1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 137112

Дороги и иные специфические объекты: можно ли признать право собственности

В судебной практике зачастую возникают вопросы, связанные с признанием права собственности на специфические объекты, которые по ряду признаков отнесены к недвижимому имуществу, но по сути таковым не являются. Речь идет об асфальтовом покрытии (бетонном замощении и ином имуществе), право собственности на которое заявители пытаются легализовать в судебном порядке. В каких случаях возможна такая легализация, а в каких нет?

В гражданском законодательстве предусмотрено несколько способов приобретения права собственности на объекты недвижимости и вводится специальная регистрационная про­цедура, что не должно вызывать каких-либо спорных или неопределенных вопросов. Построил объект недвижимости с соблюдением норм и правил, регулирующих вопросы строительства, — приобрел право собственности на объект. Приобрел объект по договору, например договору купли-продажи, договору мены, — приобрел право собственности на объект и т.д.

Однако в судебной практике все чаще возникают сложные вопросы по применению положений Гражданского кодекса РФ и иных федеральных законов, регулирующих порядок приобретения прав собственности на объекты недвижимости. Верховный суд РФ и Высший арбит­ражный суд РФ неоднократно давали разъяснения нижестоящим судам по вопросам толкования норм прав, как через принятие постановлений пленумов судов, в том числе совместных, так и путем рассмотрения конкретных споров в порядке надзора (см. табл. 1 и 2). Несмотря на обилие разъяснений, вопросы остаются.

Почему так важна легализация

Вначале попробуем разобраться, почему владельцы дорог и других специфических объектов так стремятся закрепить право собственности на них как на объекты недвижимости.

Причин несколько.

Первая. Российский правопорядок, в отличие от германского, взял на вооружение принцип, согласно которому «судьба земельного участка следует судьбе недвижимос­ти, расположенной на данном земельном участке». Это вытекает, в частности, из положений, например, ст. 271, 552 ГК РФ и ст. 1, 35 ЗК РФ.

Так, в ст. 271 ГК РФ закреп­ляется, что собственник здания, сооружения или иной недвижимос­ти, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимос­ти, находящейся на чужом участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по свое­му усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Вторая причина: лицо, владею­щее на праве собственности объектом недвижимос­ти, расположенном на чужом земельном участке, имеет значительные привилегии в отношении данного участка по сравнению с иными третьими лицами. В частности, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды данного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Собственники зданий, строе­ний, сооружений, если иное не установлено федеральными законами, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Третья причина: признание права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, в контексте ст. 36 ЗК РФ, поз­воляет вывести данный учас­ток из государственной или муниципальной собственности. То есть муниципалитет, например, может лишиться земельного участка, который впоследствии будет ему необходим для решения социальных задач (обустройство сквера, парка и т.д.).

Таким образом, признание права собственности на специфический объект (асфальтовое покрытие, бетонное замощение и т.д.) открывает возможность легализации прав и на земельный участок.

Формулировки ГК РФ как источник разногласий

Из положения п. 1 ст. 130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие госрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вместе с тем, решая вопрос об отнесении соответствующего объекта к категории недвижимости на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ, суды не всегда приходят к правильному выводу. Причина кроется в неточности самой формулировки, позволяющей относить к недвижимости многие объекты, которые, по сути, таковыми быть не могут. В судебной практике сложилось два подхода к решению данного вопроса.

Первый подход: право собственности признается

Признавая право собственнос­ти на асфальтовое покрытие, суды отмечают, что данный объект относится к недвижимому имуществу, поскольку по своим конструктивным свойствам его невозможно без существенных повреждений отделить от земельного участка (см. решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.09.2008 по делу № А43-7815/2008, постановления Первого арбит­ражного апелляционного суда от 06.11.2008 по делу № А43-7815/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 по делу № А65-15041/2011, Определение ВАС РФ от 17.05.2007 № 3663/07 по делу № А57-12710/2004-4).

В частности, признавая право собственности на асфальтовую площадку, ФАС Поволжского округа отметил, что на основании исследования представленных истцом в подтверждение обоснованности своих требований документов суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что возведенный объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не будет ущемлять права и законные интересы смежных владельцев земельного участка и, учитывая достаточность доказательств, подтверждающих право собственности истца на самовольно возведенное сооружение, а также отсутствие возражений ответчиков на заявленные требования, правомерно удовлетворил иск (постановление ФАС Поволжского округа от 30.01.2007 по делу № А57-12710/2004-4).

