С 1 января 2017 г. начнут действовать новые требования к застройщикам, внесенные Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ. А пока изменения не вступили в силу, Минстрой России решил их подкорректировать. В своем законопроекте он предлагает более подробно описать меры защиты дольщиков с помощью компенсационного фонда, а также предусмотреть обновленные требования к порядку банкротства застройщиков.
Минстрой России опубликовал на Федеральном портале проектов нормативных актов законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (под ID 04/13/11-16/00059026).
В нем предлагается исключить из Федерального закона от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) требования о наличии таких способов обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, как поручительство банка и страхование гражданской ответственности. В связи с этим сократится и перечень информации, которую застройщик обязан раскрывать на своем сайте (требование о публикации определенных сведений на сайте было внесено Федеральным законом от 03.07.2016 № 304‑ФЗ и вступит в силу с 1 января 2017 г.). Из этого перечня исключаются сведения о способах обеспечения обязательств.
Взамен проект предлагает другие положения, касающиеся дополнительных мер для защиты дольщиков. В нем говорится о создании фонда — некоммерческой организации единого института развития в жилищной сфере, определенной Правительством РФ. Этот фонд будет контролировать застройщиков и поступление от них денег в компенсационный фонд. Имущество компенсационного фонда долевого строительства будет формироваться за счет обязательных взносов застройщиков, доходов от инвестирования средств компенсационного фонда долевого строительства и иных источников. При этом фонд не сможет обанкротиться. На самом деле частично эти требования уже предусмотрены в Законе № 214‑ФЗ, они вступят в силу с 1 января 2017 г. Правда, сейчас в Законе № 214‑ФЗ сказано, что размер обязательных взносов застройщика в фонд не может быть установлен свыше 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика. В проекте же предлагается установить, что размер взносов определит Правительство РФ и он будет рассчитываться на основе цены каждого договора участия в долевом строительстве и коэффициента, определяемого в соответствии с методикой, утвержденной тоже Правительством РФ. При этом выплаты возмещения из фонда будут перечисляться дольщикам, если в отношении объекта недвижимости застройщик уплачивал обязательные взносы, был признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Помимо этого в проекте сказано, что контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В случае устранения нарушений застройщик сможет возобновить свою работу со дня, следующего за днем принятия решения контролирующим органом о возобновлении застройщиком такой деятельности. Решение об этом принимается не позднее пяти рабочих дней с даты получения контролирующим органом от застройщика документов, подтверждающих устранение нарушений, указанных в предписании контролирующего органа и послуживших основанием для приостановления такой деятельности.
Отдельно предлагается внести поправки в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части банкротства застройщиков. В проекте уточняется порядок предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика, особенности установления размера их денежных требований, финансирование мероприятий по завершению строительства, проведение собраний участников строительства, особенности погашения требований участников долевого строительства, а также особенности банкротства системно значимых застройщиков.
Еще в проекте предусмотрены условия, когда арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение при отсутствии у него документа о передаче жилого помещения. Для этого в отношении значительной части жилых помещений в многоквартирном доме, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений в таком доме, должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий:
-
право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;
-
право собственности участника строительства на жилое помещение зарегистрировано в реестре.