Налоговые последствия по НДФЛ будут зависеть от того, кто по договору аренды будет выступать арендодателем — один из собственников или все собственники. Расскажем подробнее.
Общие правила
Согласно п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми гражданин получил доходы, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ, исчисленную в соответствии со ст. 224 НК РФ. Самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с полученных доходов только индивидуальные предприниматели (п. 1, 2 ст. 227 НК РФ) и граждане, получившие доход от лиц, не являющихся налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Таким образом, при выплате дохода по договору аренды физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, российская организация должна исчислить с этого дохода НДФЛ, удержать его из выплачиваемых сумм и уплатить в бюджет.
На это Минфин России неоднократно указывал в своих письмах (от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 01.12.2016 № 03-04-05/71165, от 21.04.2016 № 03-04-06/23195, от 27.08.2015 № 03-04-05/49369). С финансистами согласны налоговики (письмо ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/5110@) и суды (постановления АС Восточно-Сибирского округа от 17.06.2016 № Ф02-1892/2016, Центрального округа от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015, Западно-Сибирского округа от 18.09.2015 № Ф04-22995/2015, Уральского округа от 20.05.2015 № Ф09-2701/15).
Варианты долевой собственности
Начнем с варианта, когда по условиям договора аренды все собственники участка выступают в качестве арендодателей.
Имущество по договору аренды предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование арендодателем (ст. 606 ГК РФ). Следовательно, если в договоре аренды указаны несколько арендодателей, каждый из них является получателем дохода в виде арендной платы. С таким подходом согласны и финансисты (письмо Минфина России от 23.11.2018 № 03-04-06/84858).
На практике возможна ситуация, когда арендодателями являются все собственники, а арендная плата в полном объеме перечисляется одному из арендодателей. Как в этом случае налоговому агенту определить доход каждого из арендодателей?
В письме с от 23.11.2018 № 03-04-06/84858 специалисты финансового ведомства разъяснили, что физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в их общей долевой собственности, и проинформировать об этом налогового агента. Если такая информация до налогового агента не доведена, налоговый агент может самостоятельно запросить ее у арендодателей.
Из сказанного финансистами следует, что, если арендуемое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и все собственники выступают в качестве арендодателей, арендатору — налоговому агенту нужно иметь документ, в котором арендодателями определено, какая часть дохода в виде арендной платы приходится на каждого из них.
Второй вариант: арендуемое имущество находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц и в качестве арендодателя выступает только один собственник. В такой ситуации все суммы, получаемые по договору аренды, будут доходом этого собственника-арендодателя. Именно такой точки зрения придерживаются специалисты Минфина России (письмо от 16.08.2013 № 03-04-06/33598).