На 2015 г. девелоперы заявляют рекордный объем торговых центров в России — более 2,6 млн кв. м. По оценкам экспертов, многие проекты будут приостановлены, и реальный показатель окажется на четверть ниже запланированного. Нестабильная экономическая ситуация заставила торговых операторов пересмотреть планы экспансии — более 100 сетей приостановили свое развитие в России.
По данным компании JLL, в 2014 г.российский рынок качественных торговых центров пополнился 1,63 млн кв. м площадей, что на 10% меньше, чем в предыдущем году. Впервые более 35% этого показателя составил ввод торговых центров в Москве — 602 600 кв. м, что является историческим максимумом столичного рынка и приравнивается к суммарному результату трех предыдущих лет.
В том числе в течение IV квартала в Москве было введено 317 500 кв. м, что в пять раз превышает показатель аналогичного периода прошлого года, а в России в целом — 800 000 кв. м, что на 16% ниже квартального показателя в 2013 г.
По итогам 2014 г. снижение арендных ставок в торговых центрах Москвы составило до 20%. Средняя ставка аренды варьируется в диапазоне 400—1450 долл. за кв. м в год, максимальная — 2400—4500 долл. в год. На фоне ожидаемого снижения развития экономики страны в 2015 г. и роста конкуренции среди новых торговых центров аналитики JLL не ожидают улучшения данных показателей. Тем не менее спрос на успешные качественные торговые центры будет стабильным, что поддержит ставки в топовых объектах на высоком уровне.
По словам директора по России и СНГ, начальника департамента торговых площадей компании JLL Татьяны Ключинской, в условиях когда московские торговые центры фиксируют снижение покупательской активности, ретейлеры оптимизируют свои затраты на аренду и закрывают нерентабельные магазины. В регионах покупательная способность жителей ниже, чем в столице, и очевидно, что они пострадают в этой ситуации больше, и это также скажется на ставках аренды, полагает эксперт.
Несмотря на проблемы в экономике, на 2015 г. девелоперы заявляют более 2,6 млн кв. м новых торговых площадей в целом по России. По прогнозам экспертов JLL, реально введено будет не более 1,9 млн кв. м, однако и такой результат может стать рекордным показателем для российского рынка ретейла. В том числе в Москве анонсирован ввод около 900 000 кв. м, но, по оценкам JLL, на рынок выйдет около 500 000 кв. м. Аналитики отмечают, что значительную долю ввода 2015 г. сформируют проекты, открытие которых было перенесено с прошлого года.
«Динамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться под давлением рыночной ситуации — некоторые столичные и многие региональные объекты могут быть заморожены в связи со снижением спроса со стороны ретейлеров и недоступностью финансирования. Девелоперы не будут начинать строительство новых объектов, а лишь будут заканчивать те, что находятся на продвинутой стадии», — подчеркнула Т. Ключинская. По ее словам, в небольшом числе региональных городов возможен запуск новых проектов в связи с абсолютной ненасыщенностью локального рынка качественным ретейлом и относительно высокой покупательной способностью. В таких городах, как Пермь, новые ТЦ с высокой долей вероятности будут пользоваться спросом со стороны торговых сетей.
Текущая ситуация по-разному влияет на различные форматы арендаторов, отмечают аналитики JLL. Девальвация рубля и макроэкономическая неопределенность приводят к переориентации потребительского спроса. Особенно негативно это отражается на розничных компаниях сегмента «средний плюс», в то время как компании низкого ценового сегмента (масс-маркет, дискаунтеры), наоборот, приобретают новых покупателей. Ожидается, что меньше всего в кризисное время потеряют следующие группы арендаторов: продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, детские товары и фуд-корт (исключая супермаркеты и рестораны высокого ценового сегмента, которые в большей степени находятся под влиянием санкций и ослабления рубля).
Рынок встречает новых игроков
Экономическая нестабильность на руку новым игрокам. По данным международной консалтинговой компании CBRE, в 2015 г. в России планируют начать работу 11 зарубежных операторов. В сегодняшних реалиях рынка девелоперы строящихся объектов в целях формирования качественного пула арендаторов стали более гибкими в отношении коммерческих условий. Все чаще предметом переговоров становятся скидки (например, так называемый step-rent — дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с последующим постепенным повышением), зависимость величины дисконта от процента заполняемости объекта, валютный коридор, пересмотр условий аренды по действующим контрактам.
