1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 730

Платежи за землю: как защитить интересы бизнеса

Арендаторы земельных участков сталкиваются с проблемой существенного увеличения размера арендной платы за пользованием такими участками в связи с изменением их кадастровой стоимости. Аналогичные трудности возникают и у собственников земельных участков, уплачивающих земельный налог. Если проблему не удается решить путем обращения в специальную комиссию, начинается судебное разбирательство. Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, разъяснил Пленум ВС РФ в недавнем постановлении от 30.06.2015 № 28. Как арендаторы и собственники земли могут защитить свои интересы? Обратимся к правоприменительной практике.

Тяжкое бремя расходов

Арендные платежи за землю являются доходной частью местных бюджетов. Собирая плату за пользование земельными участками на своей территории, местные органы власти получают возможность финансировать свои затраты и запланированные мероприятия. Арендная плата за землю, находящуюся в публичной собственности, является регулируемой, что дает участникам гражданского оборота определенную гарантию соблюдения своих прав и некоторую уверенность. Однако определенным является лишь порядок исчисления арендной платы, а вот ее конкретный размер в каждом случае будет зависеть от ряда факторов, в том числе от того, чем занимается арендатор на участке. Посмотрим, к чему должны быть готовы коммерсанты, решившие взять в аренду земельные участки.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11).

Ставки арендной платы за землю публичные органы устанавливают на основании кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ), а именно в виде процента от нее.

Например, в столице эти ставки установлены постановлениями Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП (в ред. от 27.08.2014) «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» и от 28.10.2008 № 1010-ПП (в ред. от 18.06.2013) «О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП».

Изменение кадастровой стоимости с гарантией!

Орган исполнительной власти субъекта РФ, в границах которого расположены оцениваемые земельные участки, утверждает результаты кадастровой оценки. Уведомления об этом направляются арендаторам и собственникам земли. После получения уведомления они должны вносить арендную плату за пользование участками или уплачивать земельный налог в существенно большем размере, чем раньше.

На практике сформировался целый «рынок», на котором предлагается комплекс различных услуг по пересмотру кадастровой стоимости земельных участков и установления ее на уровне рыночной стоимости. Здесь предлагаются услуги оценщиков, а также юристов, готовых в судебном порядке за плату отстаивать интересы коммерсантов. Кто-то из них, чтобы привлечь максимальное количество клиентов, даже заявляет о гарантиях изменения кадастровой стоимости, что, конечно же, является абсурдным. Посмотрим, так ли сложно защитить свои интересы самому и не прибегать для этого к услугам посредников?

Для защиты своих прав арендатор вправе привлечь независимого оценщика с целью составления отчета о действительной рыночной стоимости арендуемого участка и представить его в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая обязана рассмотреть его требования в соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ).

Если данная комиссия требования арендатора об изменении кадастровой стоимости участка на рыночную отклонит, следует обратиться в суд с аналогичным требованием. В настоящее время по этому вопросу сложилась положительная судебная практика, которая позволяет пересмотреть завышенную кадастровую стоимость и установить ее на уровне рыночной (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010).

Все в суд!

Данное требование базируется на несоответствии определенной в установленном порядке и внесенной в Государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно ст. 391 НК РФ, является нарушение прав арендатора.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется по результатам массовой оценки земель в пределах соответствующего муниципального образования, в рамках территории которого проводится кадастровая оценка (п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, п. 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255).

Определение же рыночной стоимости земельного участка позволяет учесть его индивидуальные характеристики и особенности, имеющиеся дефекты и ограничения в использовании, поэтому рыночная стоимость может быть существенно меньше кадастровой. Возможность оспаривания кадастровой стоимости земельного участка прямо предусмотрена ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.

Требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза. В рамках судебного разбирательства компания может использовать на выбор два пути.

Варианты действий

Первый вариант

Компания вправе оспорить сам нормативный правовой акт, которым были утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков. Такое требование разрешается судом общей юрисдикции.

Земельный кодекс РФ не содержит норм, относящих к компетенции арбитражного суда, рассмотрение дел об оспаривании нормативных правовых актов по утверждению кадастровой оценки земель. Другие федеральные законы, относящие рассмотрение дел об оспаривании названных нормативных правовых актов к компетенции арбитражных судов, также отсутствуют, а следовательно, указанные споры, в соответствии с главой 24 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции (Определение ВАС РФ от 19.04.2012 № ВАС-4003/12, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2012 по делу № А27-1241/2011, Дальневосточного округа от 12.05.2011 № Ф03-1585/2011 и др.).

