На этот вопрос ответила Федеральная налоговая служба РФ.
Физические лица должны заплатить НДФЛ при продаже недвижимости, которая была в собственности менее трёх или пяти лет. При этом на практике возникают ситуации, когда граждане продают принадлежавшие им менее этого срока квартиры, которые были образованы путём разделения исходной. Например, когда ранее приобретённая двухэтажная квартира была разделена на две поэтажно и впоследствии одна из них продана.
Физлицо, продолжает ФНС, приобрело двухэтажную квартиру площадью 100 кв.м за 10 млн руб. и в дальнейшем разделило её на две по 50 кв.м поэтажно, зарегистрировав право собственности на каждую. Одна из квартир была продана раньше установленного предельного срока владения, к примеру, за 7 млн руб., в связи с чем налогоплательщик должен задекларировать полученный доход от её продажи.
При продаже имущества налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ. Его можно заявить в размере полученного дохода от продажи недвижимости, но не более 1 млн руб., либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с её приобретением (если такие есть). В этом случае налогоплательщик выбирает сам, что ему выгоднее.
В рассматриваемой ситуации расходы на покупку исходной двухэтажной квартиры составили 10 млн руб. Эта сумма делится пропорционально площади каждой образованной квартиры.
Исходя из этого сумма расходов на приобретение образованной при разделе квартиры составит: 10 млн рублей / 100 кв.м. * 50 кв.м = 5 млн руб. То есть налогоплательщик при определении налоговой базы сможет уменьшить полученный доход в 7 млн руб. на расходы в 5 млн руб. Заплатить НДФЛ необходимо с остатка в 2 млн руб.
Данная позиция налоговой службы согласована с Министерством финансов РФ и доведена для использования в работе налоговых органов письмом ФНС России от 18.01.2019 № БС-4-11/660@.