К чему готовиться инвестору? Обзор ключевых изменений в сфере недвижимости за 2016 г.

Прошедший год оказался щедр на изменения в законодательстве в сфере недвижимости и строительства, причем многие из этих изменений внесли серьезные коррективы в существующее регулирование. Некоторые из них уже вступили в силу, а подавляющее большинство начнет действовать с 1 января 2017 г. В преддверии нового года предлагаем освежить в памяти и рассмотреть ряд новаций, представляющих наибольший интерес для участников рынка недвижимости.

Названные изменения не исчерпывают все новеллы в сфере недвижимости и строительства, однако, как представляется, являются наиболее важными для учета в правоприменительной практике.

Машино-место становится объектом недвижимости

Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ (далее — Закон № 315-ФЗ) внесен ряд изменений в различные законодательные акты, в силу которых с 1 января 2017 г. в обороте появится новый объект недвижимости — машино-место. Прямое указание на это содержится в новой редакции ст. 130 ГК РФ.

Определение нового понятия содержится в добавленном в ст. 1 ГрК РФ п. 29, в соответствии с которым машино-место — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно поправкам, внесенным в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о госрегистрации недвижимости) Законом № 315-ФЗ, местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места. Также возможен вынос границ машино-места в натуру с установкой знаков.

Кадастровый учет машино-мест может осуществляться одновременно с кадастровым учетом построенного здания.

Отметим, что если до 1 января 2017 г. объект уже был оформлен как машино-место, то документы на него заменять не придется. Для оформления долей в общем имуществе в качестве машино-мест собственник сможет выделить свою долю в натуре и зарегистрировать право собственности на машино-место. Такой выдел осуществляется с согласия каждого участника долевой собственности, по общему соглашению таких участников или по решению общего собрания собственников об определении порядка пользования общим имуществом. Оставшаяся после выделения машино-мест часть общего имущества будет являться общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

Отнесение машино-мест к объектам недвижимости является долгожданным изменением для оборота, особенно учитывая проблему, возникавшую при продаже машино-места третьему лицу. Так как до внесения соответствующих изменений в законодательство места в паркингах оформлялись как доли в праве собственности на нежилое помещение, при продаже парковочного места третьему лицу необходимо было не только соблюдать установленную для отчуждения долей в праве собственности нотариальную форму договора, но и уведомлять всех сособственников паркинга о возможности реализации преимущественного права покупки, что с учетом количества таких сособственников было крайне неудобно и невыгодно (ст. 24 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для целей устранения излишних затрат при продаже долей в общей долевой собственности в новый Закон о госрегистрации недвижимости введена норма о том, что если количество участников долевой собственности на объект недвижимости превышает 20 человек, то продавец доли вместо направления персональных предложений о приобретении доли может бесплатно разместить уведомление на официальном сайте органа государственной регистрации (ч. 4.1 ст. 42).

Но надо отметить, что придание статуса недвижимости объекту, который вряд ли может быть отнесен к категории вещи, свидетельствует о том, что законодатель пошел на поводу у требований гражданского оборота и не мудрствуя лукаво выбрал простейшее, но не очень доктринально верное решение. Текущая формулировка понятия машино-места в некоторой степени подрывает системный подход к понятию недвижимости, так как самостоятельное значение получает некая часть целого объекта, не имеющая очевидных границ.

Новые возможности для редевелопмента территорий

Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ (далее — Закон № 373-ФЗ) также внес значимые для инвесторов изменения.

Так, ГрК РФ был дополнен ст. 46.9—46.11, которые регулируют вопросы комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества либо инициативе органов местного самоуправления. В качестве частных инициаторов могут выступать как собственники, так и лица, обладающие иными правами на объекты недвижимости на срок более пяти лет.

После принятия решения о комплексном развитии территории с правообладателем заключается договор о комплексном развитии территории, требования к содержанию и порядку исполнения которого установлены в законе. Иные правообладатели, объекты которых попали в участок подлежащей развитию территории, вправе присоединиться к договору о комплексном развитии в течение установленного в нем срока.

Если решение о комплексном развитии территории принимается муниципальным органом, то проводится аукцион на право заключения соответствующего договора. Заключение же договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя осуществляется без проведения аукциона.

Особое внимание в связи с появлением новых норм в ГрК РФ следует обратить на то, что, наряду с другими условиями, заключение договора о комплексном развитии территории является основанием для:

• принятия решений об изъятии в государственную собственность объектов недвижимости, попавших в границы комплексного развития;

• передачи без торгов лицу, заключившему договор, объектов недвижимости и земельных участков, находящихся в государственной собственности и не обремененных правами третьих лиц.