По правилам, предусмотренным главой 24 ГПК РФ, данное требование должно рассматриваться в связи с тем, что нормы постановления администрации обязательны для неопределенного круга лиц, рассчитаны на неоднократное применение, направлены на урегулирование правоотношений, вытекающих из земельного, налогового законодательства, следовательно, такое постановление является по своей правовой природе нормативным правовым актом.

Утверждение оспариваемым постановлением результатов государственной кадастровой оценки отдельно взятых земельных участков не исключает нормативно-правовой характер данного акта, поскольку постановление соответствует всем обязательным требованиям, предъявляемым к нормативным правовым актам. Следовательно, постановление администрации содержит нормативные положения, установленные органом исполнительной власти субъекта РФ в порядке ст. 66 Земельного кодекса РФ (постановление ФАС Центрального округа от 24.02.2010 по делу № А36-3324/2009).

При использовании данного способа защиты у заявителя есть шанс добиться отмены постановления администрации по причине его несоответствия правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Судебная практика

Так, в одном деле, суд установил, что при принятии постановления главы Администрации Волгоградской области от 27.11.2002 № 893 «Об утверждении результатов Государственной кадастровой оценки земель поселений Волгоградской области» не проводилась государственная экологическая экспертиза. В результате суд признал данное постановление недействительным, поскольку государственный земельный кадастр (ныне — государственный кадастр недвижимости. — Примеч. ред.) создается и ведется в том числе в целях информационного обеспечения государственного контроля за использованием и охраной земель, мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель (см. Определение ВС РФ от 28.04.2004 № 16-Г04-4).

В подобных случаях в соответствии со ст. 1, 3, 12 Федерального закона от 23.11.95 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы, комплексности оценки воздействия на окружающую природную среду хозяйственной и иной деятельности и их последствий. Суд отметил, что государственная кадастровая оценка земель должна учитывать затраты для воспроизводства, сохранения поддержания ценности природного потенциала земель, для чего необходимо было проведение экологической экспертизы.

Однако если суд установит, что оспариваемое постановление администрации принято надлежащим органом власти, в пределах предоставленных ему полномочий, было официально опубликовано и нет противоречий между его положениями и нормами закона, имеющего более высшую юридическую силу, в удовлетворении требования о признании его недействительным будет отказано (Определение ВС РФ от 05.10.2011 № 53-Г11-38).

Второй вариант

Можно пойти по другому пути. Не оспаривая нормативный правовой акт администрации об утверждении результатов кадастровой оценки земель, компания сразу обращается в суд с требованием об изменении внесенной в ГКН органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 и ее обоснование заключается в следующем.

Данное требование базируется на несоответствии определенной в установленном порядке и внесенной в ГКН кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости. Следствием этого, принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно ст. 391 НК РФ, является нарушение прав заявителя как собственника этого земельного участка и плательщика земельного налога или как арендатора.

В силу п. 3 ст. 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. При этом права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в ГКН сведений о кадастровой стоимости спорного участка.

В настоящее время п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ действует в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 04.10.2014 действует с 1 января 2015 г.). Согласно этой норме в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Указанная норма допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости участка исходя из его рыночной стоимости. При этом нормативные акты, регулирующие порядок определения кадастровой стоимости, также указывают на связь между кадастровой и рыночной стоимостью.

Рыночная стоимость взамен кадастровой

Исходя из п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Следовательно, соответствующий спор может быть рассмотрен только в рамках дела об оспаривании постановления администрации, утвердившей результаты государственной кадастровой оценки земель.

Кроме того, требование об изменении внесенной в ГКН органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость не должно рассматриваться по правилам главы 24 АПК РФ об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) уполномоченных органов и их должностных лиц.

Нормами ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. При наличии существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу заявителя, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил АПК РФ.

Отметим, что второй способ правовой защиты является более предпочтительным, поскольку позволяет напрямую ставить вопрос перед судом об изменении кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость, что означает пересмотр в последующем ставок земельного налога и арендной платы. Однако для ведения такого дела потребуется оплатить экспертизу, для того чтобы суд увидел существенную разницу между кадастровой стоимостью и рыночной. При назначении третьей независимой экспертизы заявитель может также понести расходы, связанные с ее оплатой. Но в случае положительного разрешения спора он сможет получить компенсацию от ответчика своих расходов.