Вывод о возможности признания права собственности на «специфический объект» был сделан и ВАС РФ. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08 по делу № А08-7744/06 (заявлялись требования о признании права собственности на производственную площадку для стоянки грузовиков) отмечено, что, поскольку спорный объект не является самовольной постройкой в связи с наличием у общества права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком под спорным объектом и соблюдением строительных норм и правил при его строительстве, иск о признании права собственности на сооружение — производственную площадку удовлетворен правомерно.

В подтверждение сказанного приведем более свежий пример. Так, в п. 7 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации за II квартал 2012 года (утвержден Президиу­мом ВС РФ 10.10.2012) отмечается, что устройство асфальтового покрытия дороги за счет личных средств членов товарищества само по себе не влечет возникновения у них права собственности на дорогу как объект недвижимости, расположенный на землях общего пользования, являющихся собственностью товарищества. Суд также отметил, что для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Соответственно, право собственности, в том числе право общей собственности на сооружение — дорогу как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть, только если дорога создана именно как объект недвижимости в установленном порядке и индивидуализирована в качестве объекта недвижимости.

Второй подход: право собственности не признается

К объектам недвижимости по ГК РФ, как уже было сказано, могут быть отнесены, например, здания (иные строения), сооружения, объекты незавершенного строительства и т.д.

Чтобы проанализировать, относится ли асфальтовое покрытие к одной из названных категорий, обратимся к п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопаснос­ти зданий и сооружений» . Из этой нормы следует, что здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную сис­тему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Также в Общероссийском классификаторе основных фондов (утвержден постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 № 359, далее — Классификатор основных фондов) к подразделу «Здания (кроме жилых)» относятся здания, представляющие собой «архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу».

Из положения приказа Минземстроя России от 04.08.98 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что под строением понимают отдельно построенное здание, дом, состоящий из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строе­ния. Признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между час­тями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

С учетом сказанного асфальтовое покрытие не является ни зданием, ни строением.

Можно ли асфальтовое покрытие отнести к категории сооружений?

Из пункта 23 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ следует, что сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строи­тельную систему, имею­щую наземную, надземную и (или) подземную части, со­стоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Из Положения о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики (утверждено Мин­экономразвития России № ГГ-181, Минфином России № 13-6-5/9564, МНС России № БГ-18-01/3 02.12.2002) к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Это, в частности, транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.).

Отметим, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» площадки производственные с покрытиями и без покрытий отнесены к сооружениям. При данной правовой квалификации площадок суды также учитывают Классификатор основных фондов, который относит площадки и замощения к вспомогательным элементам сооружений (площадка для плотины, мостовое полотно для мос­та, настил для эстакады, верхнее покрытие автомобильной дороги). Согласно Классификатору основных фондов объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Асфальтовые площадки в виде стоянок для машин не указаны в Классификаторе основных фондов в качестве отдельных сооружений.

Таким образом, покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства участка, на котором оно находится. Такое покрытие обычно используется совместно со зданиями, строения­ми или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономичес­кой деятельности собственника зданий и сооружений.

В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Данный вывод в одном из дел суды отнесли и к железобетонным плитам, из которых был сооружен спорный объект.

Мотивировочная часть судебных актов может содержать различные основания для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на указанные объекты. Приведем несколько вариантов отказа.

У объекта нет признаков недвижимости

В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2012 по делу № А43-44310/2009 сделан вывод о том, что, поскольку спорное сооружение не является отдельным самостоятельным объектом капитального строительства и не имеет признаков недвижимого имущества, право собственности на него не может быть зарегистрировано.

Из постановления ФАС Поволжского округа от 24.02.2012 по делу № А57-6778/2011 следует, что заявленный на регистрацию объект (замощение) по своим характеристикам не относится к недвижимому имуществу, и регистрация прав на него не производится. Правомерность вердикта подтверждена Определением ВАС РФ от 06.06.2012 № ВАС-6598/12.

В постановлении ФАС Цент­рального округа от 07.02.2012 по делу № А48-1873/2011 указано, что асфальтовая площадка не является объектом недвижимости.

Из постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22.06.2012 по делу № А53-19718/2011 следует, что спорный объект по своим характеристикам не обладает самостоятельными полезными свойствами и фактически не относится к недвижимому имуществу.

В постановлении от 04.04.2013 по делу № А65-15041/2011, передавая дело на новое рассмотрение, ФАС Поволжского округа указал, что для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость, в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Объект — вспомогательный (принадлежность к главной вещи)

В постановлении Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 № 4777/08 по делу № А56-31923/2006 сделан вывод, что спорные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к ст. 135 ГК РФ.