Заключивший договор правообладатель сам принимает решение о разработке проекта планировки территории в пределах территории комплексного освоения.

Законом № 373-ФЗ также установлено, что сведения о территориях, подлежащих комплексному развитию, должны быть включены в правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ). Действующие ПЗЗ должны быть приведены в соответствие с новыми требованиями ГрК РФ не позднее 1 июля 2017 г. (ст. 9 Закона № 373-ФЗ). До этого срока заключение договоров о развитии территорий или о комплексном освоении территорий допускается без установления в карте градостроительного зонирования указанных выше зон.

Представляется, что на практике эти нормы позволят качественно изменить ситуацию с развитием территорий, на которых имеется значительное число собственников, имеющих различные цели.

Изменение регулирования вопросов, связанных с градостроительной документацией

Внесенные Законом № 373-ФЗ изменения коснулись и регулирования вопросов, связанных с градостроительной документацией. Так, с 1 июля 2017 г. градостроительный план земельного участка перестанет являться одним из документов по планировке территории. Теперь к такой документации будут отнесены только проект планировки территории и проект межевания территории (далее — ППТ и ПМТ).

Кроме того, из новой редакции ст. 41 ГрК РФ следует, что по общему правилу разработка документации по планировке территории больше не потребуется (если не планируется комплексное и устойчивое развитие территории). Останется лишь перечень конкретных случаев, когда разработка такой документации нужна. К таким случаям относятся, например, необходимость изъятия земельного участка, установление, изменение и отмена красных линий, строительство линейного объекта и некоторые другие.

Изменяются в соответствии с Законом № 373-ФЗ и требования к содержанию и порядку подготовки ППТ и ПМТ. Однако если решение о разработке документации по планировке будет принято до 1 января 2017 г., такая документация будет подготавливаться по старым правилам.

Решение о разработке ППТ и ПМТ смогут принимать не только уполномоченные государственные органы, но и в ряде случаев иные лица:

• лица с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории или комплексном освоении территории;

• правообладатели линейных объектов;

• субъекты естественных монополий.

Изменения в ППТ будет возможно вносить путем утверждения его отдельных частей.

Случаи, в которых для подготовки документации по планировке территории требуется проведение инженерных изысканий, будет устанавливать Правительство РФ. Представляет интерес, что результаты таких инженерных изысканий могут впоследствии быть использованы при проектировании объектов капитального строительства на исследованной территории.

С 1 июля 2017 г. исключается из ГрК РФ ст. 44 «Градостроительные планы земельных участков», и вместо нее градостроительные планы будут регулироваться новой ст. 57.3 ГрК РФ, которую поместили в главу, посвященную информационному обеспечению градостроительной деятельности. В новой статье окончательно закреплен возобладавший в судебной практике подход к градостроительному плану как к информационной выписке обо всех имеющихся в отношении участка ограничениях, а не как к документу, который порождает какие-либо права и обязанности.

Градостроительный план должен выдаваться органом местного самоуправления без взимания платы в течение 20 рабочих дней с момента подачи соответствующего заявления.

Также немаловажно, что в рассматриваемой статье прямо закреплена обязанность муниципального органа запросить у сетевых организаций технические условия на присоединение планируемого к размещению объекта к сетям. А если заявитель не укажет информацию о планируемом объекте, то сетевая организация определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения. На практике это означает, что отказов по причине отсутствия технических условий больше быть не может.

Законом № 373-ФЗ установлен трехлетний срок действия градостроительного плана для целей использования для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство. Срок действия градостроительных планов, выданных до 1 января 2017 г., должен быть установлен высшим исполнительным органом субъекта РФ и должен составлять от трех до восьми лет (ст. 9 Закона № 373-ФЗ).

Разрешение на строительство с 1 января 2017 г. будет подтверждать соответствие проектной документации не градостроительному плану, а требованиям градостроительного регламента и ППТ и ПМТ (если они требуются), а также требованиям земельного и иного законодательства. Однако это не отменяет необходимость прикладывать к заявлению на выдачу разрешения на строительство действующий градостроительный план.

Стоит отметить, что при выдаче разрешения на строительство, строительном контроле и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, исходя из буквального толкования новых норм, уполномоченный орган будет сверяться не с самим градостроительным планом, а с теми требованиями к строительству, которые были установлены на момент выдачи этого градостроительного плана.

Существенные изменения в регулировании привлечения денежных средств граждан на строительство

Целый ряд изменений в правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, внесено Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ. Сроки вступления в силу указанных изменений различны.

