1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2518

Строительную отрасль ждут новые правила

В Градостроительный кодекс РФ внесены масштабные изменения. Ключевых нововведений три: негосударственную экспертизу проектной документации объектов капитального строительства и инженерных изысканий приравняли к государственной экспертизе, повышена ответственность собственников зданий и сооружений, законодательно сформулированы требования по эксплуатации объектов недвижимости.

Новшества в градостроительном законодательстве связаны с принятием Федерального закона от 28.11.2011 № 337 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 337-ФЗ).

Наиболее значимые поправки связаны со становлением института негосударственной экспертизы в сфере градостроительной деятельности. Они коснутся не только экспертного сообщества, но и застройщиков, которым необходимо проходить процедуру получения разрешения на строительство в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. В широком смысле эти изменения отразятся на всей строительной отрасли.

Кардинально обновлен порядок возмещения вреда, который может быть причинен вследствие разрушения или повреждения объекта капитального строительства. Изменения коснутся всех без исключения физических и юридических лиц, пострадавших в результате причинения такого вреда. Поправки также затрагивают интересы собственников зданий и сооружений, лиц, которые содержат и обслуживают объекты недвижимости, застройщиков. Для упомянутых лиц вводится дополнительная ответственность в виде компенсационных выплат пострадавшим сверх возмещения вреда. Законом введено понятие технического заказчика. Им может быть как физическое, так и юридическое лицо, уполномоченное застройщиком на совершение действий по организации строительства.

В ГрК РФ появится новая глава, определяющая требования к порядку эксплуатации зданий и сооружений.

Негосударственная экспертиза получит официальный статус

Не секрет, что сегодня застройщик тратит значительные временные и материальные ресурсы, чтобы получить разрешение на строительство. Все дело в сроках подготовки и согласованиях проектной документации, которые чрезвычайно затянуты. В европейских странах эти процедуры в среднем занимают 60—80 дней. По российскому законодательству только на проведение государственной экспертизы проектной документации может уйти до трех месяцев (ч. 7 ст. 49 ГрК РФ). Конкуренция в сфере проведения экспертизы проектной документации и инженерных изысканий должна положительно сказаться на динамике развития строительной сферы в целом. По логике качество предоставляемых услуг должно повыситься, а рыночные механизмы естественным путем отрегулируют сроки и цены.

В настоящее время проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий проходят (за небольшими исключениями) обязательную государственную экспертизу (ч. 1 ст. 49 ГрК РФ). Новая редакция данной статьи, которая вступит в силу с 1 апреля 2012 г., позволит застройщику или техническому заказчику выбирать между государственной и негосударственной экспертизой. Таким образом, представляя в орган, выдающий разрешения на строительство, документы, можно будет приложить экспертное заключение частной аккредитованной организации. Госэкспертиза останется обязательной для нескольких видов объектов, в числе которых объекты, представляющие повышенную опасность, культурно-историческую ценность и др. Причем сроки госэкспертизы сокращаются с трех месяцев до 60 дней.

Напомним, что понятие негосударственной экспертизы было сформулировано еще в первой редакции ГрК РФ1, а именно в ст. 50, согласно которой утвердить порядок проведения такой экспертизы предписывалось Правительству РФ. Ждать пришлось ровно четыре года. Постановлением Правительства РФ от 29.12.2008 № 1070 (далее — постановление № 1070) утверждено Положение о проведении негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, после чего Минрегион России приказом от 02.04.2009 № 107 утвердил форму заключения негосударственной экспертизы. Однако более 400 аккредитованных частных компаний, предоставляющих услуги по проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, фактически выполняют консультативные функции, поскольку для получения разрешения на строительство в любом случае нужно государственное экспертное заключение. С вступлением в силу нововведений (с 1 апреля 2012 г.) ситуация изменится и в строительной сфере начнет функционировать рынок экспертных услуг.

Новые правила для аккредитации экспертов

Основные положения по аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий изложены в новой редакции ст. 50 ГрК РФ, которая вступает в силу с 1 апреля 2012 г. Нужно отметить, что организации, аккредитованные до этого срока, избавлены от повторного прохождения процедуры аккредитации. Однако они должны соответствовать требованиям обновленной ст. 50 ГрК РФ, предъявляемым к аккредитованным организациям.

Кроме того, ст. 17 Закона № 337 предписывает Правительству РФ до 1 апреля 2012 г. установить:

  • порядок организации и проведения негосударственной экспертизы;
  • порядок аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы;
  • порядок ведения реестра аккредитованных юридических лиц;
  • порядок аттестации физических лиц на право подготовки экспертных заключений.