Из постановления ФАС Цент­рального округа от 03.02.2012 по делу № А48-1872/2011 следует, что твердое покрытие (асфальтовая площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс, следовательно, не является объектом недвижимости.

Объект улучшает полезные свойства участка или является элементом благоустройства

Некоторые суды, мотивируя отказ, отмечали, что асфальтовое покрытие (бетонное замощение) улучшает полезные свойства участка, на котором находится, либо является элементом его благоустройства.

Обратите внимание на выводы, сделанные Президиумом ВАС РФ в постановлении от 28.05.2013 № 17085/12, их можно применять по аналогии. ВАС РФ отметил, что такие соору­жения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Эти сооружения являются не самостоятельными недвижимыми вещами, а неотъемлемой составной частью участка, на котором они расположены.

В постановлении от 11.04.2014 по делу № А06-4829/2013, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на асфальтовое покрытие, ­­ указал, что само по себе замощение не образует новый объект недвижимости, несет вспомогательную функцию по отношению к назначению участка и является лишь элемен­том его благоустройства.

В постановлении ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу № А12-12696/2013 сделан следую­щий вывод: асфальтовое покрытие как объект-сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу ст. 128, 130 ГК РФ относиться к недвижимому имуществу. Данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть его составной частью. иВ постановлении ФАС Поволжского округа от 20.02.2014 по делу № А57-12181/2012 отмечается, что асфальтовая площадка, асфальтовая территория и покрытие территории завода, расположенные на земельном участке, являются его улучшением. Похожие выводы сделаны в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 26.08.2013 по делу № А53-36788/2012, Северо-Западного округа от 01.07.2011 по делу № А26-6171/2010.

Из постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 05.05.2014 по делу № А53-15613/2013 следует, что асфальтовое покрытие, обозначенное как эстакада, улучшающее свойства земельного участка, используется совместно со зданиями, строениями или сооружения­ми, дополняет их полезные свойства. Укладка на части земельного участка определенного покрытия (асфальта, щебня) или его благоустройство не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств участка, на котором данные работы выполнены. Асфальтовое покрытие несет вспомогательную функцию и не должно препятствовать использованию такого участка для иных целей.

к сведению

В Определении ВАС РФ от 23.07.2013 № ВАС-9767/13 по делу № А42-4761/2011 отмечается, что в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоя­тельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физичес­кая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимос­ти в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Судебная практика: полезные ссылки (таблица 1)

Реквизиты документа

Название документа

Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ

От 01.07.96 № 6/8

О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации

От 29.04.2010 № 10/22

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

Информационные письма Президиума ВАС РФ

От 15.01.2013 № 153

Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника
от нарушений, не связанных с лишением владения

От 09.12.2010 № 143

Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными ­судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации

От 13.11.2008 № 126

Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения

От 16.02.2001 № 59

Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

От 28.04.97 № 13

Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

От 31.07.92 № С­13/ОП­171

О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности

Обзор судебной практики

Утвержден Президиумом ВС РФ 19.03.2014

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством

Постановления Президиума ВАС РФ (таблица 2)

Реквизиты документа

Содержание документа

От 18.06.2013 № 17630/12

А40­125218/09

О признании объекта самовольной постройкой, недействительными госрегистрации права и сделок купли­продажи объекта

От 11.06.2013 № 15297/12

А65­22338/2011

О признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок и истребовании его из незаконного владения

От 28.05.2013 № 17085/12

А32­29673/2011

О признании права собственности на объекты недвижимости, оспаривании зарегистрированного права собственности

От 21.05.2013 № 16865/12

А41­33397/11

О признании отсутствующим права собственности на земельный участок

От 21.05.2013 № 16867/12

А41­19663/11

Об истребовании из незаконного владения участка, признании нежилых зданий и сооружений самовольными постройками и их сносе, оспаривании постановления должностного лица

От 26.03.2013 № 14828/12

А40­82045/11

Об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений

От 19.03.2013 № 15104/12

А41­37356/09

Об обязании демонтировать опоры с земельных участков

От 12.03.2013 № 13021/12

А28­5093/2011

О признании самовольной постройкой нежилой вставки

От 19.03.2013 № 14773/12

А59­32/2012

О признании незаконным отказа в выкупе участка

От 24.01.2012 № 12048/11

А65­26122/2010

О понуждении устранить препятствия в пользовании земельным участком путем ­демонтажа объектов