Что нужно учесть при подготовке иска

При подготовке в суд иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка и установления ее на уровне рыночной необходимо подготовить хороший отчет об оценке рыночной стоимости, получить на него экспертное заключение в СРО оценщика, который его подготовил, и представить в комиссию при Росреестре. Только после этого можно будет идти в суд, поскольку при отсутствии положительного экспертного заключения на отчет об оценке суд посчитает недоказанной величину рыночной стоимости, указанную в таком отчете (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.02.2015 по делу № А74-7004/2013).

Суд, конечно, может назначить экспертизу отчета об оценке в рамках рассмотрения дела (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2015 по делу № А40-78882/14). Однако лучше его сразу получить и представить в суд, чтобы сформировать достаточную доказательственную базу по делу.

При наличии в отчете об оценке неточностей и ошибок суд не примет его в качестве доказательства по делу (Определение ВС РФ от 18.02.2015 № 53-АПГ14-16, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2015 по делу № А11-12419/2013), поэтому перед обращением в суд следует его внимательно вычитать и при наличии ошибок потребовать от оценщика составления нового отчета. При отсутствии в нем ошибок и при отсутствии возражений со стороны ответчика суд примет его как допустимое доказательство по делу (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2015 по делу № А40-28114/14).

Заявляя требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка на уровне рыночной, компания должна иметь в виду, что рыночная стоимость устанавливается не на момент установления кадастровой стоимости, а только с момента вступления в законную силу судебного решения, которым будут удовлетворены ее требования. Это связано с тем, что перерасчет кадастровой стоимости ретроспективно не осуществляется (постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.03.2015 по делу № А41-43284/12).

Эта позиция единообразно применяется в практике всех арбитражных судов (постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 10761/11, а также арбитражных судов Поволжского округа от 22.01.2015 № Ф06-6613/2013, Дальневосточного округа от 15.12.2014 № Ф03-5786/2014, Волго-Вятского округа от 12.03.2015 по делу № А11-1971/2014 и др.).

Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ в Определении от 04.03.2015 № 36-АПГ15-1 также отметила, что иск об изменении кадастровой стоимости земельного участка за прошедший период направлено на изменение неактуальной к моменту обращения в суд стоимости, что является недопустимым.

Кроме того, компания должна учитывать изменения кадастровой стоимости своего земельного участка, которые могут произойти в процессе рассмотрения ее иска. Если она настаивает на изменении определенной кадастровой стоимости, но фактически соответствующий нормативный правовой акт об ее установлении был отменен с принятием нового, утвердившего новые результаты кадастровой оценки земель, требование компании следует скорректировать и подготовить новый отчет об оценке.

Пленум ВС РФ принял постановление от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», которое содержит ряд важных правовых позиций.

В частности, споры об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости на уровне рыночной будут рассматриваться только в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Такие требования не могут соединяться с другими требованиями, в частности, о пересмотре налоговых, арендных платежей. Суд вправе установить рыночную стоимость, отличную от той, что просит заявитель, в частности, более высокую.

Отметим также, что с 15 сентября 2015 г. названные споры будут рассматриваться по правилам Кодекса административного судопроизводства1.

Арендатор вправе оспаривать кадастровую стоимость только в случае, если такое право выражено в договоре аренды или в иной письменной форме. Если с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости обращается один из участников общей долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость всего объекта недвижимости с учетом мнения остальных участников.

Оспаривание возможно, только если на момент обращения в суд не внесены очередные изменения в государственный кадастр. Если в процессе рассмотрения дела внесены изменения в кадастр, суд не прекращает дело, поскольку заявитель вправе будет в случае выигрыша пересмотреть свои налоговые или арендные обязательства. При этом заявитель не вправе изменять заявленные требования, но может обратиться с отдельным иском. Если на момент принятия решения в кадастр уже внесены новые сведения, суд в резолютивной части решения указывает на период действия устанавливаемой стоимости.

Разрешенное использование земельного участка

На размер арендной платы также влияет вид разрешенного использования соответствующего земельного участка, т.е. те виды экономической деятельности, которые на нем будет осуществлять арендатор. В зависимости от вида разрешенного использования участка определяется ставка арендной платы (Приложение № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП).