Реализация этой нормы потребует, в свою очередь, внесения изменений в постановление № 1070 и приказ Минрегиона России 02.04.2009 № 107.

Аккредитация организаций-соискателей, ранее проводимая Минрегионом России, теперь находится в ведении новой структуры — Федеральной службы по аккредитации, которая функционирует с 1 ноября 2011 г.2

Существенные изменения претерпели и требования к организациям-соискателям.

В настоящее время Правила аккредитации организаций на проведение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утвержденные постановлением № 1070, предписывают организациям выполнять одно существенное требование. Их работники должны иметь высшее профессиональное образование в аккредитуемой сфере деятельности, стаж работы в области проектирования зданий и сооружений не менее пяти лет либо не менее трех лет в области государственной экспертизы проектной документации. Для работы в экспертной организации также достаточно трехлетнего стажа в области строительного контроля или государственного строительного надзора.

По новым правилам с 1 апреля 2012 г. аккредитация юридических лиц будет осуществляться при соблюдении нескольких минимальных требований. Закон предписывает юридическому лицу иметь в штате не менее пяти аттестованных в установленном порядке экспертов. Кроме того, юридическое лицо должно разработать, утвердить и опубликовать на своем интернет-сайте внутренний регламент проведения негосударственной экспертизы. Кстати, наличие в Интернете сайта организации, оказывающей услуги по подготовке негосударственной экспертизы, также будет необходимым условием для прохождения процедуры аккредитации. После прохождения процедуры аккредитации и получения свидетельства об аккредитации юридическое лицо должно будет размещать на своем сайте информацию о наименовании, контактные данные организации, сведения о ее руководстве, экспертах, осуществляющих подготовку заключений в рамках негосударственной экспертизы, а также о направлениях деятельности экспертов-сотрудников. Сейчас перечень направлений деятельности экспертов, а также требования к содержанию данных направлений не установлены. В соответствии с Законом № 337-ФЗ обязанность разработать названный перечень и необходимые требования возложена на федеральный орган исполнительной власти, выполняющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Аттестация экспертов

Наличие аттестованных экспертов с 1 апреля 2012 г. станет необходимым условием для прохождения процедуры аккредитации юридического лица на проведение негосударственной экспертизы. Поэтому законодатель дополнил ГрК РФ новой ст. 49.1, регулирующей вопросы аттестации физических лиц, планирующих проводить экспертизу. Эта статья также вступает в силу с 1 апреля 2012 г. Помимо высшего профессионального образования соответствующего профиля претендент должен иметь стаж работы в сфере подготовки проектной документации не менее пяти лет или пятилетний стаж выполнения инженерных изысканий. Может быть засчитан и стаж работы экспертом проектной документации, результатов инженерных изысканий. В этом случае достаточно трехлетнего стажа. Претендент также обязан постоянно проживать в России и не иметь непогашенной/неснятой судимости за совершение умышленного преступления.

Помимо этого будущий эксперт должен в достаточном объеме знать градостроительное законодательство, нормы технического регулирования, требования безопасной эксплуатации зданий и сооружений. Постановление № 1070 не содержит порядка аттестации экспертов, осуществляющих негосударственную экспертизу. В то же время требования к претенденту, изложенные в ст. 49.1 ГрК РФ, аналогичны квалификационным требованиям государственного эксперта, установленным приказом Минрегиона России от 08.04.2011 № 162 «Об утверждении порядка аттестации (переаттестации) государственных экспертов».

Ведение реестра аккредитованных юридических лиц возложено на Федеральную службу аккредитации, а реестра аттестованных физических лиц — на федеральный орган исполнительной власти, осуществляющей функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры и градостроительства. Сведения, содержащиеся в реестрах, подлежат опубликованию на интернет-сайте министерства www.minregion.ru.

Возмещение вреда: субъекты ответственности и размеры компенсаций

В соответствии с поправками, которые вступят в силу с 1 июля 2013 г., кардинальные изменения претерпит ст. 60 ГрК РФ. Теперь она регулирует порядок возмещения вреда, причиненного в результате разрушения или повреждения объекта капитального строительства, вследствие нарушения требований безопасности при строительстве, а также требований эксплуатации зданий и сооружений.

