Если в бухгалтерской отчетности продавца не отражено поступление денег, добросовестный покупатель все равно имеет право получить приобретенную вещь

| статьи | печать

Даже если оплата от гражданина-дольщика не была учтена в бухучете строительной компании, это не мешает несостоявшемуся собственнику недвижимости попасть в круг реестровых кредиторов застройщика в ходе процедуры его банкротства. Единственным подтверждением оплаты может стать квитанция к приходному кассовому ордеру. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в Определении от 29.09.2015 по делу № 307-ЭС15-8607, А21-6725/2013.

Суть дела

Гражданин (далее — дольщик, заявитель) заключил со строительной компанией (далее — общество, застройщик, должник) ряд предварительных договоров о заключении договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Общество обязалось после окончания строительных работ передать гражданину жилые помещения, а он — оплатить их. Причем факт оплаты, согласно условиям предварительных соглашений, должен был подтверждаться либо копиями платежных поручений с отметками банка об исполнении, либо приходными ордерами (иными документами), выданными застройщиком дольщику.

Оплату гражданин произвел наличными через кассу строительной компании на основании положений предварительных договоров, еще до заключения основных, которые были оформлены позднее.

В дальнейшем общество-застройщик было признано банкротом, в связи с чем дольщик обратился в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов общества своего требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления из-за отсутствия доказательств оплаты по договорам.

Заявитель в качестве подтверждения внесения платы предоставил копии квитанций к приходным кассовым ордерам общества. Конкурсный управляющий, выступающий от имени должника, в судебном заседании сообщил, что представленные документы не могут быть допустимым доказательством оплаты по договорам, поскольку они не подтверждают факт поступления денежных средств в кассу общества. К тому же кассовые книги общества не содержат записи о внесении платы, а денежные средства, на которые ссылается заявитель, на счете должника отражены не были.

В ходе рассмотрения дела суд руководствовался п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее — постановление № 35), который при установлении достоверности требований, основанных на передаче должнику наличных денежных средств, требует установить несколько обстоятельств. Во-первых, позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить соответствующие денежные средства, во‑вторых, имеются ли сведения о том, как эти средства были потрачены должником, в‑третьих, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском учете и налоговой отчетности.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что доказательств оплаты не имеется, поскольку соответствующие записи в кассовой книге общества отсутствуют. Оценку других перечисленных выше моментов, учет которых в данном случае был необходим, суд не произвел. По крайней мере, в тексте решения об этом нет никаких упоминаний.

Также суд посчитал, что заявитель не обосновал необходимость платить по договорам наличными, а не банковским переводом. Довод дольщика о наличии устной договоренности на этот счет с руководителем общества не показался суду состоятельным.

Заявитель подал апелляционную жалобу, в которой в дополнение к уже имеющимся аргументам сообщил суду об уголовном деле, возбужденном по факту хищения уплаченных дольщиками на строительство денежных средств.

Кроме того, заявитель обратил внимание суда на то, что представлял суду первой инстанции доказательства, подтверждающие наличие возможности рассчитаться по договорам долевого учас­тия в строительстве. Напомним, установление платежеспособности заявителя, согласно постановлению № 35, входит в перечень обстоя­тельств, которые должны быть установлены при рассмотрении дела. Так, к материалам дела были приобщены договоры купли-продажи квартиры в г. Москве, двух машино-мест, долей в уставном капитале ООО на сумму большую, нежели требовалось для оплаты помещений. По всем сделкам были получены наличные денежные средства, которые впоследствии и были переданы в счет платы по предварительным догово­рам. Деньги, полученные от заявителя, руководством должника были потрачены на расселение жителей ветхого жилья и оплату проектно-изыскательских и подрядных работ. 

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий общества заявил, что условие предварительных договоров об оплате незаконно. Ведь предварительный договор обязывает стороны только к заключению основного догово­ра. И если на основании предварительных договоров гражданином была произведена оплата, то она произведена неправомерно.

Судьи апелляционной инстанции подтвердили, что включить требования заявителя в реестр можно, если оплата была произведена по основному договору долевого участия в строительстве, а не по предварительному. Предметом же предварительных договоров являлась не передача жилых помещений, а заключение договора на определенных условиях в будущем.

На основании приведенных доводов апелляционная инстанция отказала заявителю в удовлетворении его требований.

Аналогичную позицию занял и суд кассационной инстанции. По мнению судебного состава, факт внесения платы в кассу должника заявителем доказан не был. В очередной раз не согласившись с судебным актом, заявитель обратился в Верховный суд.

Позиция Верховного суда

Судебная коллегия по экономичес­ким спорам ВС РФ акты нижестоя­щих судов отменила и направила дело на новое рассмотрение.

Факт внесения дольщиком платы по договорам был подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам застройщика. При этом конкурсный управляющий не заявлял о фальсификации или недостоверности указанных платежных документов.

Судебная коллегия разъяснила, что нарушения правил учета поступивших в кассу денежных средств, допущенные должностными лицами застройщика, не могут препятствовать включению требований кредитора в реестр, а также не являются основанием, лишающим участника долевого строительства права заявить требование о передаче жилых помещений. Такое требование, основанное на передаче должнику денежных средств, в подтверждение которой представлены квитанции к приходным кассовым ордерам, может быть признано обоснованным, если достоверность факта передачи денег подтверждается иными материалами дела. Учитывая постановление № 35, Судебная коллегия оценила обстоятельства спора. Так, наличие финансовой возможности внести денежные средства дольщик доказал, представив договоры купли-продажи жилого помещения, доли в уставном капитале ООО, выписку по банковскому счету. Также дольщик сообщил, на что были потрачены полученные от него застройщиком деньги.

Суды нижестоящих инстанций оценку всем перечисленным обстоятельствам и документам не дали. Следовательно, ни достоверность сведений об имущественном положении заявителя, ни его заявление о том, на что были израсходованы полученные застройщиком по договорам денежные средства, не были опровергнуты.

Судебная коллегия не согласилась и с мнением судов о том, что при наличии счета в банке гражданин должен был перечислять деньги в безналичном порядке.

При новом рассмотрении дела Судебная коллегия рекомендовала судам учесть, что если по предварительному договору купли-продажи предусмотрена оплата, то судам надлежит рассматривать его в качестве основного договора на приобретение будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в ­будущем»).

День
Неделя
Месяц