С 24 декабря 2014 г. вступил в силу приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», которым на всей территории РФ будут установлены единые виды разрешенного использования земельных участков, на которые нужно будет ориентироваться.

В связи с этим, если арендатор не определился с конкретным видом разрешенного использования своего участка, лучше выбирать не конкретный подвид, а целый вид, чтобы в его рамках было возможно использование участка под разные цели. Это влияет на размер арендной платы, зато предоставляет арендатору больше свободы усмотрения. В противном случае в дальнейшем, если появится необходимость использования его по другому виду, потребуется внесение изменений в договор аренды.

В ситуации, когда один участок арендатор планирует использовать по различным видам, которые между собой не связаны (например, под размещение торгового центра, ресторана, спортзала и офисов), ему следует выбирать 4-й вид разрешенного использования — «Участки смешанного размещения объектов» или один из его подвидов (4.1—4.5).

При использовании земельного участка в противоречии с видом его разрешенного использования арендатор, во-первых, может быть привлечен к административной ответственности на основании ст. 8.8 КоАП РФ, а во-вторых, ему может быть доначислена арендная плата исходя из фактического вида или видов использования земельного участка с применением штрафных санкций в соответствии с договором аренды.

Сначала арендатора могут привлечь к административной ответственности, а затем, используя постановление о привлечении к ответственности как доказательство, подать иск о взыскании с него неосновательного обогащения в виде сбереженной части арендной платы, которая должна была быть сформирована по виду разрешенного использования.

Нарушение вида разрешенного использования

В повседневной жизни возможны непростые ситуации, связанные с применением видов разрешенного использования.

Так, в нашей практике был случай, когда в рамках проводимой Управлением Росреестра по Москве проверки соблюдения земельного законодательства проверяющие пришли к выводу о том, что арендатор нарушил вид разрешенного использования предоставленного ему в аренду земельного участка. Он был передан ему в долгосрочную аренду сроком на 25 лет под размещение гостиницы.

Деятельность гостиницы отвечает виду разрешенного использования под № 1.4.7 «Объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания».

Однако в здании помимо собственно гостиницы были также размещены несколько ресторанов, баров и кафе самого арендатора, а также его партнеров, часть помещений сдавалась под размещение офисов, часть получил в аренду банк. В здании имелись два фитнес-клуба, один из них с двумя бассейнами и саунами, стоянка для размещения транспортных средств сотрудников арендатора и его гостей, а также ряд иных торговых объектов.

Проверяющие пришли к выводу о том, что видом разрешенного использования № 1.4.7 размещение названных торговых объектов не охватывается, поэтому арендатор был обязан переоформить договор аренды и указать в нем все виды, которые он использует, либо прекратить использование участка по видам, которые не соответствовали договору аренды. Управление Росреестра по Москве возбудило дело об административном правонарушении, однако решение до сих пор не принято.

В своих возражениях об отсутствии с его стороны положений земельного законодательства РФ арендатор ссылался на то, что указанные торговые объекты составляют инфраструктуру гостиницы. В ней имелся обширный номерной фонд из 1091 номера различных категорий, и для обслуживания значительного потока отдыхающих требовался большой ресторанный комплекс, поскольку в стоимость некоторых номеров входили завтраки, обеды и ужины, у кого-то было комплексное питание, клиенты, арендующие конференц-залы и комнаты переговоров, заказывали для себя кофе-брейки и бизнес-ланчи. В такой ситуации нормальное функционирование гостиницы без точек общепита являлось невозможным.

Также не являлось нарушением разрешенного использования земельного участка предоставление помещений в гостинице третьим лицам в аренду, поскольку эксплуатация зданий путем предоставления расположенных в них помещений в аренду соответствует виду разрешенного использования и не является нарушением земельного законодательства (постановление ФАС Московского округа от 04.07.2013 по делу № А40-126406/12-152-822).

Аналогичным образом и другие коммерческие объекты были размещены для нормальной работы гостиницы и оказания клиентам качественных услуг. Поэтому в данном случае фактически арендатор использовал земельный участок в полном соответствии с его разрешенным использованием — под размещение гостиницы, в инфраструктуру которой входили иные коммерческие объекты.

