1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 184

Новый долевой собственник получает и обременения, и порядок пользования имуществом

Если недвижимостью на праве собственности владеют несколько лиц, то при намерении кого-то из них сдать имущество в аренду могут возникнуть вопросы, например, а соответствует ли сданное помещение доле в праве собственности? Чтобы подобных вопросов не возникало, сособственники могут заключить соглашение. Если же арендодателями являются все сособственники, то им (как и арендатору) нужно быть готовыми к тому, что согласование каждого действия будет проходить сложнее.

Порой для того, чтобы снять разногласия и определить, кто какой частью имущества вправе пользоваться и владеть, сособственники заключают соглашение о порядке владения и пользования. Закон не предъявляет особых требований к такому до­кумен­ту, потому его содержание остается на усмотрение сособственников. В нем могут быть определены не только час­ти объекта, которыми пользуется каждый собственник, но и, например, предусмотрено право сособственника сдавать определенные помещения в аренду (постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.02.2015 № Ф08-212/2015 по делу № А53-569/2014) без каких-либо условий или при условии проведения ремонта (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.02.2015 № Ф01-6101/2014 по делу № А28-7597/2012).

Если же сособственники не определились, кто из них какой частью имущества вправе пользоваться и владеть, то при несогласии некоторых из них со сложившимся порядком пользования возможны судебные споры. В рассмотренных за последний год судами округов спорах довольно часто встречаются дела, касающиеся договоров аренды имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц. Особенно популярны вопросы оплаты и расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если расторжения желает один из арендодателей (собственников), подписавший ранее договор со множественностью лиц на стороне арендодателя, то лишь его инициативы для этого недостаточно — необходимо волеизъявление всех собственников (постановление АС Цент­рального округа от 20.01.2016 № Ф10-4889/2015 по делу № А14-13575/2014). Высказать свое согласие остальные арендодатели могут уже в суде (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 17.03.2016 № Ф02-1659/2016 по делу № А10-2788/2015). Кроме того, при прекращении договора аренды акт приема-передачи объекта тоже должны подписать все арендодатели. Если подпись кого-то из них отсутствует, то предполагается, что арендатор предмет аренды не возвратил (постановление АС Волго-Вятского округа от 04.06.2015 № Ф01-1730/2015 по делу № А11-3993/2014).

О том, как суды применяют норму п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при смене собственника имущества (арендодателя), мы писали не так давно (см. «ЭЖ», 2016, № 14, с. 12). Хотя речь шла о смене единственного собственника, при множественности лиц на стороне арендодателя правило не меняется: если сособственники сдали имущество в аренду, а затем один или несколько из них сменились, обременение в виде права аренды все равно сохраняется. Более того, остается неизменным и соглашение о порядке использования имущества, находящегося в общей собственности, если прежний хозяин заключил его с остальными сособственниками (постановления АС Северо-Кавказского округа от 18.02.2015 № Ф08-212/2015 по делу № А53-569/2014, Центрального округа от 21.09.2015 № Ф10-2970/2015 по делу № А54-3555/2014). Таким образом, лицо, приобретающее долю в праве собственности на недвижимость, получает «в довесок» не только обременения в виде аренды, но и в виде прав других сособственников на пользование определенными помещениями или частями в здании.