прямого и открытого противоречия между сложившейся (и, судя по количеству актов ВАС РФ, устоявшейся) судебно-арбитражной практикой и нововведениями законодательства. Президиум ВАС РФ согласился с мнением коллегии, передавшей дело на его рассмотрение, а также отправил его на новое рассмотрение в соответствии с тем, что «судебный акт о реализации инвестиционного контракта является одним из документов, которые представляются для регистрации права на объекты недвижимого имущества, следовательно, он не должен влечь нарушение прав и законных интересов других лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, а также приводить к потенциальному спору о праве».

ВАС не признает неопределенности

Принципиально иная ситуация складывается при рассмотрении дела № А40-11689/2011. Суть спора в общих чертах идентична описанному ранее: застройщик заключил инвестиционный контракт с Правительством Москвы в 2003 году, многоквартирные дома были построены на земельном участке, принадлежавшем городу Москве, также застройщик получил разрешение на ввод их в эксплуатацию. Однако стороны договора не подписали акта о реализации инвестиционного контракта. В столь очевидной ситуации (рассмотренной, в частности, в постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 1276/13 и от 04.06.2013 № 18185/12) необходимо было всего лишь обратиться в суд, требуя обязать вторую сторону подписать данный акт.

Однако представители Правительства Москвы заявляют в исковом заявлении совсем иные требования: об определении установленной в договоре доли в построенных домах. Хотя в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1276/13 прямо сказано, что нормы п.. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности не распространяются на введенные в эксплуатацию объекты. Интересно, что Верховный Суд РФ, направляя дело на новое рассмотрение, все же указал на необходимость подписания акта о реализации инвестиционного договора, однако указал также на неожиданный элемент подобных конструкций. В связи с тем, что в отношении застройщика, участвующего в данном деле в качестве ответчика, введена процедура банкротства, необходимо определить также, входят ли указанные дома в конкурсную массу. По мнению Верховного Суда, вполне законно на основании п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности не входят, так как право собственности уже возникло у публичного образования (Определение ВС РФ от 21.11.2016 № 305-ЭС14-5756 по делу № А40-11689/2011).

Однако проблема также заключается в том, что ВС РФ отказался передавать в КС РФ запрос конкурсного управляющего застройщика о проверке конституционнсти рассматриваемого положения Закона об инвестиционной деятельности, так как «судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не усматривает правовой неопределенности в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации положений пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности» (Определение ВС РФ № 305-ЭС14-5756).

Таким образом, мы можем заключить, что положения п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности вносят явную правовую неопределенность в гражданско-правовые отношения в Российской Федерации, однако высшая судебная инстанция отказывается это видеть и признавать. Анализируемые положения являют собой один из наиболее значительных и ярких примеров юридических коллизий, которые укоренились в правовой системе и пока не имеют разрешения.