1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 932

Дом про запас: товар или ОС?

Приобретение недвижимости с целью сохранения и приумножения своих активов в современных условиях может быть более надежным способом вложения средств по сравнению с их предоставлением взаймы под проценты или размещением во вклады в банках. Но как учесть такое имущество? Ответ — в письме Минфина России от 24.02.2012 № 03-03-06/2/23.

Позиция Минфина

По мнению главного финансового ведомства, если организация приобрела здание для получения дохода в виде прироста стоимости этого здания и не планирует его продавать или использовать в своей деятельности, такое имущество в целях налогообложения прибыли не является амортизируемым. А расходы (в том числе коммунальные платежи), связанные с содержанием имущества до момента принятия решения о его реализации или переводе в состав основных средств, не могут учитываться при расчете налога на прибыль. Основание — ст. 252 НК РФ.

При последующей реализации данного объекта расходы, связанные с его содержанием, могут уменьшать доходы, полученные от его продажи, в соответствии с п. 1 ст. 268 НК РФ.

Если будет принято решение о переводе здания в состав основных средств, расходы на его содержание (в том числе за период, когда оно не использовалось в деятельности организации) могут быть включены в состав материальных расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Насколько такая позиция обоснованна? Давайте разберемся.

Налоговый учет

На первый взгляд может показаться, что здание, приобретенное для получения дохода в виде прироста стоимости, удовлетворяет требованиям п. 1 ст. 256 НК РФ, предъявляемым к амортизируемому имуществу. Ведь оно является имуществом, находящемся на праве собственности организации, предназначено для извлечения дохода (за счет прироста его рыночной стоимости) в течение более 12 месяцев и его первоначальная стоимость, как правило, превышает 40 000 руб.

Но, во-первых, в п. 1 ст. 256 НК РФ указано, что амортизируемое имущество должно использоваться налогоплательщиком для извлечения дохода. Применительно к рассматриваемой ситуации это означает, что доход организация должна получать из самого факта владения зданием. Однако доход в виде прироста рыночной стоимости здания может появиться только в момент его продажи. А до этого момента существует лишь потенциальная возможность получения дохода. Таким образом, никакого дохода из владения зданием организация не извлекает.

Во-вторых, стоимость амортизируемого имущества определяется только в отношении основных средств и нематериальных активов (ст. 257 НК РФ). Понятно, что здание нематериальным активом не признается. Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью свыше 40 000 руб. Поскольку здание, приобретенное для получения дохода в виде прироста рыночной стоимости, средством труда не считается, оно не может признаваться основным средством. Ведь здание не используется для производства и реализации или для управления организацией. Таким образом, разъяснения финансистов, что такое здание не является амортизируемым имуществом, вполне обоснованны.

Возникает вопрос: как же учитывать здание для целей налогообложения прибыли? На наш взгляд, логично в этом случае учесть такой актив как товар. Ведь, как отмечалось ранее, доход в виде прироста рыночной стоимости здания организация может реально получить только в момент продажи объекта.

Что касается расходов на содержание здания, учесть их при расчете налога на прибыль действительно проблематично. Позволим себе не согласиться с тем, что такие затраты не соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ. Ведь для учета расходов важна их направленность на получение дохода. А такое намерение у организации есть (пусть не сейчас, а, скажем, через сто лет). На наш взгляд, в рассматриваемой ситуации можно воспользоваться п. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ и учесть затраты как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, поскольку здание планируется реализовать.

Особо нужно отметить благоприятную для налогоплательщиков позицию Минфина России в отношении учета расходов на содержание здания при его переводе в состав основных средств. В комментируемом письме финансисты разрешили признавать их в составе материальных расходов в полном объеме (в том числе за период, когда указанное имущество не использовалось в деятельности организации). Однако ранее специалисты Минфина России придерживались иного мнения. Так, в письме от 10.02.2006 № 03-11-04/2/35 они высказались против учета в составе материальных расходов затрат на коммунальные услуги по зданию, не введенному в эксплуатацию, за период проведения в нем реконструкции. Обосновали финансисты свой вывод тем, что такие расходы не направлены на получение доходов.

Бухгалтерский учет

С нашей точки зрения, на момент приобретения спорного объекта в бухгалтерском учете так же, как и в налоговом, его нужно признать как товар. Ведь цель приобретения объекта — получение дохода в виде прироста его рыночной стоимости. Но, как мы уже говорили, получение подобного дохода возможно лишь при продаже здания. Значит, даже несмотря на то, что организация пока не планирует продавать здание, в конечном итоге оно предназначено для перепродажи, а соответственно является товаром. Следовательно, оно должно учитываться в бухгалтерском учете по дебету счета 41.

Учесть такое здание в составе основных средств (на счетах 01, 07 и 08) нельзя. Ведь одним из условий признания актива основным средством является его предназначение для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Расходы, связанные с содержанием здания, организация должна учитывать в прочих расходах по дебету счета 91 в момент возникновения. Ведь в бухгалтерском учете расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от намерения получить доход от их осуществления (п. 17 и 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Поскольку в налоговом учете расходы, связанные с содержанием здания, отражаются по-другому, в бухгалтерском учете на основании ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» будут возникать вычитаемые временные разницы, которые будут погашены в момент признания таких расходов в налоговом учете.