1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2692

Процедуру изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд предлагается усовершенствовать

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд — явление сейчас нередкое, тем более в условиях реализации амбициозных государственных проектов. В большинстве случаев земельные участки изымаются у собственников-граждан, но и организации — собственники земельных участков не застрахованы от того, что в отношении их земли будет принято решение об изъятии. Законопроектом № 483550-6 в Гражданский кодекс РФ предлагается внести изменения, направленные на более эффективную защиту прав собственников при изъятии принадлежащих им земельных участков.

На рассмотрение депутатам Госдумы предложен законопроект, направленный на приведение процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в соответствие с конституционными принципами. По мнению разработчиков, права и законные интересы собственников земли в данной сфере защищаются недостаточно, а потому необходимы корректировки законодательства.

Право пользования земельным участком, подлежащим изъятию, могут ограничить

В настоящее время порядок изъятия земельных участков регулируется ст. 279 —283 ГК РФ и ст. 49, 55, 57, 63 ЗК РФ. Законопроектом № 483550-6, внесенным в Госдуму 23 марта, предлагается дополнить ГК РФ положениями, в большей степени защищающими права собственников при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Суть изменений заключается в следующем. В настоящее время ст. 280 ГК РФ установлено, что с момента государственной регистрации решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд собственник по-прежнему может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. При этом если собственник после принятия решения об изъятии земельного участка начнет на нем новое строительство или реконструкцию объекта недвижимости, то он сам несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Для того чтобы минимизировать этот риск, предлагается ввести возможность ограничения прав собственников, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений, находящихся на этом участке, в связи с государственной регистрацией решения об изъятии земли. Иными словами, на период после регистрации решения об изъятии земельного участка предлагается ограничить право пользования этим участком.

Также после принятия решения об изъятии земельного участка собственник вправе этот участок продать или безвозмездно передать другому лицу, то есть право распоряжения земельным участком в данный период законодательством сейчас никак не ограничено. В этой связи в ГК РФ предлагается внести норму, обязывающую собственника сообщать приобретателю участка о том, что этот участок подлежит изъя­тию. При этом уточняется, что решение об изъятии участка будет сохраняться в силе и для нового собственника. Помимо этого в обязанности собственника предполагается включить уведомление в семидневный срок органа, принявшего решение об изъятии участка, об отчуждении этого участка.

Соглашение о замене земельного участка можно будет обжаловать

Законопроект № 483550-6 также содержит поправки, касающиеся возможности изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения. По правилам, установленным ст. 281 ГК РФ, собственнику при изъятии земельного участка выплачивается выкупная цена, включающая рыночную стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъя­тием земельного участка. Вместо выкупной цены собственнику может быть предоставлен равноценный земельный участок.

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что когда речь идет о равноценности, собственнику может быть предоставлен земельный участок либо такой же, либо большей ценности. При определении ценности земельного участка принимаются во внимание такие факторы, как категория, к которой отнесен этот учас­ток (например, при изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения должен быть предоставлен учас­ток такой же категории), местонахождение земли. Однако собственник, получивший взамен изъятого другой земельный участок, может не сразу определить, что участки не являются равнозначными. Иными словами, собственник может быть введен в заблуждение относительно тождества земельных участков. Поэтому законопроект предлагает предоставить собственнику право в судебном порядке оспорить соглашение, заключенное с государственным органом о замене изымаемого земельного участка другим.

Для защиты прав собственников в суде важно выбрать правильный способ

Несмотря на изъяны в правовом регулировании, которые, по мнению разработчиков законопроекта, существуют в настоящее время, собственники земли порой успешно отстаивают свои интересы в судебном порядке (Определение ВАС РФ от 23.01.2013 № ВАС-18353/12 по делу № А73-3327/2012). Но порой защищать свои интересы приходится не собственникам, а их контрагентам, которых не извес­тили о планируемом изъятии земли. Например, речь может идти об арендаторах, договоры с которыми были заключены после вынесения решения об изъятии (Определение ВАС РФ от 05.06.2013 № ВАС-6280/13 по делу № А50-1764/2011).