ИП вправе получить патент на осуществление деятельности по сдаче в аренду принадлежащих ему на праве собственности жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков. При этом размер налога, подлежащего оплате, определяется исходя из определенных ст. 1 Закона г. Москвы от 31.10.2012 № 53 «О патентной системе налогообложения» размеров потенциально возможного к получению ИП годового дохода от сдачи в аренду соответствующих обособленных объектов недвижимости.
Согласно п. 19 ст. 1 Закона г. Москвы от 31.10.2012 № 53 «О патентной системе налогообложения» размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода устанавливается для каждого обособленного объекта.
Таким образом, если у ИП в собственности находится два и более обособленных объекта, которые он намерен сдавать в аренду, размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода от их сдачи в аренду определяется для каждого объекта отдельно.
В гл. 26.5 НК РФ отсутствует определение понятия обособленного объекта.
В перечне возможных наименований обособленных объектов недвижимости, содержащемся в сноске 3 к четвертой странице приложения № 1 к Приказу ФНС России от 05.02.2014 № ММВ-7-3/39@, отсутствуют такие наименования, как «квартира», «здание», «жилой дом».
Считается ли одним обособленным объектом недвижимости двухкомнатная (трехкомнатная) квартира или жилой дом, в котором два и более жилых помещения, если согласно ГКН в них имеется два и более жилых помещения?
Считается ли одним обособленным объектом недвижимости нежилое здание, если согласно сведениям ЕГРП объектом прав ИП является «нежилое здание»?
Объектом по договору аренды являются несколько нежилых помещений, находящихся в одном здании, принадлежащем ИП на праве собственности. Можно ли считать данные помещения одним обособленным объектом в целях применения п. 19 ст. 1 Закона г. Москвы от 31.10.2012 № 53 «О патентной системе налогообложения»?
Федеральная налоговая служба, рассмотрев обращение по вопросу применения патентной системы налогообложения в отношении сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в отношении предпринимательской деятельности, указанной в подпункте 19 пункта 2 указанной статьи Кодекса, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).
Подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Кодекса предусмотрено, что патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Таким образом, размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по указанным видам предпринимательской деятельности может быть дифференцирован в зависимости от количества объектов или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем).
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из статьи 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (пункт 1 статьи 673 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).
Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем — арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями).
При этом при сдаче внаем квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома индивидуальный предприниматель в заявлении на получение патента указывает вид объекта «жилое помещение».
Одновременно сообщаем, что по вопросу применения патентной системы налогообложения в отношении сдачи в аренду нежилых помещений, в частности определения понятия «нежилое помещение», направлен запрос в Министерство финансов Российской Федерации. При получении разъяснений из Минфина России ответ будет направлен дополнительно.