1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 728

Ипотека, приватизация или банкротство уберегут недвижимость от изъятия государством

На портале www.regulation.gov.ru до 14 октяб­ря проходит публичное обсуждение законопроекта, регулирующего порядок изъятия для госнужд недвижимости, за исключением некоторых категорий объектов. Предложенный порядок в целом не сильно отличается от установленного в ЗК РФ порядка изъятия земель, однако будет распространяться почти на все объекты недвижимого ­имущества.

Часть 3 ст. 35 Конституции РФ закрепляет принцип недопустимости произвольного лишения права собственности, в частнос­ти, изъятия имущества для государственных нужд РФ. Согласно указанной норме никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Реквизиция и изъятие имущества для государственных нужд имеют разные основания

В статье 242 Гражданского кодекса РФ раскрываются случаи, когда имущество может быть изъято у собственника в интересах общества при наступлении определенных неблагоприятных обстоятельств. Такое изъя­тие называется реквизицией. Согласно данной норме имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника с выплатой ему стоимос­ти такого имущества в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в порядке и на условиях, установленных законом.

При этом стоит отличать реквизицию от обычного изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд. Во-первых, реквизиция, как правило, имеет временный характер (например, предусмотренная ст. 51 ЗК РФ), во-вторых, осуществляется на основании ненормативного акта федеральным исполнительным органом государственной власти или исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Органы местного самоуправления правом принятия решений о реквизиции законом не наделены.

Кроме того, различаются и основания изъятия. При реквизиции это неблагоприятные и чрезвычайные обстоятельства, а при изъятии для государственных нужд основаниями могут быть как международные договоры, так и необходимость размещения тех или иных значимых объектов, например линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий.

В настоящий момент регулирование реквизиции Гражданским кодексом РФ не является исчерпывающим, так, подобные нормы предусмотрены, например, в ст. 51 ЗК РФ, раскрываю­щей случаи реквизиции земельных участков. В статье 13 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении» упоминается возможность привлечения транспортных средств граждан в исключительных случаях, связанных с необходимостью проведения и обеспечения аварийно-спасательных и других неотложных работ.

При этом понятие тех или иных чрезвычайных обстоятельств содержится в различных не связанных между собой федеральных законах. Например, в Федеральном законе от 21.12.94 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» содержится определение чрезвычайной ситуации, а определение эпидемии — в Федеральном законе от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благо­получии населения» и т.д.

Что касается изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд, то действующее законодательство регулирует подобные вопросы касаемо только земельных участков (ст. 279—282 ГК РФ, ст. 49, 55 ЗК РФ), а иное недвижимое имущество может изыматься только в связи с изъятием земельного участка, как это происходит, например, при изъятии жилых помещений в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

В федеральном законодательстве не существует четкого порядка как реквизиции, так и изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд, досконально предусмат­ривающего этапы и сроки, необходимых для этих действий.

Минэкономразвития подготовил универсальный порядок изъятия

До 14 октября публичное обсуждение проходит разработанный Минэкономразвития России проект федерального закона «О защите прав собственников недвижимого имущества при обращении в федеральную собственность для нужд Российской Федерации недвижимого имущества и о внесении изменения в Федеральный закон „О государственном оборонном заказе“», вобравший в себя элементы регулирования и реквизиции и изъятия имущества для государственных нужд. Так, по нему имущество может быть обращено только в федеральную собственность и в случаях:

выполнения международных обязательств Российской Федерации;

обеспечения обороноспособ­ности и безопасности Российской Федерации;

эвакуации людей вследствие катастроф, аварий, несчастных случаев, эпидемий, эпизоотий и других чрезвычайных обстоятельств.

Однако авторы в данном проекте не раскрывают понятия перечисленных случаев изъ­я­тия, что представляется необходимым. К сожалению, не разъясняется также, в каких конкретно случаях, например, обеспечения обороноспособнос­ти, может потребовать изъ­ятие имущества? Ведь таким образом можно изъять, допустим, промышленный комплекс, час­тично занимающийся оборонными заказами, для того чтобы перенаправить его только на военное направление деятельности, и для этого не нужно вводить военного положения в стране.

Стоит учитывать, что законопроект не предполагает изменений в существующий сейчас порядок изъятия земельных участков, а также не касается изъятия жилых помещений, имущества, принадлежащего юридическому лицу, доля учас­тия в котором Российской Федерации составляет не менее 10%, а также приобретенного в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Таким образом, авторы законопроекта пытаются застраховаться от возможного злоупот­ребления государством своими правами и возможного неправомерного получения обратно в федеральную собственность выбывшего из нее ранее на законных основаниях имущества.

Кроме того, имущество, находящееся под различными обременениями, а именно, являющееся предметом залога либо в отношении которого ведется спор о праве, а также имущество физического или юридического лица, в отношении которого введена процедура, применяемая в деле о банкротстве имущества, не будет изыматься в рамках данного законопроекта.

В указанных случаях изъ­я­тие невозможно, поскольку точно не известен возможный собственник имущества, получающий право на компенсацию. В частности, при обязательстве, обеспеченном залогом, не ясно, останется ли залогодатель собственником имущества, либо имущество перейдет в собственность залогодержателя.

Правда, в то же время в законопроекте говорится, что заключение соглашения о выкупе имущества либо вступление в силу решения суда является основанием для прекращения обременений изымаемого имущества, в том числе залога, наличие которого, как уже было сказано, должно препятствовать такому изъятию.

Решение об обращении имущества в федеральную собственность будет принимать Правительство РФ по ходатайству федерального органа исполнительной власти.

Законопроект требует детальной проработки

Общие правила изъятия, установленные в законопроекте, аналогичны уже существующим правилам в отношении земельных участков. Так, изъятие имущества допускается только по соглашению с собственником, а при недостижении соглашения — на основании решения суда. При подготовке проекта соглашения будет проводиться оценка рыночной стоимости имущества и размера убытков, подлежащих возмещению собственнику за счет федерального бюджета. Оспорить ее можно будет только в суде.

При этом для защиты прав собственников изымаемого недвижимого имущества предусмотрен особый порядок регистрации права собственности РФ на него: такая регистрация будет производиться только пос­ле выплаты указанного возмещения собственнику.

Новшеством здесь является регламентированный и структурированный порядок изъ­ятия, который предлагают установить на федеральном уровне. Законопроектом предусмотрены требования к соглашению об обращении имущества в федеральную собственность, порядок оценки и возмещения рыночной стоимости имущества. Однако и эти нормы нельзя назвать исчерпывающими.

Представляется, что есть необходимость досконально урегулировать все нюансы такого изъятия во избежание возможного лавирования в пробелах будущего закона. Например, каким образом будет (и будет ли) изыматься земельный участок под изымаемым по данному законопроекту недвижимым имуществом, ведь по закону новый собственник недвижимого имущества приобретает те же права на земельный участок под ним, что были у предыдущего собственника.