Дополнительным аргументом в подтверждение этой позиции являлась ссылка на действовавший в спорный период (и до 16 февраля 2015 г. включительно) приказ Минкультуры России от 03.12.2012 № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями»2, которым определись требования к объектам размещения, включая гостиницы, для присвоения им «звездности».

Так, для получения «четырех звезд», в частности, гостиница должна была отвечать следующим требованиям: иметь спортивно-оздоровительный центр с тренажерным залом, плавательный бассейн или сауну с мини-бассейном, магазины и торговые киоски, ресторан на несколько залов, включая банкетный зал (залы), ночной клуб (бар). При этом ресторанное обслуживание должно быть построено таким образом, чтобы имелась возможность предоставить клиентам выбор любого варианта питания — завтрак, двухразовое или трехразовое питание, круглосуточное оказание услуг общественного питания и др.

Как видно из приведенных требований, гостиница для работы на определенном уровне, гарантирующем качество услуг клиентам, была обязана иметь соответствующие объекты, составляющие ее инфраструктуру. Поскольку данные объекты относятся к самой гостинице, нет оснований считать, что арендатор нарушил вид разрешенного использования, который для него был определен в договоре аренды.

В Управление Росреестра по Москве арендатор также передал заверенную копию договора с аккредитованной организацией, которая по его заданию за плату выполняла объем работ по классификации гостиницы арендатора для присвоения «трех звезд». Здесь следует обратить внимание, что присвоение звездности осуществляется специализированными организациями, получившими аккредитацию на осуществление объектов туристской индустрии в порядке, предусмотренном приказом Минспорттуризма России от 15.12.2010 № 1351.

До настоящего момента решения по делу арендатора не принято, однако представленные документы и пояснения по крайней мере заставили сотрудников Управления Росреестра по Москве задуматься о том, действительно ли имеются основания для привлечения арендатора к ответственности.

Если арендатору выдается предписание на внесение изменений в договор аренды по виду разрешенного использования земельного участка, то его обязательно нужно оспорить в трехмесячный срок с момента получения. Такое предписание является неисполнимым, поскольку потребует наличия соответствующего волеизъявления не только от арендатора, но и от его контрагента по договору, который может не согласиться на это (постановление ФАС Московского округа от 23.05.2014 № Ф05-4152/14 по делу № А40-92701/13-148-686).

Но если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, необходимо размер компенсации рассчитывать исходя из вида разрешенного использования участка, установленного до начала изъятия. Дело в том, что по смыслу п. 2 ст. 281 ГК РФ с учетом положений ст. 280 ГК РФ собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было (ответ на восьмой вопрос раздела VI Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденного Президиумом ВС РФ 24.12.2014).

Вид разрешенного использования влияет на расчет налога на имущество

Помимо арендных платежей за землю арендаторы также платят налог на имущество со своих коммерческих объектов. Базой для его расчета также является кадастровая стоимость, которая утверждается публичными органами власти. Включен или нет ваш объект в перечень объектов, по которым расчет налога на имущество осуществляется по кадастровой стоимости, можно посмотреть на сайте Департамента экономической политики и развития г. Москвы по ссылке: http://depr.mos.ru/napravleniya_deyatelnosti/1568997.

Основанием для отнесения торгового объекта к числу объектов, для которых расчет налога на имущество осуществляется исходя из его кадастровой стоимости, является его назначение. Если это административно-деловой или торговый центр (комплекс) общей площадью свыше 3000 кв. м, при этом земельный участок под ним хотя бы в качестве одного из видов разрешенного использования предусматривает размещение промышленных или производственных объектов, торговых объектов, объектов общественного питания, либо если земельные участки фактически используются под эти цели, тогда владелец такого объекта скорее всего будет платить налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости своего объекта (ст. 1 Закона г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций»).

Пересмотреть такое решение о включении объекта в вышеуказанный перечень, скорее всего, не удастся (Определение ВС РФ от 12.11.2014 № 5-АПГ14-53), поэтому участникам гражданского оборота следует добиваться оспаривания действий Росреестра по результатам проверки фактического использования земельного участка, либо оспаривать саму кадастровую стоимость участка, либо предпринимать и то и другое.

1 Федеральный закон от 08.03.2015 № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации».

2 Документ утратил силу в связи с изданием приказа Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215. «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями», который зарегистрировано в Минюсте России 29.12.2014 за № 35473 и применяется с 17 февраля 2015 г.