Новшеств в процедуре возмещения вреда по указанным выше основаниям много. Гражданин, личности или имуществу которого нанесен вред, или юридическое лицо, имущество которого пострадало, смогут в соответствии с новой редакцией ст. 60 ГрК РФ обратиться с требованием о возмещении вреда собственником. То есть обязанность возместить вред потерпевшим ложится на собственника во всех случаях, кроме тех, которые связаны с умыслом потерпевшей стороны, действиями третьих лиц или форс-мажором. Если же речь идет об объекте незавершенного строительства, причиненный вред возмещает застройщик или технический заказчик.

Законодатель установил, что наряду с возмещением вреда в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, потерпевшая сторона имеет право на дополнительные компенсационные выплаты сверх возмещения вреда. И если в первом случае необходимо рассчитывать объем и характер возмещения вреда, причиненного повреждением здоровья, например, в порядке ст. 1085 ГК РФ, размер компенсационных выплат, установленных в ст. 60 ГрК РФ, жестко зафиксирован. С 1 июля 2013 г. в случае причинения тяжкого вреда здоровью можно рассчитывать на компенсацию в размере 2 млн руб., вреда средней тяжести — 1 млн руб. Родственники погибшего получат 3 млн руб.

Важно, что обновленная редакция ст. 60 ГрК РФ выстраивает принципиально новую систему взаимоотношений пострадавших, собственников, субъектов, участвующих в подготовке проектной документации и инженерных изысканий, осуществляющих экспертизу, надзорных органов.

Потерпевшая сторона вправе требовать возмещения вреда от собственника, концессионера (если есть соглашение на строительство, реконструкцию или эксплуатацию) или застройщика с техническим заказчиком. А все указанные субъекты, возместившие вред потерпевшему лицу, приобретают право обратного требования в размере возмещения вреда и выплаты компенсаций сверх возмещения вреда к лицам, осуществлявшим инженерные изыскания, подготовку проектной документации, строительство и реконструкцию объекта, саморегулируемой организации, организации, проводившей экспертизу инженерных изысканий и проектной документации. Требовать возмещения вреда в порядке регресса можно и с Российской Федерации или субъекта РФ, если госстройнадзор дал положительное заключение по объекту, который не соответствует техрегламентам и по которому впоследствии возникли деликтные правоотношения3.

Новой является позиция законодателя о характере ответственности указанных субъектов. Если в соответствии с действующей редакцией ГрК РФ ответственность носит субсидиарный характер, то с 1 июля 2013 г. СРО, лица, выполнявшие инженерные изыскания и готовившие проектную документацию, организации, проводившие экспертизу проектной документации, инженерных изысканий, равно как и Российская Федерация, несут солидарную ответственность.

Закон также прямо указывает на возможность привлечения к ответственности лиц, которые содержат и обслуживают здания, если в период действия договора на содержание вследствие ненадлежащих действий этих лиц по эксплуатации объекта капстроительства причинен вред, в результате которого выплачены компенсации. Например, если в результате обрушения крыши гражданину нанесен имущественный или личный неимущественный вред, собственник здания после компенсации вреда потерпевшему может в порядке регресса истребовать эту сумму и сумму дополнительной компенсации с организации, содержащей это здание по договору, если оно было ненадлежащим и повлекло причинение вреда.

Новое в эксплуатации

Комментируемым законом в ГрК РФ ведена новая глава 6.2 «Эксплуатация зданий, сооружений», которая вступает в силу с 1 января 2013 г. Ответственность за безопасную эксплуатацию возложена на собственника, либо лицо, которое владеет зданием или сооружением на ином основании (праве хозяйственного ведения или оперативного управления), либо лицо, привлеченное для эксплуатации здания или сооружения. Так, эксплуатирующая организация обязана будет проводить техобслуживание, эксплуатационный контроль.

Со временем, когда насыщение рынка экспертных услуг в строительной сфере породит здоровую конкуренцию, стоимость и сроки подготовки проектной документации по объектам капитального строительства должны уменьшиться. Подобный эффект наблюдался и в сфере землеустройства, когда после введения института кадастровых инженеров срок подготовки межевого плана в большинстве случаев сократился с двух-трех месяцев до недели, а рынок отрегулировал и цену межевых работ, которая уменьшилась в несколько раз. И хотя правительству предстоит принять ряд нормативных актов, которые позволят организациям, аккредитованным на проведение негосударственной экспертизы, эффективнее организовать деятельность, принятых поправок достаточно для того, чтобы институт негосударственной экспертизы начал полноценно функционировать.

1 Принят в 2004 г.

2 См. постановление Правительства РФ от 17.10.2011 № 845 «О Федеральной службе по аккредитации».

3 Под деликтом понимают поступок, влекущий за собой возмещение вреда и ущерба.