1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1441

Новая эра на рынке недвижимости Европы

Для инвесторов на рынке недвижимости Старого Света наступили новые времена. Нестабильность экономической ситуации и новые меры госрегулирования вынуждают банки сокращать финансирование сделок с недвижимостью. Большинство инвесторов в этих условиях стремится к поиску безопасных гаваней для своих вложений, считают эксперты Urban Land Institute и аналитики компании PricewaterhouseCoopers. Самыми привлекательными для вложений становятся Стамбул и Мюнхен. Российская столица среди перспективных направлений инвестиций занимает девятое место.

Экономическая нестабильность в Европе по вполне понятным причинам привела к ситуации неопределенности в секторе недвижимости. Его перспективы в наступившем году, отмечается в исследовании «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2012 г.» (Emerging Trends in Real Estate® Europe 2012), подготовленном ULI и PwC, во многом будут зависеть от желания банков предоставлять коммерческие кредиты.

Условия кредитования ухудшаются

Нынешний год, по оценке экспертов, станет началом новой эры, первые годы которой будут характеризоваться скорее негативными тенденциями. Из-за давления со стороны регулирующих органов и сложности макроэкономической ситуации банки будут вынуждены отказаться от финансирования многих операций с недвижимостью. Уменьшение доли заемных средств не высвободит капитал для кредитования новых объектов недвижимости. Сроки, на которые будут выдаваться кредиты, сократятся, а процентные ставки вырастут. Возникнет необходимость в поиске альтернативных источников финансирования.

Неопределенность уровня риска, которому подвергаются банки из-за возможности дефолта по суверенным долгам, в сочетании с перспективами изменений в госрегулировании, направленными на снижение этого риска, по оценке исполнительного директора ULI Европа Джо Монтгомери, привела к сокращению некоторых секторов рынков капитала и почти полному «параличу».

Главной проблемой рынка недвижимости в 2012 г. будет привлечение заемных средств. Только 6% кредиторов считают, что их доступность будет такой же, как в 2011 г. 42% полагают, что данный показатель снизится незначительно, а 52% уверены, что значительно. Вместе с тем для долевых инвесторов, которые в меньшей степени зависят от заемных средств, откроются новые возможности.

Ориентация на стабильность

Наиболее привлекательным для инвесторов в текущем году, по мнению аналитиков, будет Стамбул. Его популярность в значительной мере связана с устойчивыми перспективами экономического роста Турции, которая демонстрирует ежегодный рост ВВП порядка 8%, и демографическими показателями (молодое быстрорастущее население). Развитие розничной торговли в этой стране имеет особенно высокий потенциал, если учитывать рост потребительских расходов и приход на рынок крупных международных компаний. Иными словами, привлекательность Турции основывается на долгосрочных будущих перспективах.

Второе место в рейтинге городов занимает Мюнхен. С учетом самых низких показателей безработицы в Германии его экономика пережила недавний экономический кризис практически без потерь. Привлекательность города основывается на том, что его воспринимают как безопасную гавань, насыщенный и ликвидный рынок, характеризующийся большой стабильностью.

На третьей позиции Варшава. Иностранные инвесторы воспринимают столицу Польши более позитивно, чем владельцы средств внутри страны. Инвесторы прогнозируют возрастание значимости города как финансового центра Восточно-Европейского региона, что способствует развитию сектора офисной недвижимости. Высоко оценивается и сектор розничной торговли: Варшава привлекла к себе внимание международных сетевых компаний. Исключительно низкий процент незанятых площадей для розничной торговли и их ограниченное предложение позволяют этому сектору сохранить устойчивые позиции.

Берлин, оказавшийся на четвертой ступеньке рейтинга, — самый перспективный европейский рынок для инвестиций в сектор жилой недвижимости. Его привлекательность, как и привлекательность Мюнхена, основана на стабильности. Он особенно популярен среди участников опроса в связи с увеличением круга инвесторов, ищущих безопасные зоны в условиях сложившейся рыночной конъюнктуры.

Пятое место занимает Стокгольм, который также привлек внимание инвесторов, стремящихся вложить деньги в недвижимость безопасных городов. Город, впрочем, как и Швеция в целом, производит благоприятное впечатление на владельцев средств благодаря высоким показателям развития экономики на протяжении всего периода финансового кризиса. Аналитики считают, что это один из самых устойчивых европейских рынков из-за прочного финансового положения государственного сектора и устойчивой экономики, ориентированной на экспорт.

Москве удалось занять в рейтинге приличное девятое место. Среди российских участников опроса 82% планируют инвестировать больше средств в сектор недвижимости российской столицы в нынешнем году и 75% рассчитывают на рост доходов.

«Если ранее Москва и напоминала аутсайдера в рейтинге городов, благоприятных для инвестиций в сектор недвижимости, то в этом году все отмечают, что ситуация кардинально меняется, — заявил руководитель группы по оказанию услуг сектору недвижимости PwC в России Хольгер Мюллер. — Это безусловно хорошие новости, которые также подтверждают, что рынок московской недвижимости становится намного более привлекательным для инвесторов. Позиции, которые заняла Москва, свидетельствуют не только о большом инвестиционном потенциале, но также о том, что инвесторы стали по-другому относиться к рискам, ведь после финансового кризиса недвижимость Москвы показала достаточно высокие результаты».

Российской столице удалось обойти даже Лондон, который занял десятую позицию. Более скромное место этого города, который традиционно манит к себе российских инвесторов, объясняется беспокойством владельцев средств по поводу сложностей, связанных с приобретением активов, сильной конкуренцией и ценообразованием, напоминающим пузырь, готовый в любое время лопнуть.

В заключение отметим, что эксперты ULI и PwC советуют потенциальным инвесторам обратить особое внимание на здания, нуждающиеся в ремонте и расположенные на границе наиболее престижных районов крупных городов.

Кроме того, перспективными являются бюджетные отели, особенно у вокзалов Лондона, таких, как Ватерлоо, Паддингтон, Кингз-Кросс или Ливерпульский.

Участники исследования также рекомендовали приобретать офисные помещения второго класса и перестраивать их в жилые помещения массового сектора недвижимости для сдачи в аренду.

к сведению

Самые привлекательные для инвестирования европейские города

1. Стамбул

2. Мюнхен

3. Варшава

4. Берлин

5. Стокгольм

6. Париж

7. Гамбург

8. Цюрих

9. Москва

10. Лондон

11. Вена

12. Хельсинки

13. Франкфурт

14. Прага

15. Копенгаген

16. Лион

17. Эдинбург

18. Милан

19. Амстердам

20. Брюссель

21. Мадрид

22. Рим

23. Барселона

24. Будапешт

25. Лиссабон

26. Дублин

27. Афины

Источники: ULI и PwC