Во-первых, установлены новые требования к застройщику, в том числе:

• требования к размеру уставного капитала застройщика (и связанных с ним лиц) в зависимости от площади возводимых им объектов долевого строительства (ч. 2.1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ);

• требование об отсутствии сведений о застройщике в реестрах недобросовестных поставщиков, которые ведутся в соответствии с федеральными законами от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» и от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», в результате ненадлежащего исполнения строительных работ или продажи жилых помещений;

• требование об отсутствии недоимки по налогам и сборам за прошедший календарный год в размере, превышающем 25% балансовой стоимости активов застройщика (имеются исключения).

Во-вторых, установлены требования к раскрытию информации о строительстве на сайте застройщика — большой перечень информации, включая ежемесячные фотоотчеты о стройке (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).

В-третьих, определены условия открытия и ведения эскроу-счета для оплаты по договорам долевого участия (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).

В-четвертых, расширен перечень целей, на которые могут расходоваться денежные средства, привлеченные по договорам долевого участи: в частности, на инженерию, на социальную инфраструктуру и т.п. (ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

В-пятых, вводится обязательный аудит годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика (ч. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

В-шестых, будет создан Единый реестр застройщиков, в котором в открытом доступе будет собрана и доступна информация о застройщиках (ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ).

Кроме того, уточняются обязательные требования к договорам долевого участия и условия совершения уступки прав по ним и вводится прямой запрет на односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Обязательным условием регистрации первого договора долевого участия является заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям законодательства (ст. 48 Закона № 214-ФЗ).

Еще одним нововведением стало то, что требования Закона № 214-ФЗ распространяются также на отношения при строительстве домов блокированной застройки (таун-хаусов), состоящих из трех и более блоков.

Новые требования к использованию участков сельскохозяйственного назначения

Федеральным законом от 03.07.2016 № 354-ФЗ (далее — Закон № 354-ФЗ) внесены изменения в гражданское и земельное законодательство, ужесточающие требования к использованию участков сельскохозяйственного назначения и возможности их изъятия.

С 4 июля 2016 г. земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более 30 километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства. Таким образом, указанные земли не могут быть использованы для осуществления иных видов деятельности, даже допустимых на землях сельскохозяйственного назначения (к примеру, для деятельности в сфере охотничьего хозяйства, дачного строительства).

Законом № 354-ФЗ уточнен порядок изъятия земель сельскохозяйственного назначения в случае неиспользования такого участка по целевому назначению или использованию с нарушением законодательства, установлены особенности приобретения и регистрации прав на такие участки новыми правообладателями. Внесен также ряд поправок, уточняющих, что изъят может быть не только земельный участок, используемый с нарушением законодательства, но и земельный участок, который не используется по целевому назначению.

Вводится понятие лесопаркового зеленого пояса и устанавливается его статус

Федеральным законом от 03.07.2016 № 353-ФЗ (далее — Закон № 353-ФЗ) внесены изменения в законодательство об охране окружающей природной среды, затрагивающие интересы застройщиков.

В частности, с 1 января 2017 г. появляется новый вид зон с особым режимом использования — лесопарковые зеленые пояса, а именно территории, на которых расположены леса, и территории зеленого фонда в границах городских населенных пунктов, которые прилегают к указанным лесам или составляют с ними единую естественную экологическую систему.

Важным для застройщиков является введенный Законом № 353-ФЗ режим хозяйственного использования таких территорий: на них запрещено возведение объектов капитального строительства за исключением линейных объектов, а также объектов образования, здравоохранения, объектов для осуществления рекреационной деятельности, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.

За нарушение режима лесопаркового зеленого пояса вводится административная ответственность вплоть до административного приостановления деятельности на срок до 90 суток (ст. 8.45.1 КоАП РФ).

Необходимо отметить, что законом не предусмотрено отражение данных зон в карте градостроительного зонирования (ПЗЗ), однако имеется обязанность уполномоченного органа по размещению информации о границах лесопаркового зеленого пояса на официальном сайте.

Изменения в правовом регулировании вопросов кадастровой оценки

С 1 января 2017 г. вступает в силу Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому для проведения государственной кадастровой оценки субъектом РФ создается и наделяется соответствующими полномочиями специализированное бюджетное учреждение.

Государственная кадастровая оценка будет проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Положения о внеочередной кадастровой оценке вступят в силу только с 1 января 2020 г. Внеочередная оценка будет проводиться в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте РФ на 30% и более, а также в случае оспаривания кадастровой стоимости в отношении 30% и более объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта РФ. Кадастровая стоимость, определенная по результатам внеочередной кадастровой оценки, не сможет превышать кадастровую стоимость, указанную на момент проведения оценки в Едином государственном реестре недвижимости.

