1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2495

Изменение условий аренды муниципального имущества после проведения конкурса незаконно

Если муниципальное помещение было передано в аренду по результатам проведения аукциона и в аукционной документации право сдачи объекта в субаренду не было предусмотрено, то стороны договора не могут в дополнительном соглашении предусмотреть такое право. Указанные действия приведут к ограничению конкуренции, а также нарушат права лиц, желавших участвовать в аукционе, предусматривающем возможность субаренды. К такому выводу ВС РФ пришел в Определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990 по делу № А39-3283/2014.

Суть дела

По итогам открытого аукциона администрация городского поселения (далее — администрация, арендодатель) заключила с обществом с ограниченной ответственностью (далее — общество, арендатор) договор аренды, по условиям которого администрация передала обществу на три года нежилое помещение для служебного использования. В договоре был установлен запрет на передачу имущества в субаренду, однако дополнительным соглашением к нему стороны предусмотрели возможность субаренды с согласия арендодателя. Получив одобрение администрации, общество сдало помещение в субаренду третьему лицу (далее — субарендатор).

Заместитель прокурора субъекта РФ (далее — заместитель прокурора) посчитал, что действия компаний незаконны, и обратился в суд с иском о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным и понуждении субарендатора возвратить помещение арендатору.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции удовлетворил иск, обязав субарендатора возвратить обществу спорное нежилое помещение.

Общие нормы, регулирующие арендные отношения, закреплены в главе 34 ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные на это законом или собственником. Однако в отношении публичного имущества действуют специальные правила. Особенности порядка заключения договоров, предметом которых является государственное и муниципальное имущество, установлены в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ). Согласно данной норме заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения указанных договоров. Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении муниципального имущества устанавливается федеральным антимонопольным органом (ч. 5 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). Такой порядок определен в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (утв. приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67, далее — Правила).

В соответствии с п. 98 Правил договор заключается на условиях, указанных в конкурсной документации и в поданной участником конкурса заявке. Документация об аукционе должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение его условий, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается (подп. 16 п. 114 Правил). Следовательно, договоры аренды в отношении муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, и последующее изменение данных условий не допускается. Исключение составляют условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

В документации, подготовленной для проведения аукциона, было установлено, что стороны не вправе изменять условия спорного договора после его заключения. Согласно п. 115 Правил к документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе. В проекте договора аренды было предусмотрено, что арендатор не может передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам. В дополнительном соглашении к спорному договору стороны предусмотрели иной порядок использования муниципального имущества, позволив арендатору с согласия собственника передавать помещение в субаренду.

Таким образом, указанное дополнительное соглашение не соответствовало положениям ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и п. 98, 114 Правил, в силу чего являлось недействительным как нарушающее требования закона (ст. 168 ГК РФ).

Последствием недействительности сделки в данном случае был возврат сторон в первоначальное положение, то есть передача помещения субарендатором обществу.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, не согласившись с выводами суда, решение отменили. Они сослались на нормы о свободе договора, указав, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными нормативными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Из буквального содержания указанной нормы следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами. Соответствующие ограничения установлены в ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и применяются к заключению любых договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении муниципального имущества. Так, право передачи муниципального имущества в субаренду без проведения торгов может быть предоставлено арендатору только в случае признания торгов несостоявшимися либо предоставления таких прав на основании государственного или муниципального контракта (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу, что закон не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника имущества. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В рассматриваемом случае закон допускает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества в субаренду другим лицам с согласия собственника имущества.

По представлению заместителя Генерального прокурора РФ дело было передано на рассмотрение в Верховный суд РФ.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ отменил апелляционное и кассационное постановления, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Заместитель прокурора в кассационной жалобе указал, что дополнительное соглашение было заключено с нарушением норм Закона № 135-ФЗ, согласно которому нельзя менять условия аренды муниципального имущества, закрепленные в заявке на участие в аукционе и конкурсной документации. Соглашения, изменяющие предмет договора и другие его существенные условия, ведут к нарушению прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае наличия в нем условия о возможности передачи имущества в субаренду.

При вынесении Определения ВС РФ руководствовался положениями ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, согласно которой заключить договор аренды муниципального имущества можно только по результатам проведения конкурсов или аукционов,

Договоры на передачу права аренды муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации. При этом последующее их изменение не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Договор аренды между администрацией и обществом прямо содержал условие о том, что при его заключении и исполнении не допускается изменение условий, а также включал в себя запрет на передачу имущества в субаренду. Поскольку спорным дополнительным соглашением стороны установили иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, то это является основанием для применения последствий недействительности сделки, которая в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ также указала, что предоставление муниципального имущества в пользование хозяйствующим субъектам предусматривает публичную, открытую и конкурентную процедуру передачи права пользования таким имуществом. Применение судами положений ГК РФ о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду не учитывает указанные выше особенности.

Подверглись критике ВС РФ и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о применении положении п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. Исключения из общего порядка предоставления имущества, принадлежащего публичному собственнику, касаются ряда случаев, однако спорная ситуация к ним не относится.