По данным KnightFrank, за 11 месяцев 2014 г. российский рынок пополнился 30 новыми международными брендами. Из них 75% предпочитают открывать точки в торговых центрах, остальные будут представлены в формате street-retail. Самое большое количество брендов пришло из США — шесть (что фактически в два раза меньше прошлогоднего показателя) и 18 брендов — из Европы. Большинство ретейлеров представили российскому покупателю профиль «одежда и обувь».
В прошлом году сохранилась тенденция выхода новых брендов на российский рынок через столичный регион — 27 из 30 брендов открылись на московских торговых площадках. Например, международная сеть товаров для дома и интерьера Crate&Barrel, магазин обуви Snoiberg, американский бренд Forever 21. Открытие последнего откладывалось более года. Среди «немосковских» брендов можно выделить тайского ретейлера IndexLivingMall в Барнауле, китайскую марку AntaSports в Сочи, американский спортивный ресторан TwinPeaks в Казани.
В то же время в связи с непростой геополитической обстановкой ряд брендов объявили об уходе с российского рынка: Sepalla, Esprit, GerryWeber, RiverIsland, Newlook и другие. «Экономические реалии рынка торговой недвижимости заставили основных игроков скорректировать свои планы, однако, многие ретейлеры рассматривают Россию как перспективный регион для развития бизнеса. Так, на MAPIC-2014 о своем выходе в числе прочих ретейлеров заявили fashion-бренды Whitehouseblackmarket (США), TheKoolples (Франция), DeFacto (Турция), сеть кафе Сonico Ice Cream Shop (Испания) и другие», — сообщила Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых центров, Knight Frank.
Посещаемость магазинов снижается
Чтобы выяснить, насколько текущая экономическая ситуация повлияла на активность игроков и их позиционирование на рынке торговой недвижимости, в конце прошлого года эксперты Knight Frank опросили основных торговых операторов разных профилей.
Согласно данным этого исследования большинство торговых операторов отметили падение покупательского спроса, что в некоторых случаях выразилось в снижении посещаемости магазинов. Так, например, посещаемость московских торговых центров в октябре продемонстрировала пятипроцентное падение по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. При этом сокращение оборотов в среднем по рынку составило 5—10% относительно аналогичного периода прошлого года — свидетельство в пользу того факта, что покупатели оптимизируют свои затраты.
Результаты опроса подтвердили, что операторы разных профилей и ценовых сегментов по-разному переживают сложившуюся экономическую ситуацию. Так, больше всего пострадали операторы сегмента «средний плюс», поскольку наибольшую осторожность в финансовых вопросах в кризисные периоды проявляют именно те, кто составляет его целевую аудиторию. Уровень товарооборота в данном сегменте в среднем по рынку снизился на 15—20%.
Что касается профилей, то наиболее оптимистичны были продуктовые сети, некоторые из которых (преимущественно низкого и среднего ценовых сегментов) отметили рост числа посетителей. Сложнее всего в текущей ситуации пришлось fashion-брендам. В данной категории зафиксировано как снижение числа покупателей, так и сокращение среднего чека в среднем на 5—7%.
Еще одним следствием текущей экономической ситуации и длительного ослабления рубля стал рост доли арендной платы по отношению к товарообороту, что является критичным для многих компаний.
Кроме того, на операторов, реализующих европейские и американские товары, значительное давление оказывает продолжающееся ослабление рубля, что приводит к снижению маржинальности бизнеса. Компании, не готовые к таким радикальным действиям, как уход с рынка, вынуждены поднимать конечную цену товаров — уже сейчас заметно повышение цен на некоторые позиции до 10%.
Большинство операторов пересмотрели планы экспансии — по состоянию на начало ноября 2014 г. более 100 сетей приостановили свое развитие в России. Особую осторожность операторы проявляют в отношении новых торговых объектов. Теперь для открытия магазинов они рассматривают только беспроигрышные варианты.