1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 19

Аренда для иностранцев: рассчитываем НДС-пропорцию

Вопрос о методике учета налоговых вычетов по НДС, полученных при приобретении или создании объектов капитального строительства, актуален для многих владельцев коммерческой недвижимости. Ведь сдача помещений в аренду организациям из ряда иностранных государств не облагается НДС (п. 1 ст. 149 НК РФ), а это значит, что арендодатель должен рассчитывать пропорцию облагаемых и необлагаемых операций и принимать НДС к вычету в соответствии с исчисленной пропорцией.

В НК РФ упомянуты две методики принятия НДС к вычету в случаях, когда налогоплательщиком осуществляются облагаемые и необлагаемые операции:

–налогоплательщик рассчитывает пропорцию облагаемых и необлагаемых операций, а затем единовременно принимает к вычету сумму входящего НДС, пропорциональную доле облагаемых НДС операций. Такой алгоритм предусмотрен п. 4 ст. 170 НК РФ;

–налогоплательщик принимает к вычету всю сумму НДС со стоимости приобретенного объекта, а в дальнейшем в течение десяти лет рассчитывает долю своих необлагаемых операций и восстанавливает и исчисляет пропорционально этой доле сумму НДС к восстановлению, исходя из одной десятой суммы, принятой к вычету. Такая методика восстановления НДС содержится в абз. 4 и 5 п. 6 ст. 171 НК РФ.

В результате перед налогоплательщиком может встать вопрос, какую из этих двух методик он должен применить, если он приобрел коммерческую недвижимость для сдачи в аренду как российским, так и иностранным арендаторам.

В судебном деле № А40-178820/2015 налоговый спор возник из-за того, что налогоплательщик выбрал первый из вышеназванных вариантов, единовременно применив вычет НДС на основании пропорции облагаемых и необлагаемых операций, рассчитанных на конец налогового периода, в котором здание было введено в эксплуатацию. При этом он опирался на показатели заключенных на этот момент договоров аренды. Иными словами, поскольку налогоплательщик вскоре после ввода здания в эксплуатацию заключил договоры аренды на все имеющиеся помещения, то к концу квартала он уже знал, какую долю в его выручке от аренды будут составлять льготируемые поступления от иностранцев и, следовательно, мог рассчитать пропорцию облагаемых и необлагаемых операций.

Налоговый орган не согласился с таким подходом налогоплательщика и потребовал восстановить в последующих периодах НДС в порядке абз. 4 и 5 п. 6 ст. 171 НК РФ. Не смутило проверяющих и то, что ранее налогоплательщик уже исключил из состава вычетов суммы НДС, приходящиеся на необлагаемые операции, и требование налогового органа фактически приведет к двойному исключению этих сумм из вычетов (второй раз – путем восстановления части НДС), а значит, двойному налогообложению. По мнению налогового органа, положения о десятилетнем восстановлении НДС устанавливают специальный порядок учета НДС для недвижимого имущества, приоритетный по отношению к порядку единовременного пропорционального вычета.

Налогоплательщик не согласился с таким подходом и привел следующие аргументы:

– восстановление НДС в порядке абз. 4 и 5 п. 6 ст. 171 НК РФ, на котором настаивала инспекция, не является специальным порядком учета НДС для недвижимого имущества. Такое восстановление применяется лишь в случае изменения назначения имущества (на момент принятия к учету были, а впоследствии отпали основания для принятия НДС к вычету), чего в рассматриваемом случае не произошло: налогоплательщик изначально приобретал имущество для облагаемых и необлагаемых операций;

–примененный налогоплательщиком порядок учета НДС (частичный вычет НДС, пропорциональный доле облагаемых НДС операций) является универсальным по отношению ко всем случаям приобретения имущества для осуществления операций, как облагаемых, так и не облагаемых НДС, и не зависит от того, является имущество движимым или недвижимым;

–вопреки доводам налогового органа, налогоплательщик, приобретая помещения для осуществления операций, как облагаемых, так и не облагаемых НДС, не мог принять к вычету всю сумму НДС в порядке п. 2 ст. 171 НК РФ, поскольку уже тогда знал, что будет оказывать услуги по аренде иностранным компаниям и уже на момент ввода объекта в эксплуатацию определил пропорцию облагаемых и необлагаемых операций, которая в дальнейшем осталась неизменной;

– предлагаемый налоговым органом порядок восстановления НДС приведет к двойному исключению вычетов, пропорциональных необлагаемой выручке, что противоречит принципу недопустимости двойного налогообложения.

Суд согласился с доводами налогоплательщика и признал решение налогового органа недействительным. Правомерность такого решения была подтверждена и кассационной инстанцией (Постановление АС МО от 07.09.2016 № Ф05-12894/2016).

Данный пример ориентирует владельцев коммерческой недвижимости на индивидуальный подход к определению порядка применения налоговых вычетов при приобретении объектов для дальнейшей сдачи в аренду: если на конец квартала, в котором объект введен в эксплуатацию и принят к учету, доля не облагаемых НДС операций по аренде еще неизвестна, то налогоплательщик может принять к вычету всю сумму НДС со стоимости объекта, а в дальнейшем восстанавливать часть НДС исходя из ежегодной доли льготируемой аренды. Если же налогоплательщику удалось заключить договоры аренды (в том числе предварительные) и определить долю выручки от аренды, которая не облагается НДС, то он может воспользоваться порядком единовременного пропорционального вычета в соответствии с п. 4 ст. 170 НК РФ.