1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 376

Допустима ли по российскому праву обеспечительная купля-продажа недвижимости?

Наш кредитор предлагает установить в договоре непоименованный способ обеспечения обязательства – куплю-продажу под условием. Суть его сводится к следующему: если мы не возвращаем долг, то продаем ему принадлежащее нам офисное помещение. Будет ли работать подобная конструкция в соответствии с российским правом?

На поставленный вами вопрос отсутствует однозначный ответ, как в российской судебной практике, так и в доктрине. Решение возможного спора будет зависеть от нюансов.

Установленный ГК РФ перечень способов обеспечения обязательств является открытым. Стороны могут использовать способы отличные от тех, что прямо названы в законе (ст. 329 ГК РФ). Одним из таких непоименованных способов обеспечения исполнения обязательства, который используется в имущественном обороте, является в том числе условная купля-продажа.

На первый взгляд, с применением данной конструкции не должно возникнуть каких-либо проблем. В Гражданском кодексе закреплен общий принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Согласно ст. 157 ГК РФ сделки могут быть заключены под отлагательным условием – стороны могут поставить возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительного которого неизвестно, наступит оно или не наступит. В договоре обеспечительной купли-продажи стороны обусловливают возникновение прав и обязанностей по договору купли-продажи исполнением должником своего обязательства по основной сделке (которую обеспечивает условная купля-продажа).

Как было установлено в п. 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу п. 3 ст. 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).

Проблема конструкции условной купли-продажи — что она по своему эффекту является обособлением имущества, на которое сможет претендовать кредитор при неисполнении обязательства должником, – «роднит» ее с залогом. В связи с чем у судов могут возникнуть подозрения, что подобная сделка является притворной и прикрывает собой сделку залога.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (ст. 334 ГК РФ). Недостатком данного способа обеспечения обязательств традиционно считается низкая эффективность механизмов продажи предмета залога с торгов (п. 1 ст. 350 ГК РФ), которая редко позволяет получить рыночную стоимость объекта.

Во многих случаях залогодержатель предпочел бы либо сам реализовывать предмет залога, либо оставить его себе. Невыгодными для коммерсантов являются и различные патерналистские нормы, направленные на обеспечение интересов граждан-залогодателей. Так, например, согласно п. 3 ст. 349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Договоры обеспечительной купли-продажи действительно нередко заключались для того, чтобы обойти подобные нормы. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Еще в 1998 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 06.10.98 № 6202/97 указал на основания для применения к обеспечительной купле-продаже правил о притворности сделки. Данную позицию восприняли и суды нижестоящих инстанций. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 02.03.2005 № А19-14857/04-47-Ф02-73/05-С2 признал сделку купли-продажи акций ничтожной, поскольку договор купли-продажи не имел, по его мнению, самостоятельного правового значения, волеизъявление его участников было направлено не на продажу акций, а на обеспечение исполнения обязательств в форме залога акций по кредитному договору. Как отметил суд, «договор купли-продажи от 15 июля 2003 г. не имеет самостоятельного правового значения, поскольку волеизъявление его участников было направлено не на продажу акций, а на обеспечение исполнения обязательств в форме залога акций по кредитному договору № 636 от 16 июня 2003 г.».

В 2013 г. Коллегия по гражданским спорам ВС РФ признала правомерным вывод нижестоящего суда о том, что продажа недвижимости в целях обеспечения долга по договору займа является притворной сделкой, прикрывающей залог (Определение ВС РФ от 30.07.2013 № 18-КГ13-72). В 2018 г. она повторила данный вывод уже при рассмотрении другого дела (Определение ВС РФ от 09.01.2018 № 32-КГ17-33).

После того как суды признавали обеспечительную куплю-продажу притворной сделкой, договор залога (ипотеки) они, как правило, квалифицировали в качестве незаключенного. И кредитор в таком случае лишался обеспечения.

В то же время в судебной практике можно встретить и противоположный подход, допускающий обеспечительную куплю-продажу. Так, при рассмотрении одного из дел Коллегия по гражданским спорам ВС РФ опровергла вывод о притворности сделки по условной купле-продаже имущества в целях обеспечения основного обязательства (Определение ВС РФ от 29.10 2013 № 5-КГ13-113).

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2003 № Ф04/5756-657/А81-2003 суд признал условную куплю-продажу допустимым способом обеспечения обязательства. При этом он констатировал, что «возможность условной продажи предусмотрена диспозицией ст. 157 ГК РФ».

Как представляется, после того, как Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ положения ГК РФ о залоге были существенно реформированы, при решении вопроса о допустимости условной купли-продажи необходимо дифференцировать две ситуации: когда залогодателем является физическое лицо и когда залогодателем является субъект предпринимательской деятельности. В первом случае, действительно, есть серьезные основания к тому, чтобы признавать условную куплю-продажу притворной сделкой. В данном случае стороны могут пытаться обойти требования ГК РФ о реализации предмета залога через торги, об обязательной судебной процедуре при реализации единственного жилого помещения и др. В любом случае детальное регулирование залоговых (в частности ипотечных) правоотношений выступает важной гарантией интересов непрофессиональных участников оборота, которой их не нужно лишать.

Применительно ко второй ситуации следует отметить, что в соответствии с действующей редакцией п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

  • оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

  • продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, для предпринимателей ГК РФ уже сейчас предусматривает достаточно широкую свободу при установлении условий залога. И обеспечительная купля-продажа в такой ситуации не может рассматриваться в качестве механизма обхода норм о торгах, судебной процедуре и т.п. В таком случае представляется, что она может быть признана правомерным способом обеспечения обязательства.