Проблема с легализацией незаконного строительства давно требовала разрешения. О регистрации прав и связанными с ней затратами и волокитой вспоминают с содроганием. По данным Минэкономразвития, в ЕГРП зарегистрировано примерно лишь 20% от существующих прав на земельные участки. Получается, что граждане, являясь законными собственниками земли, не могут передать ее по наследству, продать или совершить другую сделку. Чиновники решили облегчить жизнь «дачникам» и подготовили ряд поправок, уточняющих условия и порядок признания прав на жилые и садовые дома, гаражи в товариществах и кооперативах, а также соответствующие земельные участки (см. «ЭЖ» № 35,с. 3). Более подробная информация — в сегодняшнем выпуске.
Нередко граждане сталкиваются с невозможностью зарегистрировать права на землю из-за ошибок в правоустанавливающих документах. В решениях о предоставлении земли, которые принимались до введения в действие Земельного кодекса, иногда не указан вид права. Встречаются свидетельства, в которых перечислены одновременно право собственности, постоянного (бессрочного) пользования и аренды.
В регистрации прав на основании таких документов сейчас будет отказано. Никакого выхода из этой ситуации, кроме обращения в суд с иском о признании права, не существует. МЭРТ предлагает установить, что в данном случае участок считается предоставленным и может быть зарегистрирован на праве собственности.
Одна из проблем, которая не решается изменением закона о землеустройстве и кадастровом учете, состоит в том, что почти всегда по ранее предоставленным участкам фактическая площадь (сложившееся землепользование) и указанная в решении о предоставлении или свидетельстве не совпадают.
В настоящее время формирование участка и его регистрация должны осуществляться в строгом соответствии с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами.
Министерство считает, что формирование участков и регистрация прав на них исходя из площади, указанной в ранее выданных свидетельствах, приведет к массовой «чересполосице», нарушению градостроительных регламентов. Придется отрезать у граждан куски земли, которыми они пользуются уже много лет.
Поэтому на практике, как правило, получают решение органов местного самоуправления об уточнении границ и площади. Но, во-первых, эта процедура не урегулирована законодательством, а во-вторых, применить ее в массовом порядке невозможно.
Законопроект предлагает учитывать в кадастре участки и регистрировать на них права по сложившемуся землепользованию при наличии двух условий:
- границы согласованы со смежными правообладателями;
- из «излишка» нельзя сформировать самостоятельный участок (для каждого вида использования нормативными актами субъектов и органов местного самоуправления установлены минимальные размеры земельных участков).
Еще одно решение, представленное в документе, направлено на упрощение оформления прав на землю в садоводческих и дачных товариществах и кооперативах. По действующему порядку для оформления таких участков в собственность необходимо выкупить также участки общего пользования (дороги, землю под водонапорными башнями и т. д.). Чиновники хотят установить бесплатное приобретение таких объектов в долевую собственность членов.
Что касается оформления прав на жилые и дачные дома, гаражи, то не секрет, что множество этих объектов были построены без разрешения на строительство и приемки в эксплуатацию. Согласно Гражданскому кодексу такие постройки считаются самовольными.
По оценкам БТИ Московской и Ленинградской областей, объемы самовольных построек на дачных участках достигают 20—30% от общего количества.
Для регистрации прав на самовольную постройку необходимо обратиться в суд. Но на практике разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию просто оформляются уполномоченными органами задним числом —минуя судебный порядок.
Новый Градостроительный кодекс (2005 г.) разрешает строительство дачных и садовых домов, а также гаражей без получения разрешений. Соответственно не нужно приглашать приемочную комиссию и сдавать объекты в эксплуатацию.
А что же делать с дачами и гаражами, построенными до принятия Кодекса, ведь он не имеет обратной силы? Кто будет проверять, когда возведена постройка? Законопроект предлагает распространить действие новой редакции на все ранее построенные дачи и гаражи.
МЭРТ хочет установить ограниченный срок упрощенной регистрации — до 1 января 2007 года, чтобы не породить у граждан стимул начать строительство новых домов и выдавать их заранее построенные. Для тех же, кто не успеет решить проблемы с оформлением «самостроев» до указанного срока, будет действовать судебный порядок признания прав на незаконное строительство.
Представленный законопроект предлагает изменить и дополнить восемь федеральных законов. Чиновники подчеркнули, что легализация будет проводиться только в том случае, если при строительстве не были нарушены права соседей и муниципалитета, а также если постройки не возведены в охраняемой зоне или на проезжей части. По итогам совещания в правительстве принято решение о доработке проекта и повторном его рассмотрении в ближайшее время.
Чтобы зарегистрировать права на земельный участок и совершать с ним в дальнейшем сделки, необходимо наличие:
✔ правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов (решения о предоставлении участка, свидетельства или госакта о праве);
✔ кадастрового плана, позволяющего однозначно определить земельный участок как недвижимую вещь.
Документ направлен на решение проблем, с которыми сталкиваются граждане при переоформлении и регистрации прав на земельные участки, предоставленные им
до введения в действие ЗК РФ (2001 г.):
✔ для дачного строительства, огородничества и садоводства;
✔ ведения личного подсобного хозяйства;
✔ индивидуального жилищного строительства.
МЭРТ предлагает упрощенный порядок легализации самовольного строительства:
- дачных и садовых домов;
- жилых домов;
- гаражей.