Редевелопмент зданий и перепрофилирование их под бизнес-центры становится трендом развития офисной недвижимости в центре столицы. Маржинальность таких объектов составляет 30-40%, что сопоставимо с новым строительством, а порой и выгоднее для инвесторов. Об этом рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group, во время пресс-тура в БЦ «Сады Этрета» на Цветном бульваре.
По оценкам аналитиков компании, маржинальность офисных объектов, которые строятся с нуля, составляет порядка 20-30%, тогда как для объектов редевелопмента она может доходить до 45% при среднем показателе в 30-40%. Сейчас именно редевелопмент становится главным источником появления на рынке новых объектов в центре столицы.
Основных причин у этого тренда две: выгода для инвесторов и дефицит свободных площадок, подходящих для возведения новых бизнес-центров. «Потребность рынка в качественных офисах в историческом центре остается высокой. Они пользуются большой популярностью, о чем свидетельствует низкая вакансия, даже в кризисное время. По нашим наблюдениям, основной запрос инвесторов и арендаторов — концептуальные офисы «под ключ», с дизайнерской отделкой», — отметила Елизавета Ильюхина.
Одним из успешных примеров редевелопмента старинных зданий в концептуальный офисный центр класса В+ стал БЦ «Сады Этрета» на Цветном бульваре. Дом купца Воронцова 1883 года постройки, перепрофилированный усилиями девелопера West Wind Group в бизнес-центр, оснащен всеми современными инженерными системами, включая ESG-решения, например, солнечные батареи и датчики движения. Офисы сдаются с отделкой «под ключ», которая выполнена в соответствии с общим дизайн-концептом здания.
На сегодня все площади проданы, причем 73% из них инвесторы выкупили еще до завершения работ. Более 90% площадей сданы в аренду, ставка — 46-50 тыс. рублей/м2 в год.
Рассказывая о том, как развивается рынок Елизавета Ильюхина, привела следующие цифры. По данным Knigt Frank, за 15 лет в историческом центре Москвы реконструированы 55 объектов жилья, 74 – гостиницы и 51 – бизнес-центр. Объем первичного предложения в домах редевелопмента и реконструкция в 2021 году составил 880 лотов (40% от всех лотов на рынке). Для сравнения: в 2017 году этот показатель составлял 660 лотов (26% от всех лотов рынке).
Также эксперт назвала 7 основных трендов развития офисного сегмента рынка недвижимости центра столицы:
- Акцент на точечный редевелопмент;
- Спрос на концептуальные (дизайнерские) офисы;
- Востребованность зданий с отделкой (офисов с отделкой);
- Востребованность различных форматов покупки/аренды;
- Увеличение интереса к покупке вместо аренды;
- Рост цены продажи за последний год;
- Развитие сегмента особняков как объектов редевелопмента.
Ориентируясь на тренды, компания West Wind Group планирует отреставрировать под офисы особняк «Дом приемов Логоваза» на Новокузнецкой улице, в котором в 90-х годах располагался офис российского олигарха Бориса Березовского. После реставрации здание будет иметь четыре разных входа, что позволит в нем разместиться максимум четырем арендаторам.