1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Составные части провала нацпроекта

О состоянии жилищного строительства в стране можно рапортовать по-разному. Например: «Из года в год растут объемы…». И это будет чистой правдой.

В Екатеринбурге, например, за 4 года ввод жилья практически удвоился: если в 2001 г. в эксплуатацию было введено 310 тыс. кв. м, то в 2005-м — 640 тыс. кв. м.

Однако в целом по России темпы строительства пока отстают от запланированных показателей: если в 2004 г. было введено 41,2 млн кв. м, то в 2005-м — лишь 43,3 млн кв. м (прирост составил около 6%). Этого недостаточно для решения столь амбициозной программы, как приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Как показывают расчеты специалистов, даже при ежегодном увеличении объемов жилищного строительства на 10—14% для удовлетворения существующего спроса потребуется около 40 лет — и это без учета старения жилищного фонда. По количеству строящихся квадратных метров в расчете на душу населения Россия по-прежнему значительно уступает не только многим европейским странам, но и Китаю (в КНР — 1 кв. м/чел., в России — 0,3 кв. м/чел.).

Нынешняя ситуация в жилищном строительстве совпадает с прогнозом, подготовленным специалистами фонда «Институт экономики города». Еще в конце 2003 г. — начале 2004 г., когда разрабатывался пакет законов по доступному жилью, было проведено комплексное исследование, включающее опрос населения, глав органов местного самоуправления, руководителей фирм-застройщиков и банков, в 10 регионах страны. На основании полученных данных был сделан вывод, что, если программа будет реализовываться по ныне существующим правилам и обычаям, без коренных перемен, стоимость жилья будет расти, а объемы строительства падать.

Без взятки не построишь

Причины этого явления теперь обсуждаются профессиональным сообществом на различных научно-практических конференциях. Обычно называют три главные:

● дефицит участков под застройку;

● сложность процедур получения разрешений;

● плохая инженерная подготовка имеющихся площадок.

Но есть ли земельный дефицит на самом деле? Известно, что в ряде регионов на открытых аукционах продается менее 10% участков. Всем строителям памятно майское выступление первого вице-премьера Правительства России Дмитрия Медведева на Президиуме Совета при Президенте по реализации приоритетных национальных проектов, когда он заявил, что выявлены «капитальные правонарушения, игнорирование законодательства со стороны отдельных органов власти и просто факты циничного повседневного мздоимства».

Много нареканий вызывает процедура согласования документации. «Это главный тормоз на пути строительства жилья», — считает президент Российского союза строителей Виктор Забелин. Так, для получения разрешения на строительство 100-квартирного жилого дома необходимо получить от 170 до 180 согласований, на что уходит 1,5—2 года.

Существенно сдерживает рост объемов строительства проблема создания коммунальной инфраструктуры участков. По данным Росстроя, накануне вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, 30 сентября 2005 г., было реализовано 75% земельных участков. Как пояснил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик, это означает, что чиновники просто раздавали землю. «Уходили» в первую очередь инженерно подготовленные площадки.

Когда права с деньгами в ссоре

Но это лишь одна сторона медали. Вторая сторона — органы местного самоуправления, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ возложены обязанности по инженерной подготовке земельных участков, не могут сделать это из-за отсутствия денег. Причем необходимые финансовые средства вряд ли появятся у них в ближайшее время.

Для того чтобы разорвать этот порочный круг, в Гильдии строителей Самары предлагают разрешить строительным компаниям выкупать неподготовленные площадки, прокладывать к ним необходимые коммуникации и застраивать за счет собственных средств. К этому процессу в таком случае могли бы подключиться девелоперские компании. Однако этому препятствуют некоторые законодательно не урегулированные вопросы. Например, «Маригражданстрой», вложив 20 млн руб. в развитие инженерной инфраструктуры в одном из микрорайонов и застроив его, никак не может согласовать технические условия по подключению жилых домов к источникам тепла и электроэнергии. Но и вернуть средства, вложенные в инженерные коммуникации, компании пока не удается.

Сегодня широко распространена практика, когда застройщик сооружает за свой счет водопроводный или канализационный коллектор, а после еще должен вносить плату за подключение. Как заметил один из челябинских строителей, это подобно тому, что человек приобрел холодильник, а затем его заставляют оплачивать право «получать мороз из холодильника». Все это ведет к росту издержек и соответственно к удорожанию строительства. Только за счет этого фактора стоимость квартиры в среднем увеличивается на 50—70 тыс. руб.

