1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 117

Как получить согласие жильцов на перевод помещения из жилого в нежилое?

Наша компания купила две квартиры на первом этаже многоэтажного жилого дома. Цель была перевести эти квартиры в нежилые помещения и организовать в них центр для детских занятий. Документы уже начали собирать, но в процессе возникли вопросы. Как получить согласие собственников квартир в этом доме? И сколько собственников квартир должны согласовать перевод помещения в нежилое?

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение, помимо прочих документов, нужно получить протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 6, 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Эти положения действуют с 09.06.2019 (введены Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ). То есть нужно и провести собрание собственников квартир, и получить отдельные согласия от собственников примыкающих квартир.

Чтобы провести общее собрание собственников квартир, вы можете обратиться к одному из собственников или управляющей компании (правлению ТСЖ), которые вправе инициировать внеочередное собрание собственников (ст. 45, ч. 8 ст. 148 ЖК РФ).

Для принятия решения собственниками о переводе жилого помещения в нежилое нужно набрать определенный кворум. Так, если в доме один подъезд, то в собрании должны участвовать собственники, которым принадлежит более 2/3 голосов. Если в доме несколько подъездов, то в собрании должны участвовать собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме, в том числе собственники, которым принадлежит более 2/3 помещений в том же подъезде, в котором находятся ваши жилые помещения (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Для того чтобы решение собрания собственников считалось принятым, нужно определенное количество голосов «за» принятие такого решения. В частности, в доме с одним подъездом достаточно большинства голосов от общего числа голосов, принимавших участие в этом собрании. А в доме с несколькими подъездами необходимо набрать большинство голосов от общего числа голосов, принимавших участие в этом собрании, при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимавших участие в этом собрании (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ). При этом голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат.

Лучше на собрании составить сразу несколько протоколов. Один нужно будет отправить в соответствующий орган власти (или МФЦ) для оформления перевода помещения в нежилое, а второй — передать в управляющую компанию или ТСЖ.

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и будет задействовано общее имущество, то на собрании нужно получить согласие всех собственников. Дело в том, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Несколько лет назад ВС РФ рассмотрел громкое дело, в котором собственник квартиры получил согласие 75% собственников помещений в многоквартирном жилом доме на реконструкцию принадлежащей ему квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла. После получения согласия собственников он согласовал в соответствующем госоргане перевод жилого помещения в нежилое. При этом он оборудовал крыльцо для отдельного входа. Впоследствии собственник другой квартиры подал требование в суд о признании разрешения на перевод помещения в нежилое и разрешения на реконструкцию для оборудования входа недействительными. Суд первой инстанции признал недействительным разрешение на реконструкцию и обязал снести пристроенную входную группу. Он указал, что входная пристройка занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а проектом реконструкции предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия каждого из них. Апелляция с этой позицией не согласилась и отправила дело на пересмотр. Она указала, что реконструкция данного помещения не требует присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. А значит, для такого использования необходимо принятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее 2/3 голосов.

ВС РФ отменил постановление суда апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение. Он отметил, что собственник квартиры, переведенной в нежилое помещение, использовал для оборудования крыльца общее имущество — земельный участок. А для осуществления любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома (Определение ВС РФ от 11.10.2016 № 83-КГ16-10).

Проблема в том, что, скорее всего, в вашей ситуации тоже придется затрагивать общее имущество и, соответственно, получить на собрании участников 100% голосов собственников. Дело в том, что ЖК РФ требует, чтобы в нежилом помещении был оборудован отдельный вход. Для этого, возможно, понадобится затронуть общее имущество. Кроме того, после перевода из жилого помещения в нежилое должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). По сути, нужно замуровать вход в квартиру.

Также нужно собрать согласия собственников примыкающих помещений в произвольной форме. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. В этом согласии нужно указать:

  • фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, его паспортные данные либо полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;

  • номер принадлежащего собственнику помещения;

  • реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение (ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Таким образом, если хотя бы один сосед откажется дать согласие, то оформить перевод квартиры в нежилое помещение не получится.

Если удастся получить все согласия от соседей, то после этого вам нужно обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению нужно приложить документы, предусмотренные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ:

  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

  • план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым — технический паспорт такого помещения);

  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

  • проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).