Эксперты Сбербанка проанализировали рынок региона заявленных и реализуемых проектов офисной недвижимости с планируемой датой ввода в 2023 — 2028 гг.
Согласно прогнозу Сбербанка, в ближайшие пять лет объем нового предложения составит более 3,3 млн кв. м. Данный прогноз говорит авторам прогноза о высокой девелоперской активности, несмотря на новые вызовы в экономике.
Для сравнения они сообщают, что за прошлую пятилетку (2017 — 2022 гг.) фактический объем ввода качественных офисных площадей в Москве составил порядка 2 млн кв. м. По итогам 2022 г. рынок качественной офисной недвижимости в столице достиг 20 млн кв. м. В прошлом году введено в эксплуатацию 350 тыс. кв. м, из них 260 тыс. — объекты класса А и 90 тыс. — класса B. Такой показатель аналитики Сбербанка считают сбалансированным, учитывая неопределенность на рынке.
По их мнению, предложение офисной недвижимости в столице в ближайшие несколько лет вырастет в силу ряда факторов. Один из них — выход на рынок офисного девелопмента застройщиков жилья. Этот тренд стимулирует программа по созданию мест приложения труда (МПТ). Застройщики жилья получают снижение платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков при условии создания таких мест. Строительство офисов позволяет девелоперам экономить на изменении ВРИ при реализации жилых проектов. По прогнозу Сбербанка, в период с 2023 по 2028 г. застройщики жилья введут в строй не менее 450 тыс. кв. м административно-деловых объектов — 14% от общего объема подобных объектов.
Следующий фактор — активный рост продаж офисов «внарезку». Совокупный проектный объем таких объектов, реализуемых на продажу блоками и планируемых к вводу в ближайшие пять лет, — 960 тыс. кв. м. Высокий интерес к этим объектам проявляют розничные инвесторы.
Реализация крупных BTS-проектов для федеральных компаний также стимулирует рост предложения. Совокупный объем ввода подобных проектов в 2023 — 2028 гг. составит 700 тыс. кв. м. В первую очередь речь идет о завершении строительства штаб-квартир Яндекса (120 тыс. кв. м), РЖД (порядка 180 тыс. кв. м) и Национального космического центра (230 тыс. кв. м).
Арсен Оганджанян, управляющий директор, начальник Управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка отмечает: «Указанные выше тренды свидетельствуют о том, что даже с учетом возможных переносов или заморозки части реализуемых проектов офисный рынок московского региона в ближайшие годы пополнится значительным объемом новых качественных помещений. На фоне ухода из России ряда международных компаний это будет сдерживать ставки аренды и оказывать влияние на вакансию. Офисный рынок будет находиться в цикле “рынок арендатора”, а стабилизировать ситуацию позволит растущий спрос на новые офисы со стороны госсектора и рынка ИТ-компаний».