Необходимо отметить, что при оспаривании кадастровой стоимости не будет являться обязательным соблюдение досудебного порядка, то есть не потребуется предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Что касается применения рассматриваемого закона, то здесь вводится переходный период с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. В данный период в субъекте РФ кадастровая оценка может быть выполнена как по новому закону, так и по Федеральному закону от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Решение о переходе к государственной кадастровой оценке принимается высшим исполнительным органом власти субъекта.

При этом органы исполнительной власти субъектов РФ вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, в отношении которых будет осуществляться государственная кадастровая оценка.

Проведена реформа деятельности СРО в сфере проектирования и строительства

Федеральным законом от 03.07.2016 № 372-ФЗ внесены существенные изменения в нормы ГрК РФ, касающиеся деятельности саморегулируемых организаций и их членов.

С 1 июля 2017 г. для выполнения инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства по договору подряда, заключенному с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором ИП либо юридическому лицу необходимо являться членом соответствующей СРО. Если договор на изыскание, проектирование, строительство заключен с иными лицами, то членство в СРО не требуется.

Существует ряд исключений. В частности, в описанных выше случаях для выполнения строительных работ, если размер обязательств по договору строительного подряда не превышает 3 млн руб., членство в СРО не требуется.

С 1 июля 2017 г. не допускается выполнение изысканий, проектирования, строительства на основании выданного СРО свидетельства о допуске.

Также в ГрК РФ вносятся существенные изменения в области саморегулирования строительной деятельности. В частности, изменяются требования к организациям, которые могут стать СРО в соответствующей сфере, требования к стандартам и внутренним документам СРО, вводятся требования к отдельным специалистам организации изысканий, проектирования, строительства, изменяются положения о контроле СРО за деятельностью своих членов, изменяется регулирование компенсационных фондов, вводятся новые нормы об административной ответственности.

До 1 ноября 2016 г. саморегулируемые организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства обязаны перевести средства компенсационного фонда на специальный банковский счет, открытый в российской кредитной организации, соответствующей установленным Правительством РФ требованиям.

С 1 октября 2017 г. орган надзора за саморегулируемыми организациями может принимать решения об исключении из реестра саморегулируемых организаций те, которые не соответствуют новым требованиям ГрК РФ.

Новое регулирование сметной стоимости строительства

Федеральный закон от 03.07.2016 № 369-ФЗ дополнил ГрК РФ положениями, направленными на нормирование сметной стоимости строительства.

С 4 июля 2016 г. сметная стоимость строительства, осуществляемого с привлечением бюджетных средств (денежных средств юридических лиц, доля публичных образований в которых составляет не менее 50%), а также сметная стоимость капитального ремонта многоквартирного дома должны определяться с применением сметных нормативов и сметных цен строительных ресурсов. В иных случаях сметные нормативы могут применяться сторонами, если такая обязанность будет предусмотрена федеральным законом или договором.

Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт в указанных выше случаях является частью проектной документации.

Сметные нормативы и сметные цены строительных ресурсов станут относиться к общедоступной информации и с 1 марта 2017 г. будут размещаться в общем доступе в интернете.

Введено понятие экономически эффективной и модифицированной проектной документации

Федеральным законом от 03.07.2016 № 368-ФЗ в ГрК РФ введены понятия экономически эффективной и модифицированной проектной документации. С 1 сентября 2016 г. при проектировании объектов, строительство которых обеспечивается публичными образованиями, юридическими лицами, участие в которых публичных образований составляет более 50%, в обязательном порядке должна использоваться экономически эффективная проектная документация повторного использования (если таковая имеется).

Кроме того, вводится понятие модифицированной проектной документации — это проектная документация, в которую после прохождения экспертизы были внесены изменения:

• не затрагивающие конструктивных и других характеристик безопасности объекта;

• не увеличивающие смету на выполнение работ в сопоставимых ценах (если такая смета требуется).

При этом соответствие модифицированной документации указанным требованиям должно быть подтверждено заключением либо уполномоченного государственного органа, либо организации, проводившей экспертизу исходной проектной документации. Такое заключение будет требоваться для получения разрешения на строительство.

В отношении модифицированной проектной документации экспертиза проектной документации не проводится.

Если застройщиком было получено разрешение на строительство на основании проектной документации, применяемой повторно, или ее модификации в соответствии с правилами, действовавшими до 1 сентября 2016 г., проведение экспертизы такой документации, получение описанного выше заключения не требуются.

В отношении заключений экспертизы проектной документации будет вестись единый государственный реестр. Впоследствии Правительство РФ должно установить структуру и состав сведений указанного реестра, а также перечень сведений реестра, доступ к которым будет обеспечиваться всем заинтересованным лицам.