1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1113

Как сохранить самовольные постройки

Президиум ВАС РФ опубликовал информационное письмо от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации». В нем разъяснено, когда и по чьему иску самовольную постройку можно принудительно снести, а когда оформить в собственность.

Пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса признает самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Такая постройка должна быть снесена. Лицо, ее осуществившее, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). За одним исключением: право собственности может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Правда, при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Принудительный снос только по решению суда

Президиум ВАС РФ подчеркнул: самовольная постройка может быть снесена только на основании судебного решения (п. 1 Обзора).

Так, решение о сносе самовольной постройки (здание ангара), которую возвел производственный кооператив, принял глава муниципального образования.

В защиту правомерности принятого решения представитель муниципального образования утверждал, что снос самовольных построек осуществляется в административном порядке (п. 2 ст. 222 ГК РФ), а в судебном порядке разрешается лишь вопрос о признании права собственности (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Тем более что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Эту позицию подтвердил и суд первой инстанции.

Апелляция и кассация такое мнение не поддержали. Они отметили, что право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ст. 35 Конституции РФ). Принимая распоряжение о сносе ангара как самовольной постройки, орган местного самоуправления решил тем самым вопрос о праве собственности производственного кооператива. Между тем федеральным законодательством такого права административным органам не предоставлено.

Более того, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при наличии условий п. 3 ст. 222 ГК РФ. И лица, указанные в нем, в случае принудительного сноса самовольной постройки во внесудебном порядке лишаются права требовать признания права собственности на нее. Также принятие в административном порядке распоряжения о сносе самовольной постройки и последующее исполнение этого решения привели бы к ее уничтожению. Поэтому восстановить положение, существовавшее до издания такого распоряжения, при последующем судебном контроле было бы невозможно.

Следовательно, принудительный снос самовольной постройки можно осуществить только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе.

Кто вправе обратиться с иском

С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться, помимо заинтересованных лиц, прокурор, орган, осуществляющий строительный надзор, а также иные лица, права и охраняемые интересы которых нарушает такая постройка.

Лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки, вправе требовать ее сноса наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем участка, на котором возведена постройка (п. 4 Обзора).

В деле, которым Президиум ВАС РФ подкрепил этот вывод, была рассмотрена следующая ситуация.

Компания, земельный участок которой граничил с участком, где его арендатор построил здание, обратилась в суд с иском к последнему о сносе здания как самовольной постройки. Обосновал истец это тем, что здание возведено с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. А земельный участок истца граничит с участком, на котором возведено здание.

Суд первой инстанции решил (и апелляция подтвердила), что истец не относится к тем лицам, которые согласно ст. 222 ГК РФ обладают правом на обращение с подобным иском. У истца нет прав на земельный участок, на котором возведено здание. Собственник участка не возражал против постройки. Кроме того, истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд в защиту прав и законных интересов других лиц.

Суд кассационной инстанции состоявшиеся судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение. Он отметил, что исходя из п. 3 ст. 222 ГК РФ правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение.

Президиум ВАС РФ в п. 2 Обзора отметил также, что правом на подачу иска о сносе самовольной постройки обладает прокурор. Но подать иск он может не во всех случаях. Его право обратиться в суд обусловлено защитой публичных интересов. В частности, когда сохранение самовольной постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Например, при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, в связи с чем объект может обрушиться.

Тем не менее, если самовольная постройка создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка, права на предъявление иска о сносе постройки у прокурора в силу ст. 52 АПК РФ нет. Например, когда здание построено на участке, собственник которого не давал согласия на его постройку.

Орган строительного надзора, невзирая на то что за ним не закреплено право обращаться с исками в суд в защиту публичных интересов по ст. 53 АПК РФ, тоже вправе подать иск о сносе самовольных построек, возведенных без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 2 Обзора). Эта возможность следует из целей осуществления надзора, определенных принципами законодательства о градостроительной деятельности (ст. 2 Градостроительного кодекса).

Основания приобретения права собственности и исковая давность

Если компания создала или реконструировала постройку, но при этом не получала необходимые разрешения на строительство, хотя имела такую возможность, либо обращалась за ними, но получила отказ в связи с неполным комплектом документов, ее право собственности на такое здание не может быть признано (п. 9 Обзора).

Вместе с тем, даже если самовольная постройка была создана без получения необходимых разрешений, но лицо добросовестно, открыто и непрерывно владело ею как своим собственным имуществом в течение 15 лет и сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, это лицо может приобрести право собственности на здание в силу приобретательной давности (п. 12 Обзора). Особенно если приобретенная нынешним владельцем постройка расположена на его земельном участке и имеются доказательства, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Дополнительным аргументом может послужить и то, что текущий владелец не знал, что предыдущий строил здание без разрешительной документации. Более того, постройку, существующую более 15 лет, нельзя снести принудительно, поскольку на такое требование распространяется исковая давность по ст. 195 и 196 ГК РФ.

Если здание было построено без разрешительной документации, градостроительные и строительные нормы нарушены существенно и угроза жизни и здоровью граждан возникает, право собственности на такой объект суд признать не может (п. 13 Обзора).

Возможна ситуация, когда разрешительная документация получена, но впоследствии признана незаконной. Само по себе такое признание не влечет квалификацию постройки как самовольной. Но если выясняется, что при ее создании были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила и ее сохранение создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд может принять решение о сносе постройки как самовольной (п. 10 Обзора). Владелец снесенного здания вправе обратиться в суд с требованиями о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органа власти, в том числе расходов по строительству и сносу спорного объекта.

В пункте 7 Обзора сказано, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Но если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку при возведении соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, пусть даже и отсутствует документация, на требования о ее сносе распространяется исковая давность применительно к ст. 195 и 196 ГК РФ.

Исковая давность не распространяется и на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке лица без его согласия, если оно владеет этим участком (п. 6 Обзора).