1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 249

Можно ли расторгнуть договор аренды из-за того, что в здании есть нарушения пожарной безопасности?

Компания арендует помещение в торговом центре. В договоре аренды указано, что за нарушения, связанные с пожарной безопасностью, отвечает арендодатель. Также указано, что арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае закрытия торгового центра органами власти при условии отсутствия вины арендатора. В торговом центре проводилась проверка пожарной безопасности. В итоге деятельность торгового центра была приостановлена на 10 дней. Может ли арендатор потребовать расторжения договора аренды?

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения. Согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственными за нарушение требований пожарной безопасности являются собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться им.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Возможны следующие основания для расторжения:

1. В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

  • потребовать досрочного расторжения договора.

2. В соответствии с п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

3. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (п. 2 ст. 620 ГК РФ).

В вашем случае довольно неоднозначная ситуация. Дело в том, что расторгнуть договор аренды по договорному основанию («в случае закрытия торгового центра») достаточно проблематично, поскольку полностью торговый центр не был закрыт, его деятельность была приостановлена только на 10 дней. Из формулировки основания для расторжения договора «в случае закрытия торгового центра», которая предусмотрена в договоре, сложно сказать, что подразумевалось — расторжение договора в случае полного закрытия торгового центра на неопределенный срок или закрытия на любой срок, даже на несколько дней.

Если же расторгать договор аренды не по договорным основаниям (например, в связи с недостатками по п. 1 ст. 612 ГК РФ), то достаточно сложно определить, какую сторону займет суд. Здесь будет учитываться то, когда нарушение было устранено, и другие обстоятельства. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Так, суды считают, что если арендодатель устранил нарушения правил пожарной безопасности в разумный срок (например, еще до подачи иска), а нарушения малозначительны, не причиняют ущерб арендатору и не нарушают права третьих лиц, то оснований для одностороннего расторжения договора аренды нет (см., например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 10.04.2019 по делу № А32-28525/2018).

Еще нужно учитывать, не было ли вины арендатора при нарушении правил пожарной безопасности. В одном деле были такие обстоятельства: стороны заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения в торговом центре. В нем было предусмотрено, что «арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в случае закрытия торгового центра органами власти по любым причинам, исключая вину арендатора и/или в случае установления органами власти по причинам нарушения норм и правил установки, эксплуатации, обслуживания систем пожарной безопасности арендодателем запрета на использование помещения в соответствии с разрешенным использованием, при невозможности использования арендатором помещения для осуществления коммерческой деятельности в течение 1-го месяца. В этом случае арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендодателю соответствующей претензии, срок ответа на которую устанавливается в 45 календарных дней».

В торговом центре была проведена проверка, в ходе которой были установлены нарушения требований пожарной безопасности при эксплуатации здания торгового центра. Уполномоченный орган составил акт проверки противопожарного состояния с указанием выявленных нарушений требований пожарной безопасности. Нарушения были установлены в отношении арендодателя, а также ряда арендаторов. Торговый центр был закрыт на восемь дней. Затем арендодатель устранил нарушения, торговый центр был открыт.

Арендатор отправил арендодателю письмо о наличии неустраненных существенных нарушений требований пожарной безопасности в помещениях торгового центра, что является грубым нарушением договора аренды. Арендодатель не устранил эти нарушения. Тогда арендатор заявил о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, а затем подал аналогичный иск.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового заявления о расторжении договора аренды.

Во-первых, они учли документы, представленные арендодателем в подтверждение пожарной безопасности торгового центра в целом: заключение о независимой оценке пожарного риска, декларацию пожарной безопасности и т.д.

Во-вторых, согласно решению суда, по другому делу выявленные несоответствия отдельных требований пожарной безопасности не создавали угрозу жизни как посетителям, так и работникам торгового центра, а также зданию в целом, и являлись устранимыми, ввиду чего собственнику торгового центра была представлена возможность устранить их. Причем арендодатель устранил нарушения, а приставы закрыли исполнительное производство по этому вопросу.

В-третьих, в акте проверки были указаны, помимо нарушений со стороны арендодателя, нарушения на территории ряда арендаторов. Например, арендатор-истец не обеспечил исправное состояние системы противопожарной защиты, поскольку в вентиляционном помещении хранились горючие материалы, в складском помещении расстояние от хранящихся товаров до светильников было менее чем 0,5 метра. Таким образом, временный запрет деятельности торгового центра был обусловлен не только действиями арендодателя, но и действиями арендаторов, в том числе истца.

В связи с этим досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке было необоснованно (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2019 по делу № А41-89982/18).