Размер арендной платы, даже если он определяется расчетным путем, не может изменяться чаще одного раза в год.
Размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если величина арендной платы в договоре установлена в твердой сумме, проблем с применением этой нормы не возникает и любое повторное изменение арендных платежей в течение года суды признают незаконным.
Тем не менее на практике часто используется расчетный механизм определения арендной платы. Обычно он предусматривается при аренде государственного и муниципального имущества исходя из арендных ставок, утверждаемых законодательными актами исполнительных органов власти или местного самоуправления. Причем величину арендной ставки арендодатель изменяет, как правило, в одностороннем порядке.
Рассматривая судебный спор, связанный с повторным изменением арендной платы в течение года, ВАС РФ разъяснил, с какой частотой может меняться ее размер, если речь идет об изменении механизма расчета.
Суть спора
Между администрацией муниципального района (арендодателем) и унитарным предприятием (арендатором) были заключены договоры аренды земельных участков.
Величина арендной платы определялась расчетным путем на каждый год согласно решениям органа местного самоуправления. Кроме того, в договорах предусматривалось, что размер арендной платы арендодатель меняет в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в соответствии с действующим законодательством РФ, субъекта РФ и нормативными актами органов местного самоуправления.
Арендодатель в апреле письменно уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы с начала года на основании решения совета муниципального района.
В октябре арендодатель объявил еще об одном увеличении арендной платы с 1 августа этого же года, но уже на основании постановления правительства субъекта РФ, которое изменило сам порядок расчета.
Арендатор повторное увеличение арендной платы посчитал незаконным и продолжал платить аренду по ставкам, утвержденным решением совета муниципального района.
Арендодатель обратился в суд с требованием взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и пени.
Судебные тяжбы
Суд первой инстанции, ссылаясь на п. 3 ст. 614 ГК РФ, в удовлетворении требований отказал. Но апелляционный суд это решение отменил и иск удовлетворил. Он исходил из того, что в силу ст. 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере. Поскольку величина арендной платы по договорам является расчетной, утверждение правительством субъекта РФ с 1 августа нового порядка определения размера годовой аренды за использование земельных участков повлекло изменение арендной платы.
При таких обстоятельствах увеличение размера арендных платежей произошло не по воле арендодателя, а в связи с изменением действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы.
Между тем кассационный суд с таким выводом не согласился и отметил следующее. Согласно п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо учитывать, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Постановлением правительства субъекта РФ предусмотрен иной механизм определения годовой арендной платы, отличный от того, который участники договора применяли ранее. При этом за рассматриваемый период арендная плата уже повышалась.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом исходя из условий обязательства и требований закона, а одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 309 и 310 ГК РФ).
Поскольку за рассматриваемый период арендатор произвел оплату в соответствии с тем порядком, который предусмотрен договором, а повторное увеличение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением условий договоров и п. 3 ст. 614 ГК РФ, кассационный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. ВАС РФ согласился с выводом кассационного суда.
Выводы
Арендная плата не может меняться более одного раза в год, даже если договором аренды предусмотрено, что ее размер изменяется на основании законодательных актов органов власти.
Если бы изменение арендной платы во второй раз не было связано с изменением механизма расчета, суд встал бы на сторону арендодателя. Поясним.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. На это не раз указывал в своих решениях ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11487/09). В определениях ВАС РФ от 17.07.2009 № ВАС-8693/09 и от 17.01.2008 № 17868/07 суд пришел к выводу, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения не что иное, как порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Таким образом, установлен запрет на изменение арендной платы или механизма ее расчета более двух раз в год. Случаи изменения арендной платы в связи повышением ставок органов госвласти или местного самоуправления без изменения согласованного механизма расчета не влекут нарушение п. 3 ст. 624 ГК РФ (Определение ВАС РФ от 28.04.2010 № ВАС-4402/10).