1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1210

Как приобрести и защитить собственность?

Накануне майских праздников состоялось совместное заседание пленумов двух высших судебных инстанций: ВАС РФ и ВС РФ, где судьи арбитража и общей юрисдикции в целях обеспечения единообразного применения законодательства обсудили вопросы защиты права собственности и других вещных прав. Результатом совместной работы стал проект постановления, разногласий по которому не поступило, что означает появление в ближайшем будущем нового разъясняющего документа, с которым будут сверяться не только судьи всех судов страны, но и участники экономической жизни страны и обычные граждане.

Постановление готовилось с 2006 г. на основе анализа идентичных споров, по которым принимались противоположные решения в судах разных регионов и юрисдикции. Документ получился внушительных размеров. В нем затронуты вопросы многих категорий споров. В частности, вопросы порядка распоряжения имуществом государственных муниципальных предприятий и учреждений, судьбы самостроя, преемственности неоформленных прав на недвижимость при реорганизации или ликвидации организаций, защиты прав добросовестных приобретателей и др.

С какими требованиями обращаются в суд, если в споре фигурирует недвижимость? Самыми распространенными являются требования о признании права, об установлении факта владения и пользования, о признании договоров отчуждения недействительными, о признании недействительным отказа в государственной регистрации права и т.п.

Некоторые споры по своей сути касаются недвижимости. Но для рядового обывателя не всегда понятно, относится такой спор к категории споров о недвижимости или иск следует подавать в соответствии с другими правилами подсудности. Этот вопрос разъяснен в п. 2 проекта постановления. В нем отмечено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. Этот перечень не исчерпывающий. Главный признак, позволяющий отнести спор к разряду споров о недвижимости, — это появление, изменение или прекращение права на эту самую недвижимость и то, что это право может быть распределено между сторонами или присуждено одной из сторон.

Возникновение права собственности

По общему правилу, изложенному в ст. 218 ГК РФ, граждане и юридические лица являются собственниками имущества, созданного для себя или приобретенного у других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.

Моментом возникновения прав на приобретенное недвижимое имущество является дата государственной регистрации прав на него, если законом не определено иное. Это «иное» возникает в трех случаях: при приобретении права собственности в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива (ч. 4 ст. 218 ГК РФ), в порядке наследования и реорганизации (абз. 2—3 п. 2 ст. 218 и ст. 1152 ГК РФ).

Последний случай долго ждет разъяснения. Дело в том, что судебная практика переполнена спорами между новыми собственниками и регистрирующими органами, отказывающимися регистрировать переход права собственности, если предыдущий собственник до регистрации перехода прав на недвижимость ликвидирован или продавец реорганизовался, не оформив права собственности на недвижимость, находящуюся во владении еще до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ).

Причем регистраторы принимают решения об отказе регистрировать переход права собственности, несмотря на положения п. 1 ст. 6 Закона № 122-ФЗ, в соответствии с которым права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. А в соответствии с п. 2 этой же статьи государственная регистрация возникшего до введения в действие упомянутого закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона № 122-ФЗ сделки с объектом недвижимости.

Пленумы дали разъяснение, как быть в описанной выше ситуации, и этим разъяснениям вынуждены будут следовать и регистраторы. Суды отметили, что право собственности на недвижимость согласно ст. 16 Закона № 122-ФЗ возникает с момента завершения реорганизации юридического лица. Следовательно, вновь возникшее юрлицо вправе обратиться с заявлением о регистрации права собственности в орган, осуществляющий госрегистрацию прав на недвижимость, после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, благодаря новым разъяснениям отказы регистрирующих органов должны сократиться.

Собственность и добросовестность

В соответствии с абз. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Напомним, ст. 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ч. 1 ст. 302 ГК РФ). Частью 2 упомянутой статьи установлено: если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Из этого правила есть исключение, отмеченное в проекте постановления и которое нередко трактовалось в судебной практике неоднозначно. Если добросовестный приобретатель приобрел недвижимость возмездно, а затем передал ее последующему приобретателю безвозмездно, то истребовать у последнего это имущество первоначальным собственником уже нельзя. Считается, что оно выбыло возмездно и исключение из правила ч. 2 ст. 302 ГК РФ к этой ситуации уже не применимо.

Добросовестная давность

Лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным (движимым) имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) (ст. 234 ГК РФ).

В развитие данной нормы пленумы выработали важные разъяснения применимых в норме понятий, описывающих факт владения: добросовестность, открытость и непрерывность.

Владение признается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Непрерывным признается владение, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. На непрерывность не влияет время, в течение которого имущество выбыло из обладания давностного приобретателя, если он смог вернуть такое имущество в судебном порядке, подав иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В данном случае может образоваться временная утрата владения, и такой перерыв не прерывает давностный срок. Точно так же передача давностным владельцем имущества во временное пользование другого лица не прерывает давностного владения. Претендовать на приобретение имущества в собственность по основанию приобретательной давности могут и те, кто стал сингулярным (частичным правопреемником) или универсальным правопреемником предыдущего владельца.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине приобрести имущество по основанию давностного владения нельзя, если оно находится в обладании по любым договорам (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Приобрести в собственность имущество, включая недвижимое, можно, если выполняются вышеперечисленные условия и если в суд будет подан иск о признании прав собственности. Ответчиком по иску в данном случае является прежний собственник, а если он неизвестен и не должен был быть известен давностному владельцу, то в суд следует обращаться с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Важно отметить, что предварительная постановка бесхозяйной недвижимости на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится недвижимость, и последующий отказ в признании права муниципальной собственности на эту недвижимость не являются необходимыми условиями для приобретения частной собственности по основанию давностного владения.

Также не является препятствием для признания собственности по упомянутому основанию отсутствие государственной регистрации права собственности. А вот судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности или об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным является основанием для регистрации прав собственности в ЕГРП.

* * *

Мы рассмотрели всего лишь несколько вопросов, затронутых в проекте постановления. Об остальных разъяснениях, коснувшихся таких важных вопросов, как судьба самостроя, порядок оспаривания отказов регистрирующих органов, приобретение и защита прав на земельные участки под многоквартирными домами, читайте в следующих номерах газеты.