Кстати, вопрос подключения к электрическим, газовым и тепловым сетям — один из самых болезненных в жилищном строительстве. Лишь после того, как на одном из заседаний межведомственной рабочей группы (МРГ) прозвучала острая критика в адрес энергетиков, цена за подключение упала с «потолочных» 1000 у. е. за киловатт до 20 тыс. руб./кВт по Московской области и Москве и в регионах — до 7—20 тыс. руб./кВт.

Изношенность оборудования и нехватка энергомощностей давно стали притчей во языцех. Правда, член правления РАО «ЕЭС России» Сергей Дубинин уже заявил, что компания планирует увеличить объемы инвестиций с нынешних 120 млрд руб. в год до 600—800 млрд руб. к концу десятилетия, признав, что сегодня РАО ЕЭС не удовлетворяет и пятой части заявок на подключение.

Думские придумки

Свою лепту в снижение объемов ввода жилья внес и пресловутый 214-й Закон (об участии в долевом строительстве). Принятый без должного учета мнения профессионального сообщества, он больно ударил по застройщикам от Калининграда до Камчатки. Например, в Санкт-Петербурге, по данным вице-президента Союзпетростроя Льва Каплана, предложение на рынке жилья уменьшилось на 22%. В отношении поправок, внесенных в этот документ в июне 2006 г., строители выражаются весьма сдержанно. По мнению В. Забелина, хотя они несколько улучшили Закон, но даже в таком виде он «тормозит процесс строительства жилья и требует крупных дополнительных расходов застройщиков». Между тем, чтобы начать процесс строительства, как посчитали в общественной организации «ОПОРА России», фирма-застройщик должна располагать собственными средствами в размере не менее 7% от стоимости проекта. При этом банки готовы рассматривать заявку на выдачу кредита только в том случае, если компания располагает собственными средствами в объеме не менее 20% от сметной стоимости проекта. Это значительно ограничивает возможности небольшой строительной компании по привлечению заемных средств.

Не меньший вред принесла и та поспешность, с которой в конце 2002 г. был принят Закон о техническом регулировании, который создал, по сути, анархию в сфере регулирования строительной деятельности.

Нельзя упускать из виду, что стройки должны обеспечиваться необходимыми материалами, оборудованием и механизмами. Но и здесь не все так гладко, как хотелось бы. Как свидетельствуют предварительные данные, приведенные в докладе заместителя руководителя МРГ Елены Батуриной на одном из совещаний в Минрегионе, прирост продукции строительных материалов в среднем составляет около 10% в год, при этом степень износа предприятий стройиндустрии в отдельных подотраслях доходит до 50—80%.

Более того, если ежегодно вводится около 1% новых мощностей, то из-за износа выбывает почти 2%. В этой связи министерствам, прежде всего Министерству регионального развития, поручено подготовить предложения по модернизации промышленности стройматериалов. Это настоятельная потребность стройкомплекса, в противном случае существующих мощностей и трудовых ресурсов хватит на возведение лишь 55—58 млн кв. м жилья в год.

Остро стоит и проблема подготовки квалифицированных кадров. Это хорошо понимают в регионах. Так, в Мурманском государственном техническом университете открыты факультеты промышленной энергетики, водоснабжения и водоотведения, промышленного и гражданского строительства. Уровнем подготовки первых выпускников на мурманских предприятиях довольны. Через год состоится первый выпуск студентов Мурманского строительного техникума, учредителем которого выступил департамент промышленности, строительства и ЖКХ области. Бизнес также готов принять активное участие в этом процессе, создавая негосударственные профессиональные учебные центры.

А общий вывод получается грустный: поставив новую задачу, власть пытается решить ее старыми методами. Результат плачевный.

Объем введенного в эксплуатацию жилья в 2005 году по регионам России, тыс. кв. м

Максимальные показатели

Минимальные показатели

Московская область

5296,5

г. Москва

4648,5

г. Санкт-Петербург

2273,4

Краснодарский край

1939,5

Республика Татарстан

1641,6

Республика Башкортостан

1608,4

Ростовская область

1185,9

Челябинская область

1018,6

Самарская область

922,3

Белгородская область

830,8

Сахалинская область

44,4

Республика Алтай

34,2

Ненецкий авт. округ

32,6

Республика Ингушетия

24,1

Республика Тыва

16,9

Камчатская область

13

Магаданская область

9

Мурманская область

8,1

Источник: Росстат