1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1308

Недострой сдали в аренду: будет ли налог на имущество?

Ситуация, рассмотренная в постановлении ФАС Поволжского округа от 25.10.2013 № ­А55-15817/2012, в основном характерна для объектов, предназначенных для сдачи в аренду под торговые или офисные центры. Собственники недвижимости зачастую заключают договоры аренды и передают помещения арендодателям еще до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и включения недвижимости в состав основных средств.

Является ли это поводом для начисления налога на имущество по таким объектам?

Есть договор аренды, значит, есть и основное средство

В ходе налоговой проверки инспекторы обнаружили, что у организации на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» числится объект недвижимос­ти (торговый центр), приобретенный по договору купли-продажи. При этом в отношении него заключен договор аренды, на основании которого здание было передано арендодателю. Так как объект не был переведен в состав основных средств из-за отсутствия разрешения на ввод его в эксплуа­тацию, организация не учитывала его стоимость при расчете налога на имущество.

По мнению налогового органа, в такой ситуации компания уже могла сформировать первоначальную стоимость объекта и перевести его в состав основных средств. И соответственно, включить стоимость здания в расчет среднегодовой стоимости имущества для целей обложения налогом на имущество. На этом основании налоговики доначислили налог на имущество.

Организация не согласилась с таким решением и обратилась в суд.

«Хождение по мукам»

Судебный процесс оказался нелегким. Вначале суд первой инстанции и апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, встали на сторону налоговых органов. Арбитры пришли к выводу, что раз объект до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию используется для извлечения дохода, то такое здание является основным средством. А значит, его стоимость должна быть учтена при расчете среднегодовой стои­мости имущества. Однако кассация отменила эти решения и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Основание — нижестоящие инстанции не дали оценки доводу организации о том, что помещение передавалось в аренду для дальнейшей реконструкции, после которой неотделимые улучшения будут переданы арендодателю и увеличат первоначальную стои­мость объекта.

Второй круг судебного разбирательства стал для компании более удачным. Суд первой инстанции, а затем и апелляция, изучив повторно материалы дела, изменили свою позицию и встали на сторону организации, отменив решение налогового органа. Но с выводами судов не согласились налоговики. Поэтому дело опять попало в кассацию.

Арбитры поддержали организацию. Они указали, что само по себе наличие договора аренды не свидетельствует о наличии у объекта недвижимого имущества всех характеристик, позволяющих отнести его к объектам основных средств, подлежащих обложению налогом на имущество.

Объектом обложения налогом на имущество признается движимое и недвижимое имущество организаций, которое учитывается на балансе в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). При принятии к бухгалтерскому учету активов в качестве основных средств необходимо единовременное выполнение следующих условий (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»):

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату в аренду;
  • объект будет использоваться более 12 месяцев;
  • организация не предполагает перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

К незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетнос­ти в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н).

Условиями договора аренды предусмат­ривалось, что арендатор должен провес­ти реконструкцию помещений. И только после этого объект передается арендатору по акту приема-передачи. Изначально объект недвижимости не мог использоваться в производственной деятельнос­ти арендодателя без соответствующей доработки. Поэтому сформировать первоначальную стоимость здания и учесть его в составе основных средств не представлялось возможным.

Арбитры отметили, что согласно правовой позиции ВАС РФ при рассмотрении аналогичных споров необходимо иметь в виду, что, если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качес­тве основного средства и признаваться объектом обложения налогом на имущество только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов (п. 8 Информационного письма от 17.11.2011 № 148).

Оцениваем шанс выиграть суд

На сегодняшний день по рассматривае­мому вопросу сложилась неоднозначная судебная практика. Есть судебные решения как в пользу организаций, так и в пользу налоговых органов. При принятии решений арбитры отталкиваются от того, удалось или нет сторонам спора доказать, что объект был пригоден для эксплуатации.

Приведем арбитражную практику в пользу компаний. В постановлении ФАС Центрального округа от 23.03.2012 № А35-1973/2011 суд отклонил довод налогового органа о том, что стоимость объекта незавершенного строительства должна включаться в расчет налога на имущество только из-за того, что он сдан в аренду. Арбитры указали, что спорный объект не был введен в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса. Доработка объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением его стоимос­ти, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. Только после окончательного формирования первоначальной стои­мости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть введен в состав основных средств. Аналогичные выводы содержатся, например, в постановлениях ФАС Уральского округа от 05.04.2012 № А07-7256/2011, Поволжского округа от 22.03.2010 № А65-149/2009 (Определением ВАС РФ от 21.06.2010 № ВАС-7237/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), от 30.09.2010 № А12-4653/2010 (Определением ВАС РФ от 25.02.2011 № ВАС-992/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Уральского округа от 11.10.2007 № Ф09-8293/07-С3).

Таким образом, решение вопроса о включении в расчет налога на имущество объекта незавершенного строительства, сданного в аренду, ставится в зависимость от того, сможет собственник доказать, что на объекте незавершенного строительства продолжаются работы и его первоначальная стоимость окончательно не сформирована, или нет.

Чтобы увеличить шанс победы в суде, компании необходимо иметь на руках документы, подтверждающие тот факт, что в здании велись работы по доведению его до состояния, пригодного для эксплуатации (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 04.07.2013 № А68-8765/2012, Московского округа от 28.06.2013 № А40-95421/12-108-145).

Однако компаниям не всегда удается доказать правомерность своей позиции. Если налоговые органы докажут, что капитальные вложения в спорные объекты были завершены, то арбитры займут сторону проверяю­щих (см., например, постановления ФАС Московского округа от 20.08.2013 № А41-46795/12(Определением ВАС РФ от 04.10.2013 № ВАС-13896/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Дальневосточного округа от 27.08.2012 № Ф03-3703/2012, Поволжского округа от 19.07.2012 № А55-22505/2011(Определением ВАС РФ от 19.11.2012 № ВАС-14437/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), Восточно-Сибирского округа от 27.10.2009 № А58-8541/2008).